本期「资管周度报告」涵盖了政策规划、行业动态、企业动态、项目动态、大宗交易5个部分，主要覆盖商办、租赁及产业园市场。
头条：三部门印发居民购房贷款贴息政策：10月1日起首套中小套型商贷可享年化1个百分点贴息。
行业：中国香港公布《长远房屋策略2026年周年进度报告》，十年供应目标42万个单位；上海《关于深化国际消费中心城市建设的决定》10月1日起施行，明确推进商办类用地续期与重点商圈更新；《宁波市城市更新条例》10月1日起施行，支持老旧厂房、传统商业设施功能转换；郑州加码消费「三新」试点，真金白银支持首发经济与IP跨界联名；上海工商业项目土地使用权续期指引引发关注：续期地价不低于基准地价70%，为REITs开绿色通道；证监会等八部门印发《关于金融支持服务业扩能提质的指导意见》，明确用好商业不动产REITs盘活存量资产；中金开元旅业商业REIT获证监会注册生效，基金合同期限34年、募集份额6亿份。
企业：招商蛇口壹棠服务公寓品牌官网上线，已落址7城共12个项目；杭州安居集团与台州湾新区聚兴公司签署住房租赁合作经营框架协议；重百集团全面接管原新世界百货，「新世纪中心英利荟」10月1日登场；汇德隆集团与印力集团再度合作，杭州银隆广场整体升级、C座投资约7亿元；K11byAC与合肥瑶海区达成战略合作，首个文化商业项目落户城东老城更新区域；厦门K11Select开业至今客流突破200万人次，销售额按周跃升32%；太古地产宣布颐堤港11月1日起更名「北京太古坊」，中国内地首个太古坊品牌落地。
项目及交易：微领地规模最大保租房项目「虹桥国展微领地青年社区」9月28日开业，规划约2700套房源；恒泰集团江韵四季公寓启用，2157套租赁房源可满足约4800人居住；西部集团「西部乐巢·桃源里」161套保租房10月8日上市，月租金4060—7600元；无锡太湖湾科创带新增人才安居房源，锦云酒店公寓9月28日开业；广州白鹅潭万象城9月30日开业，为广州首座万象城、华润置地第100座自持购物中心；白鹅潭万象城10月1日单日客流约28.7万人次，地铁芳村站进站客流9.3万人次居线网第二；广州天河合生汇9月28日开启试营业，总建筑面积约35.9万平方米；合肥方圆LIVE9月30日亮相，为世纪金源「方圆LIVE」产品线安徽首作；北京CBD核心区Z3地块项目完成竣工验收，总建筑面积约17.5万平方米；北京太古坊二期扩建推进，预计2026年底起分阶段开业；上海市北高新5.69亿元转让静安区寿阳路14232.38平方米商办房产；厦门天虹数科1.76亿元挂牌转让厦门大西洋天虹门店物业，采用售后返租；青岛中国华润挂牌转让青岛城阳万象汇运营主体100%股权。
三部门印发居民购房贷款贴息政策：10月1日起首套中小套型商贷可享年化1个百分点贴息9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号），自2026年10月1日起在全国范围内实施，期限暂定1年。同时符合三项条件的居民家庭可享受中央财政贴息：使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房（不含存量贷款置换）、所购住房建筑面积在120平方米以下（含）、价格在150万元以下（含）。财政部门按贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元，贴息资金由中央财政、地方财政分别按90%、10%承担。这是中央财政首次对商业性个人住房贷款实施贴息支持。
三部门联合印发的《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号），实质是以财政贴息方式对刚性住房需求进行定向支持。政策自2026年10月1日起在全国范围内实施，期限暂定1年，申报贴息须同时满足三项条件：使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，且不含存量贷款置换；所购住房建筑面积在120平方米（含）以下；成交价格在150万元（含）以下。贴息标准为按贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元，所需资金由中央财政与地方财政按90%、10%的比例分担。