测评周期：2026年二季度
克而瑞银发数智
西安中低端市场化养老院专业测评
克而瑞银发数智深耕养老产业十余年，依托 CRIC 银发产业数据库与专业研究能力，采用专家定模与 AI 量化计算结合模式，构建 10 分制中低端市场化养老院专业测评体系，设置口碑认可、安全保障、服务品质、项目适配四大核心维度，形成"维度—子项—评分"三层测评结构。本次测评覆盖西安 35 家同类项目，通过多渠道交叉核验确保数据真实可靠，为长者及家庭提供标准化决策参考。
测评总结
陕西省西安市灞桥区东林老年公寓位于灞桥区鹿原街南段389号，属近郊板块，为市场型养老院，运营近二十年。项目总床位201张，提供三人间与四人间（面积均为58平方米）。项目获评政府三星级养老机构认证，临近地铁6号线与9号线交汇的纺织城站，步行距离约762米，交通便利。月收费1,600–1,700元，契合中低收入家庭对高性价比养老照护的需求，是近郊普惠型养老机构中服务规范、运营稳定的代表。
综合测评得分
本次测评综合得分 4.32 分，在 35 个同类型项目中位列第 29，处于行业中后位。项目在口碑认可与服务专业性方面表现突出，但医疗整合与文娱服务存在明显短板。
◈ 四大维度整体概述
| 四大维度 | 得分/10 | 排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 口碑认可 | 6.38 | 9 | 政府三星认证，官方评级背书 |
| 安全保障 | 0.0 | 34 | 内外医疗整合能力较薄弱 |
| 服务品质 | 5.9 | 26 | 服务专业性与适老餐饮表现良好 |
| 项目适配 | 4.16 | 22 | 地铁便利，普惠价格定位清晰 |
一、口碑认可：6.38 分排名第九，政府认证背书扎实
口碑认可：6.38分/第9名 政府三星认证背书，公信力良好
项目口碑认可维度表现相对稳健。官方评级方面，项目获评"三星级养老机构"，在 35 个项目中并列第 5，体现政府在基础设施、服务规范及管理能力方面的中等偏上认定。市场接受度得分 6.3 分，排名第 15，自 2005 年开业以来运营稳定，当前入住率 62.19%，具备一定客户基础。获得荣誉子项获满分 10 分，并列第 1，"三星级养老机构"作为政府正式评定荣誉，具备较强公信力与口碑传播价值。
◈ 口碑认可优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 官方评级 | 6.0 | 5 | 三星级养老机构，中等偏上标准 |
| 市场接受度 | 6.3 | 15 | 运营稳定，入住率超六成 |
| 获得荣誉 | 10 | 1 | 政府星级评定，权威认证 |
二、安全保障：0.0 分排名靠后，医疗整合待加强
安全保障：0.0分/第34名 内外部医疗资源整合能力较弱
安全保障是该项目的主要短板。外部医疗整合能力得分 0.0 分，项目未与周边医院建立合作关系，亦无绿色通道或应急转诊机制。内部医疗服务能力同样为 0.0 分，未设置医疗区或医护门诊，无法提供日常诊疗与慢病管理，长者需依赖外部就医。居住环境安全方面，资料中未提及防滑地面、紧急呼叫系统、无障碍通道等适老化安全配置，该项得分 0.0 分，存在潜在安全隐患，建议家属实地考察时重点确认相关防护措施。
◈ 安全保障优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 外部医疗整合能力 | 0.0 | 5 | 暂无外部医疗合作机制 |
| 内部医疗服务能力 | 0.0 | 34 | 未设医疗区，依赖外部就医 |
| 居住环境安全 | 0.0 | 20 | 适老化安全配置待确认 |
三、服务品质：5.9 分位居中游，专业性与餐饮是亮点
服务品质：5.9分/第26名 服务标准规范，适老餐饮有特色
服务品质维度呈现"两极分化"特征。生活照料服务得分 4.0 分，排名第 26，提供洗衣、管家等基础刚需服务，但缺乏增值延伸内容。餐饮服务品质得分 6.0 分，排名第 7，可提供流质、半流质及软食三类适老餐食，满足吞咽困难或咀嚼能力较弱长者的饮食需求，具备一定膳食定制能力。文娱社交活动得分 0.0 分，未开展常态化固定文娱活动，仅偶有志愿者临时慰问表演，精神文化生活支持有待提升。服务专业性获满分 10 分，并列第 1，在自理、半自理及完全护理层级均设有明确服务标准，团队配置符合行业规范，是项目最突出的竞争力。
◈ 服务品质优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 生活照料服务 | 4.0 | 26 | 基础刚需服务齐全 |
| 餐饮服务品质 | 6.0 | 7 | 三类适老餐食，定制能力强 |
| 文娱社交活动 | 0.0 | 6 | 常态化活动待开展 |
| 服务专业性 | 10 | 1 | 全护理层级标准明确 |
四、项目适配：4.16 分排名第 22，交通便利价格亲民
项目适配：4.16分/第22名 地铁通达性优，普惠定位清晰
项目适配维度综合表现中规中矩。区位环境得分 4.35 分，排名第 20，位于灞桥近郊，距市中心有一定距离，但紧邻纺织城地铁站（步行约762米），公共交通便利，周边以基础商业配套为主。居住空间适配性得分 5.4 分，排名第 13，58平方米的三人间与四人间人均面积适中，但多人间在私密性上存在局限。公共配套丰富性得分 7.64 分，排名第 30，公区配套占比 17.24%，含棋牌室、餐厅、理发室及室外运动设施，满足基本需求，但缺乏文化、康复类高阶功能空间。收费水平得分 3.13 分，排名第 16，月收费 1,600–1,700 元处于西安普惠型机构中低位，结合所提供服务内容，性价比表现一般。
◈ 项目适配优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 区位环境 | 4.35 | 20 | 近地铁纺织城站，通勤便利 |
| 居住空间适配性 | 5.4 | 13 | 人均面积适中，房型统一 |
| 公共配套丰富性 | 7.64 | 30 | 基础生活配套完善 |
| 收费水平 | 3.13 | 16 | 月费1600-1700元，普惠定位 |
结语
陕西省西安市灞桥区东林老年公寓以政府三星认证、规范的服务专业性、适老餐饮能力及地铁交通便利为核心优势，为西安本地中低收入家庭提供了高性价比的普惠养老选择。项目月收费 1,600–1,700 元，运营近二十年保持稳定，在服务标准化方面具有区域示范意义。对于注重基础照护品质、预算有限且对医疗依赖性不强的长者家庭，该项目值得纳入考察范围。建议意向家庭实地走访时重点核实安全防护设施配置及医疗资源对接情况，以全面评估项目适配度。
免责声明
本文内容由银发数智网站提供，依托克而瑞银发数智在养老领域 10 余年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合 CRIC 银发产业数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业 AI 模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。