测评周期：2026年第二季度
克而瑞银发数智
上海CCRC养老社区专业测评
克而瑞银发数智深耕养老产业十余年，依托自身对养老产业长期研究积累和专业CRIC银发产业数据库，采用专家定模与AI量化计算结合模式，构建10分制CCRC养老社区专业测评体系，设置品牌与口碑、客户吸引力、服务保障、居住环境四大核心维度和对应二级子项，形成“维度—子项—评分”三层测评结构，通过多渠道交叉核验确保数据真实。
本次测评覆盖上海24家市场化CCRC养老社区，测评结果客观权威、可量化对标，是养老行业具有参考价值的标准化专业测评。
▌ 测评总结
香树湾国际养老社区位于上海市浦东新区六奉公路5033弄，属远郊板块，为CCRC持续照料退休社区，兼具医养结合与市场化运营属性。项目由上海翰峰养老服务有限公司与上海赢颐健康管理有限公司联合运营，采用轻资产模式，总床位数1550张。产品涵盖单人间、双人间、一居室至四居室等多种房型，主力户型为70至80平方米的一居室；医疗康复面积达6万平方米。核心亮点包括：四星级政府认证、高绿化率生态社区、自建康复医院并支持医保报销、毗邻16号线野生动物园地铁站、公区配套丰富且规模领先。
▌ 综合测评得分
在本次测评中，香树湾国际养老社区综合得分 7.07分，位列全市第7，显著高于6.22分的行业均值，属于市场第一梯队。其中居住环境7.22分、品牌与口碑8.53分表现突出，社区规划、产品适配、社区绿化等子项均位居全市前列。
◆ 四大维度整体概述
| 四大维度 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 品牌与口碑 | 8.53 | 7 | 客户接受度满分，官方荣誉背书 |
| 客户吸引力 | 6.39 | 11 | 收费透明满分，四星级认证加持 |
| 服务保障 | 6.03 | 10 | 医疗配套完善，护理配比高标准 |
| 居住环境 | 7.22 | 8 | 生态绿化满分，产品适配表现较为突出 |
一、品牌与口碑：8.53分位居前列，客户接受度满分领跑
品牌与口碑：8.53分/第7 客户接受度满分，官方荣誉认证
香树湾国际养老社区在品牌与口碑维度得分8.53分，位列全市第7。项目自2015年6月开业，已运营11年进入成熟期，整体入住率达94.29%，其中养护院与护理院入住率超95%，客户接受度以满分10分位列全市第1，体现高度市场认可。企业实力背书方面，运营方为中小民营养老服务机构，无央企、国企或上市背景，得分4.6分排名第19。品牌影响力方面，项目获评“全国敬老文明号”及四星级养老机构两项权威荣誉，得分6.7分排名第5。口碑转介绍得4.0分，与19家机构并列第5，虽公开资料中未见具体案例，但整体口碑基础扎实。
◆ 品牌与口碑优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 企业实力背书 | 4.6 | 19 | 中小民营主体，轻资产模式运营 |
| 品牌影响力 | 6.7 | 5 | 全国敬老文明号及四星级认证 |
| 客户接受度 | 10 | 1 | 入住率94.29%，市场高度认可 |
| 口碑转介绍 | 4.0 | 5 | 老客户口碑基础良好 |
二、客户吸引力：6.39分，收费透明满分树立规范标杆
客户吸引力：6.39分/第11 收费透明度满分，行业认证实力彰显
客户吸引力维度中，香树湾以6.39分位列全市第11。行业认证方面，项目获上海市民政部门评定的四星级养老机构认证，代表在服务、安全、医疗等方面达到较高标准，得分8.0分位列第6。收费透明度方面，项目在多个第三方平台明确公示会籍费、月服务费及押金标准，价格体系清晰可查，无隐性消费疑虑，以满分10分与21家机构并列第1。收费门槛方面，项目设置10.8万元大额会籍费及1.5万元医疗备用押金，得分4.98分排名第21，存在一定门槛。服务性价比得2.0分，与16家机构并列第8，虽服务覆盖全面但针对活力老人的服务丰富度有待提升。
◆ 客户吸引力优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 行业认证 | 8.0 | 6 | 四星级养老机构认证 |
| 收费透明度 | 10 | 1 | 价格体系公开清晰可查 |
| 收费门槛 | 4.98 | 21 | 大额会籍费设置较高门槛 |