此项政策的标志性意义在于，这是中央财政首次对商业性个人住房贷款实施贴息支持，意味着房地产需求端的支持模式已从以往的降LPR、降首付等总量型工具，转向财政直接补贴利息的定向型安排。以100万元贷款规模测算，家庭每年可减少利息支出约1万元，5年累计最高约5万元，现金流改善较为明确；而"首套＋中小套型＋低总价"的三重限定，也保证了政策资源精准对应真实居住需求，避免形成投资投机激励。同时也需客观认识其边界：其一，存量房贷被明确排除，"新发放"与"不置换"两项限制有效封堵了借新还旧的套利空间，但已购房家庭不在此次覆盖范围内；其二，政策期限暂定1年，窗口期引导的信号意义强于长期制度安排，客观上可能同时带来提前入市与观望等待两种预期；其三，120平方米与150万元的双重上限，在三四线城市覆盖面相对较宽，在房价较高城市则主要覆盖郊区及小户型，实际效果存在明显的城市分化。总体而言，该政策的最终成效取决于其与住房公积金、税费减免、"认房不认贷"等既有工具的协同配合。单一1个百分点的贴息尚不足以扭转市场预期，但作为中央财政首次介入商业性个人住房贷款贴息的标志性举措，其改革方向与政策取向值得持续关注。1）中国香港公布《长远房屋策略2026年周年进度报告》，十年供应目标42万个单位9月28日，中国香港特区政府公布《长远房屋策略2026年周年进度报告》，将2027/28至2036/37年度十年总房屋供应目标定为42万个单位，公私营比例维持七比三，分别为29.4万个和12.6万个；公营目标中，出租公屋及绿置居共17.6万个单位，其他资助出售单位11.8万个。同日，中国香港房委会与房协推出的「未补价资助出售房屋—出租计划（白表）」开始接受申请，提供3000个租户配额，持有有关单位满10年的业主可在缴付出租准许费用后出租尚未补价的资助出售房屋。2）上海《关于深化国际消费中心城市建设的决定》10月1日起施行，明确推进商办类用地续期与重点商圈更新《上海市人民代表大会常务委员会关于深化国际消费中心城市建设的决定》由市十六届人大常委会第三十四次会议于9月18日表决通过，自10月1日起施行。《决定》要求科学编制商业空间布局专项规划并纳入国土空间规划，依法推进商办类用地土地使用权续期、推进存量商业更新；推动南京东路、南京西路、陆家嘴、淮海中路、徐家汇、豫园、北外滩、虹桥国际中央商务区等重点商圈更新和发展，盘活商圈后街、支马路等存量空间；做强首发经济、入境消费与免税/离境退税，深化一刻钟便民生活圈建设。「票根经济」联动消费模式首次写入地方立法。3）《宁波市城市更新条例》10月1日起施行，支持老旧厂房、传统商业设施功能转换《宁波市城市更新条例》自2026年10月1日起正式施行。条例第四十四条专门就既有建筑功能转换作出制度设计：在满足消防、房屋结构安全等前提下，支持老旧厂房、传统商业设施开展建筑功能转换，实现建筑的混合复合利用；物业权利人可以按照改造后的主导功能依法申请变更土地用途，转型做科创办公、文化旅游、配套服务业等业态。同时明确不得变更为经营性房地产用地。低效产业用地更新方面，支持同一地块实现工业、科研、办公、服务业功能混合兼容，在不改变土地用途前提下利用自有土地提高容积率、开发地下空间，符合条件的可不增收土地价款。4）郑州加码消费「三新」试点，真金白银支持首发经济与IP跨界联名在9月29日郑州市人民政府新闻办公室举行的2026年金秋消费季促消费活动新闻发布会上，郑州市商务局副局长王云介绍，郑州已出台《郑州市消费新业态新模式新场景试点建设专项资金管理暂行办法》，从三方面支持企业创新：支持首发经济，对商业综合体、特色街区等引进市级及以上首店、开展全国及以上首发首秀首展活动给予不同标准奖励；支持多元化服务消费场景，对企业运用数字技术打造沉浸式消费场景等给予奖励；支持优质消费资源与知名IP跨界联名。郑州2025年11月入选财政部、商务部首批消费新业态新模式新场景试点城市，全国共50个，试点期两年。5）上海工商业项目土地使用权续期指引引发关注：续期地价不低于基准地价70%，为REITs开绿色通道本周《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234号）引发市场集中讨论。文件确立「以续期为常态、不续期为例外、强化服务应续尽续」的基本原则，适用于工业、商业、办公、研发、文旅、科教文卫等非居住类用地，续期地价不得低于所在级别基准地价的70%；各区分类建立绩效评估指标体系，商业看出租率、零售坪效，办公看出租率、平均租金，酒店看入住率与营收增长率，再综合投资强度、税收贡献、续期年限确定折扣系数。