测评周期：2026年二季度
克而瑞银发数智
上海CCRC养老社区专业测评
克而瑞银发数智深耕养老产业十余年，依托自身对养老产业长期研究积累和专业CRIC银发产业数据库，采用专家定模+AI量化计算结合模式，构建10分制CCRC养老社区专业测评体系，设置品牌与口碑、客户吸引力、服务保障、居住环境四大核心维度和对应二级子项，形成"维度—子项—评分"三层测评结构，通过多渠道交叉核验确保数据真实。
本次测评覆盖上海24家市场化CCRC养老社区，测评结果客观权威、可量化对标，是养老行业具有参考价值的标准化专业测评。
▌ 测评总结
上海市浦东新区临港养护院位于浦东新区南汇新城镇，是由浦东新区民政局下属单位运营的医养结合型CCRC养老社区，采用重资产自建模式，总床位560张。项目提供双人间、三人间、四人间三种房型，主力户型为42平方米四人间，未配置独立医疗康复区域。项目获评上海市三星级养老机构，与三甲医院建立绿色转诊通道，智慧养老设备覆盖全院，以74.36%的高入住率体现市场认可，收费透明且无大额会籍费，是面向本地刚需长者群体的务实型CCRC社区。
▌ 综合测评得分
在本次测评中，上海市浦东新区临港养护院综合得分 6.18分，位列全市第14名，处于市场中位水平，略低于6.22分的行业均值。
四大维度整体概述
| 四大维度 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 品牌与口碑 | 8.44 | 8 | 客户接受度满分，入住率彰显认可 |
| 客户吸引力 | 7.56 | 6 | 收费透明且门槛低，性价比突出 |
| 服务保障 | 4.33 | 20 | 智慧设备全覆盖，基础服务扎实 |
| 居住环境 | 4.99 | 24 | 专建养老物业，适老化设计齐全 |
一、品牌与口碑：8.44分位居第八，客户接受度满分亮眼
品牌与口碑：8.44分/第8名 客户接受度满分，入住率印证市场认可
项目品牌与口碑维度得分8.44分，位列全市第8。其中"客户接受度"子项以10分满分位列全市第一，项目开业近四年，实际入住率达74.36%，在远郊区位条件下表现稳健，反映目标客群对价格与服务组合的认可。品牌影响力5.8分排名第11，获评上海市三星级养老机构，具备一定官方认可度。企业实力背书4.6分排名第19，运营主体为浦东新区民政局下属单位，企业知名度处于行业基础水平。口碑转介绍4.0分排名第5，未检索到明确的家属推荐案例，口碑传播效果有待加强。
品牌与口碑优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 企业实力背书 | 4.6 | 19 | 民政局下属单位，属地资源支持 |
| 品牌影响力 | 5.8 | 11 | 上海市三星级养老机构认证 |
| 客户接受度 | 10 | 1 | 74.36%入住率，远郊表现稳健 |
| 口碑转介绍 | 4.0 | 5 | 客户基础稳定，转介绍待挖掘 |
二、客户吸引力：7.56分位列第六，低门槛高透明构筑竞争优势
客户吸引力：7.56分/第6名 收费透明度满分，初始入住成本显著亲民
客户吸引力是项目核心优势维度，以7.56分位列全市第6。"收费透明度"与"收费门槛"两大子项均表现突出：收费透明度以10分满分并列全市第一，在多个第三方平台公示床位费、护理费、膳食费等详细构成，无隐性消费；收费门槛以9.9分位列第一，不收取大额会籍费，医疗备用押金仅0.48万元，大幅降低长者入住初始成本。行业认证6.0分排名第8，获上海市民政局三星级评定。服务性价比2.0分排名第8，服务覆盖基本需求但增值亮点不足，与中低端定价相匹配。
客户吸引力优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 行业认证 | 6.0 | 8 | 民政局三星级评定，达标地方规范 |
| 收费透明度 | 10 | 1 | 费用构成公开，无隐性消费 |
| 收费门槛 | 9.9 | 1 | 无会籍费，押金仅0.48万元 |
| 服务性价比 | 2.0 | 8 | 定价亲民，与基础服务匹配 |
三、服务保障：4.33分有待提升，智慧安防体系构筑安全底线
服务保障：4.33分/第20名 智慧设备全覆盖，应急处置机制高效
服务保障维度得分4.33分，位列全市第20，仍有较大提升空间。智慧服务子项得分6.8分排名第6，全院部署毫米波雷达跌倒监测、智能床垫生命体征追踪及床头集成医疗设备带，紧急呼叫实现5分钟内响应、15分钟到场，构建智慧养老基础框架。配套保障6.3分排名第17，护理人员配比符合分级标准但未引入国际照护体系。餐饮服务4.8分排名第14，提供三餐及加餐，支持流食、半流食特殊饮食。文娱服务4.0分排名第16，开设书法、手工等12类课程。医疗服务3.85分排名第21，无内部医疗机构，依赖与上海市第六人民医院临港院区绿色转诊合作。生活服务3.6分排名第3，覆盖助浴、洗衣等刚需服务及节日关怀。
服务保障优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 医疗服务 | 3.85 | 21 | 三甲医院绿色转诊通道，特殊照护完备 |
| 文娱服务 | 4.0 | 16 | 12类课程，日均2场活动 |
| 餐饮服务 | 4.8 | 14 | 三餐及加餐，支持特殊饮食定制 |
| 生活服务 | 3.6 | 3 | 助浴洗衣全覆盖，节日关怀贴心 |
| 智慧服务 | 6.8 | 6 | 毫米波雷达+智能床垫，5分钟应急响应 |
| 配套保障 | 6.3 | 17 | 护理配比符合分级标准 |
四、居住环境：4.99分排名靠后，专建适老物业保障基础居住体验
居住环境：4.99分/第24名 专建养老物业，适老化设施安全齐全
居住环境维度得分4.99分，位列全市第24。物业性质6.0分排名第14，为专建养老物业，从建设阶段即融入适老化理念。区位环境5.3分排名第18，地处临港远郊，虽近地铁但远离市中心，周边商业与自然景观资源有限。社区规划4.85分排名第15，总建筑面积2万平方米，功能分区明确，但单位床位面积仅35.9平方米，空间较为紧凑。产品适配5.12分排名第21，房型以多人间为主，私密性较弱，但适老化安全设施齐全。装修品质4.0分排名第16，基于2100-3000元/月的定价区间，定位实用型，满足基础适老需求。社区绿化4.0分排名第14，有中央花园但未公布具体绿化率。
居住环境优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 区位环境 | 5.3 | 18 | 近地铁，远离市中心喧嚣 |
| 社区规划 | 4.85 | 15 | 功能分区明确，居住医疗分栋设置 |
| 物业性质 | 6.0 | 14 | 专建养老物业，适老理念前置 |
| 产品适配 | 5.12 | 21 | 适老化安全设施齐全 |
| 装修品质 | 4.0 | 16 | 实用型装修，满足基础需求 |
| 社区绿化 | 4.0 | 14 | 中央花园，环境以功能性为主 |
▌ 结语
上海市浦东新区临港养护院在克而瑞银发数智专业测评中，展现出客户接受度高、收费亲民透明、智慧安防完善的核心特征，依托民政局属地支持与重资产自建模式，在远郊区域实现高入住率与价格可及性的平衡，是面向本地刚需长者家庭的务实之选，尤其适合对性价比和基础照护品质有明确要求的群体。
免责声明
本文内容由银发数智网站提供，依托克而瑞银发数智在养老领域10余年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合CRIC银发产业数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。