| 服务性价比 | 2.0 | 8 | 服务覆盖全面，性价比中上 |
三、服务保障：6.03分，医疗配套完善护理配比高标准
服务保障：6.03分/第10 自建康复医院，医保报销支持
服务保障方面，香树湾得分6.03分，位列全市第10。医疗服务得7.45分排名第7，内部配置康复医院、药房、专家巡诊等资源，内部医疗资源配置与特殊医疗服务均得满分，支持医保报销；但外部三甲医院距离较远，外部资源整合仅得5分。文娱服务得4.0分，与8家机构并列第16，设有棋牌室、书画室、健身房等设施，但课程数量与日均活动场次未明确披露。餐饮服务得3.6分，与路劲·隽芳华并列第17，提供糖尿病餐、高血压餐等10类定制餐种，但特殊饮食支持未列明具体品类。生活服务得3.6分，与12家机构并列第3，覆盖助浴、助行、失禁照护等刚需服务及旅居、短托等增值服务，但生活管家巡查频次无数据支撑。智慧服务得5.6分，与4家机构并列第18，配备紧急呼叫、燃气监测、健康评估等智能设备，但紧急呼叫响应时效超过5分钟。配套保障得7.0分，与10家机构并列第5，护理人员配比执行高标准得满分，但未引入TKS、ISO等系统化照护体系。
◆ 服务保障优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 医疗服务 | 7.45 | 7 | 自建康复医院，支持医保报销 |
| 文娱服务 | 4.0 | 16 | 设施齐全，活动内容待丰富 |
| 餐饮服务 | 3.6 | 17 | 10类定制餐种，特殊饮食待完善 |
| 生活服务 | 3.6 | 3 | 刚需与增值服务全覆盖 |
| 智慧服务 | 5.6 | 18 | 智能设备完善，响应时效待提升 |
| 配套保障 | 7.0 | 5 | 护理人员配比高标准 |
四、居住环境：7.22分，生态绿化满分打造康养典范
居住环境：7.22分/第8 绿化率超75%，产品适配表现较为突出
居住环境维度中，香树湾以7.22分位列全市第8。区位环境得5.2分排名第19，项目距16号线野生动物园地铁站1.2公里，快速路通勤无覆盖，周边无水系资源，但污染源规避优秀。社区规划得9.15分排名第2，总建筑面积31.58万平方米，床位1550张，居住、医疗、会所等功能分区独立设置，规模优势显著。物业性质得6.0分，与10家机构并列第14，物业来源为市场租赁，非自持或专属养老用地。产品适配得9.33分排名第2，房型涵盖单人间至四居室共6类，主力户型为70至80平方米一居室，适老化设计覆盖8项核心要素，公区配套面积达7.5万平方米，配套丰富度满分。装修品质得8.0分，与5家机构并列第4，月费价格间接体现中高端定位。社区绿化得满分10分，与8家机构并列第1，绿化率超75%，三面环水并设3000平方米生态湖，景观营造突出康养生态理念。
◆ 居住环境优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 区位环境 | 5.2 | 19 | 近地铁，污染源规避优秀 |
| 社区规划 | 9.15 | 2 | 31.58万方规模，功能分区清晰 |
| 物业性质 | 6.0 | 14 | 市场租赁物业，轻资产运营 |
| 产品适配 | 9.33 | 2 | 6类房型，配套丰富度满分 |
| 装修品质 | 8.0 | 4 | 中高端定位，品质有保障 |
| 社区绿化 | 10 | 1 | 绿化率75%以上，三面环水 |
▌ 结语
香树湾国际养老社区在克而瑞银发数智专业测评中，展现出客户认可度高、社区规划科学、产品适配表现较为突出、生态绿化位居前列的核心特征，以7.07分位列上海CCRC养老社区第7名，处于市场第一梯队。项目依托11年成熟运营经验与94.29%的高入住率，构建了覆盖医疗、服务、产品与运营的系统化竞争力体系，是高端医养结合型CCRC的标杆之选，值得有高品质养老需求的长者家庭重点关注。
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本文内容由银发数智网站提供，依托克而瑞银发数智在养老领域10余年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合CRIC银发产业数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。