文件同时为REITs开出适配通道：拟发行REITs的项目续期年限可根据实际情况确定、不受最低5年约束，可在REITs申报后、注册前完成土地续期手续。6）证监会等八部门印发《关于金融支持服务业扩能提质的指导意见》，明确用好商业不动产REITs盘活存量资产据9月30日发布的报道，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会、国家发展改革委、文化和旅游部等8部门近日印发《关于金融支持服务业扩能提质的指导意见》，提出助力文化旅游和体育产业融合发展等19项举措。在拓宽多元化融资渠道方面，《意见》明确用好资产证券化工具和基础设施领域、商业不动产投资信托基金（REITs）等工具，盘活现代物流、文旅康养等现金流稳定的服务业存量资产；支持符合条件的服务业企业发行债券、上市融资与并购重组。7）中金开元旅业商业REIT获证监会注册生效，基金合同期限34年、募集份额6亿份中国证监会9月30日发布《关于准予中金开元旅业封闭式商业不动产证券投资基金注册的批复》，准予中金基金管理有限公司注册该基金，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限34年，准予募集份额总额6亿份，同意中信银行为基金托管人。据10月6日报道，该基金底层资产为杭州、温州、嵊州三处开元名都酒店项目，总建筑面积超22万平方米、客房超1400间，其中两处为2022年新开业的双品牌合作项目。1）招商蛇口壹棠服务公寓品牌官网上线，已落址7城共12个项目9月28日，招商蛇口旗下中高端服务公寓品牌壹棠服务公寓的品牌官网正式上线。据披露，壹棠服务公寓依托招商蛇口四十余载酒店与租赁运营积淀，已落址7座城市共12个项目，面向长居、商务差旅人群提供中高端服务式公寓产品。2）杭州安居集团与台州湾新区聚兴公司签署住房租赁合作经营框架协议据9月29日消息，近日杭州市安居宁巢投资有限公司与台州湾新区聚兴园区运营管理有限公司正式签署住房租赁业务合作经营框架协议。双方将立足台州湾新区，共同深耕租赁住房运营领域，服务区域产业人才安居需求，助推国有资产保值增值。这是杭州安居体系跨区域输出保租房运营能力的又一动作，与省内园区平台形成「投资+运营」的分工结构。3）重百集团全面接管原新世界百货，「新世纪中心英利荟」10月1日登场10月1日，重庆百货大楼股份有限公司（重百集团）正式完成对原新世界百货重庆观音桥店的全面接管，项目以「新世纪中心英利荟」全新亮相。该商业体总体量5万平方米，采取「不闭店焕新」方式分阶段推进空间重塑与业态迭代，完整升级版本将于2027年年中亮相。项目瞄准18—35岁城市新青年，规划活力策展首发地、日咖夜酒社交场、精致烟火市集街等六大主题空间。重百集团在川渝布局近300家经营网点、营业面积超220万平方米。4）汇德隆集团与印力集团再度合作，杭州银隆广场整体升级、C座投资约7亿元据10月6日披露的信息，汇德隆集团与印力集团达成银隆广场整体升级合作，这是双方继联合打造杭州奥体印象城后在萧山商业市场的再度合作。银隆广场C座计划于2027年亮相，毗邻地铁2号线市心中路出口，总投资约7亿元，建筑面积7万余平方米；项目将建设萧山首座连接A、B、C三座的空中天桥，建成后银隆商圈总面积将达22万平方米。C座以购物中心新形态面世，定位年轻、强体验、强社交。5）K11byAC与合肥瑶海区达成战略合作，首个文化商业项目落户城东老城更新区域据10月6日披露的信息，合肥市瑶海区与K11byAC集团达成战略合作，双方将围绕商贸升级、文商旅融合开展合作，为合肥东部老城更新引入文化资源。K11byAC为郑志刚打造的独立文化商业平台，主打轻资产运营，输出品牌IP、艺术策展与招商运营能力，旗下主力产品线为K11Select。厦门五缘湾为全国首个开业的K11Select，瑶海项目或为全国第8座，目前官方尚未公布确切地块。6）厦门K11Select开业至今客流突破200万人次，销售额按周跃升32%10月5日，K11byAC集团宣布，与中国香港厦门轨道集团联手打造的厦门K11Select艺术购物中心自9月22日开业至今录得突破200万人次客流，销售额按周跃升32%。项目坐落五缘湾湿地公园TOD，为全国首个湿地保育型购物艺术文旅地标，商业面积约9.5万平方米，汇聚约80间首店、逾200个品牌，开业率近90%；三间米芝莲星厨品牌开业至今录得近100%入座率，美妆及时尚零售销售额按周录得约50%增长。7）太古地产宣布颐堤港11月1日起更名「北京太古坊」，中国内地首个太古坊品牌落地9月30日，北京颐堤港通过官方渠道宣布，自2026年11月1日起项目正式更名为「北京太古坊」，这是太古地产「太古坊」品牌首次落地中国内地。颐堤港位于朝阳区将台乡坝河河畔，2012年9月开业，由太古地产与远洋集团合作开发，涵盖购物中心、甲级写字楼和东隅酒店。按照规划，北京太古坊由在营的颐堤港和在建二期组成，总楼面面积超过86万平方米，涵盖八座甲级办公楼、一座购物中心及一家东隅酒店；二期新增零售区域将与现有购物中心连通，形成约15万平方米的综合零售目的地。二期总投资约230亿元。
1）微领地规模最大保租房项目「虹桥国展微领地青年社区」9月28日开业，规划约2700套房源9月28日，微领地旗舰标杆项目「虹桥国展微领地青年社区」正式开业。该项目是微领地在上海投入运营的第七个超级社区，地处虹桥西部核心商务区，总建筑面积近21万平方米，也是微领地规模最大的保障性租赁住房项目。社区整体规划约2700套房源，第一批放出1000多间房源对外出租，剩余房源将分批陆续上线。2）恒泰集团江韵四季公寓启用，2157套租赁房源可满足约4800人居住据10月2日消息，近日恒泰集团江韵四季公寓正式启用。公寓位于苏州工业园区桑田街8号，紧邻轨交2、6号线桑田岛站，与在建苏州东站隔街相望。项目占地6.1万平方米，总建筑面积21.4万平方米，共计2157套租赁房源，涵盖白领公寓、合租公寓、家庭公寓等12种户型，可满足约4800人的居住需求，是继恒泰星寓·东延四季公寓后又一座大型综合租赁生活社区。3）西部集团「西部乐巢·桃源里」161套保租房10月8日上市，月租金4060—7600元据10月4日消息，西部集团「西部乐巢」保障性租赁住房品牌再添房源：位于桃浦智创城的「西部乐巢·桃源里」一期、二期共计161套高品质保租房于10月8日正式上市。一期位于普陀区桃菊路117弄7号，推出75套一房房源，户型建筑面积约52平方米，月租金4060—4440元；二期位于普陀区桃菊路118弄2、3、4号，推出86套两房房源，户型建筑面积约83平方米，月租金7030—7600元，两处房源均可拎包入住。4）无锡太湖湾科创带新增人才安居房源，锦云酒店公寓9月28日开业9月28日，位于无锡市滨湖区山水城蠡湖大道的锦云酒店公寓正式开业，为太湖湾科创带人才安居增添新选择。公寓提供精装复式房源，上下两层各一间独立房间，每间可住1—2人；长租月均租金分摊后每人800—1500元，最低月租不到一千元。5）广州白鹅潭万象城9月30日开业，为广州首座万象城、华润置地第100座自持购物中心9月30日，广州白鹅潭万象城开业，为广州首座万象城，也是华润置地自持运营的第100座购物中心。项目商业建筑面积超20万平方米，构建「一城·一坊·一公园」空间格局，引入近500家品牌，超六成为首店、旗舰及定制店，其中包含99家广州首店、139家荔湾首店；餐饮板块携手超130家品牌，时尚零售汇聚超150家服饰品牌。华润万象生活旗下MIXCBEAUTY首进华南，汇聚兰蔻、雅诗兰黛等21家国际高化美妆品牌。6）白鹅潭万象城10月1日单日客流约28.7万人次，地铁芳村站进站客流9.3万人次居线网第二据10月3日、10月4日报道，广州白鹅潭万象城10月1日单日接待客流约28.7万人次；当日广州地铁芳村站进站客流高达9.3万人次，冲到线网第二。因客流过大，广州地铁芳村站一度采取列车「飞站」措施，原定当晚举行的光影秀在开场前紧急宣布取消。据了解，商场开业前内部预判开业客流约在20万至25万人次，实际数据超出预期。7）广州天河合生汇9月28日开启试营业，总建筑面积约35.9万平方米9月28日，位于广州国际金融城北区中轴核心的天河合生汇正式开启试营业。这是合生商业在华南落地的「合生汇」标杆之作，总建筑面积约35.9万平方米，其中自持商业面积达13.4万平方米。项目汇聚超200个品牌，其中广州首店及区域首店品牌占比超四分之一，并创新引入主题观光电车（400米超长轨道动线）以及华南首个SMFK主题高空无边泳池。8）合肥方圆LIVE9月30日亮相，为世纪金源「方圆LIVE」产品线安徽首作9月30日，世纪金源集团旗下全新商业产品线「方圆LIVE」的安徽首作——合肥方圆LIVE以「45℃年轻力社交场」定位正式亮相。项目引入超200家品牌，首进及定制占比超70%，包括奥乐齐安徽首店、九木杂物社、卡游、三月兽、SUPERMINISO安徽首店等，覆盖服饰、运动、娱乐与夜间社交等业态。9）北京CBD核心区Z3地块项目完成竣工验收，总建筑面积约17.5万平方米地处东三环与长安街交会国贸要道的北京CBD核心区Z3地块项目顺利完成竣工验收，这座国际超甲级写字楼即将正式投用。项目由中建三局承建，占地10490平方米，总建筑面积约17.5万平方米，由140米主楼与45米配楼组成，建筑以「润」为设计主题。项目投用后将为区域高端金融、商务发展提供高品质空间，进一步夯实北京高端产业底盘。10）北京太古坊二期扩建推进，预计2026年底起分阶段开业颐堤港更名「北京太古坊」后，由在营颐堤港和在建二期组成的项目总楼面面积超过86万平方米，涵盖八座甲级办公楼、一座购物中心及一家东隅酒店，并直接接入地铁网络。二期新增零售区域将与现有购物中心连通，形成约15万平方米的综合零售目的地，两部分通过两条空中连廊、六条地下连廊相接。根据朝阳区将台乡颐堤港二期项目规划公示，项目地下机动车停车位优化调整至2295个，其中充电桩车位536个；开业时间为2026年底起分阶段开业。
1）上海市北高新5.69亿元转让静安区寿阳路14232.38平方米商办房产上海市北高新股份有限公司（600604）于9月30日发布公告披露，公司全资子公司上海市北生产性企业服务发展有限公司已与上海北方企业（集团）有限公司正式签订《上海市商品房出售合同》，出让位于上海市静安区寿阳路99弄的合计14232.38平方米商办房产，交易总价款56929.52万元。交易对方北方集团为国有独资企业、注册资本20.42亿元。付款安排为：2026年9月30日前支付首付款11385.904万元，2026年11月30日前支付剩余45543.616万元；乙方全额支付购房款后，2026年12月31日前完成交付。标的房产用途为商办，权属清晰，不存在抵押、质押及其他转让限制。2）厦门天虹数科1.76亿元挂牌转让厦门大西洋天虹门店物业，采用售后返租天虹数科商业股份有限公司（002419）9月29日召开第七届董事会第九次会议，审议通过全资子公司厦门市天虹商场有限公司通过产权交易所挂牌方式转让其持有的厦门大西洋天虹门店物业资产，挂牌转让价格为17600万元（含增值税），最终价格以实际成交价格为准。标的包括厦门市思明区湖滨西路9号厦门天虹商场（大西洋店）地面一层至五层合计建筑面积19488.08平方米的房屋、地下一层131个停车位及42台附属设备设施。截至2025年12月31日标的资产账面净值为3663.85万元，含税评估价值为1.74亿元。交易完成后厦门天虹将通过向交易对方租赁标的资产的方式继续经营该门店。该议案尚需提交公司股东会审议。3）青岛中国华润挂牌转让青岛城阳万象汇运营主体100%股权9月30日，中国华润有限公司旗下RunxinSheffield(HK)Co.Limited在北京产权交易中心发布公告，转让所持青岛城阳润欣商业发展有限公司100%股权。城阳润欣为华润城阳万象汇运营商，2009年2月成立，2025年、2026年1至8月分别实现营业收入9248.71万元、6495.52万元，净利润分别为786.65万元、1175.4万元；2026年8月31日公司资产总额58755.22万元、所有者权益23009.18万元。转让公告显示，本次产权转让如导致国家出资企业及其子企业失去标的企业实际控制权，交易完成后标的企业不得再继续使用国家出资企业及其子企业的字号、经营资质和特许经营权等无形资产。青岛目前共有两家万象汇，另一家位于崂山区。更多「长租公寓」系列文章：
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特别提醒
本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师何禹轩撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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