测评周期：2026年二季度
克而瑞银发数智
杭州CCRC养老社区专业测评
克而瑞银发数智深耕养老产业十余年，依托专业CRIC银发产业数据库，采用专家定模与AI量化计算结合模式，构建10分制CCRC养老社区专业测评体系，设置品牌与口碑、客户吸引力、服务保障、居住环境四大核心维度及对应二级子项，形成"维度—子项—评分"三层测评结构，通过多渠道交叉核验确保数据真实。本次测评覆盖杭州10家市场化CCRC养老社区，测评结果客观权威、可量化对标，是养老行业具有重要参考价值的标准化专业测评。
▌ 测评总结
杭州余杭区社会福利中心是由绿城中国控股有限公司运营的CCRC持续照料退休社区，属政企合作型医养结合项目，位于杭州市余杭区临平东湖北路570号，地处中心城区。项目采用重资产模式建设，总床位数1000张，主力房型为75平方米双人间，医疗康复面积1000平方米，开业9年入住率稳定在80%。
核心亮点包括绿城品牌运营背书、中心城区优越区位、自建配套康复医院、高入住率及透明化收费体系，契合中低支付能力家庭对可预期养老成本的核心诉求。
▌ 综合测评得分
在本次测评中，杭州余杭区社会福利中心综合得分
5.91分
位列杭州10家CCRC养老社区第7名
属于市场中游梯队。其中品牌与口碑7.88分表现最为突出，居住环境5.58分排名第3，客户吸引力与服务保障仍有提升空间。
◆ 四大维度整体概述
| 四大维度 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 品牌与口碑 | 7.88 | 6 | 客户接受度满分，入住率稳定 |
| 客户吸引力 | 5.09 | 9 | 收费透明、门槛低，性价比待提升 |
| 服务保障 | 4.77 | 8 | 内部医疗实体化配置，餐饮品类丰富 |
| 居住环境 | 5.58 | 3 | 中心城区区位，政企新建物业 |
一、品牌与口碑：7.88分居前，客户接受度满分领跑
品牌与口碑：7.88分/第6名 客户接受度满分，运营稳定性突出
杭州余杭区社会福利中心在品牌与口碑维度得分7.88，位列第6。其中"客户接受度"以满分10分位列第1，项目开业9年、入住率80%，已进入稳定运营期，在10家竞品中与良渚随园嘉树老年公寓等4个项目并列第一，充分体现本地长者群体对其的高度认可。
"口碑转介绍"得分4.0分排名第3，与7个项目并列，反映其依赖机构托底而非市场自发传播的特征。"企业实力背书"得分4.0分排名第9，运营方绿城中国虽为知名房企，但本项目全国布局数量有限，资源整合能力较弱。品牌影响力子项得分0.8分排名末位，项目未获得政府星级评定或行业权威荣誉，品牌积累薄弱，缺乏示范性认证与跨区域旅居互换能力。
◆ 品牌与口碑优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 企业实力背书 | 4.0 | 9 | 绿城中国品牌运营，政企合作模式 |
| 品牌影响力 | 0.8 | 10 | 品牌积累薄弱，缺乏权威认证 |
| 客户接受度 | 10 | 1 | 开业9年入住率80%，运营稳定 |
| 口碑转介绍 | 4.0 | 3 | 依赖机构托底，转介绍率并列前茅 |
二、客户吸引力：5.09分待提升，收费透明门槛低
客户吸引力：5.09分/第9名 收费透明满分，中低支付客群友好
客户吸引力维度得分5.09，排名第9，但细分项亮点突出。"收费透明度"以满分10分位列第1，项目在多个第三方平台明确公示月费标准3100元/月，无隐形收费，与海月随园·嘉树、泰康之家·大清谷等6个项目并列第一。"收费门槛"得分9.72分排名第2，不收取大额会籍费，仅设2万元医疗备用押金，对中低支付能力客群友好。
"服务性价比"得分2.0分排名第3，尽管服务类型较多，但针对活力老人的深度文娱、课程等内容不足，服务供给与价格匹配度偏低。"行业认证"得分0.0分排名末位，项目未取得政府星级评定或行业认证，缺乏官方背书影响长者家庭决策信心。
◆ 客户吸引力优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 行业认证 | 0.0 | 10 | 缺乏星级评定与行业认证 |
| 收费透明度 | 10 | 1 | 月费3100元公开公示，无隐形收费 |
| 收费门槛 | 9.72 | 2 | 无会籍费，仅2万元医疗备用押金 |
| 服务性价比 | 2.0 | 3 | 基础服务齐全，深度文娱待补充 |
三、服务保障：4.77分有短板，内部医疗配置成亮点
服务保障：4.77分/第8名 内部医疗实体配置，餐饮品类丰富
服务保障维度得分4.77，排名第8。其中"医疗服务"得分4.95分排名第8，项目自建康复医院、内部医疗资源配置满分，但未纳入医保、外部三甲资源联动缺失、陪诊服务空白、健康评估频次低，综合表现受限。
"餐饮服务"得分6.0分排名第5，餐种覆盖25类，支持中式快餐、养老餐等多种场景，餐种数量与定制服务获满分，但特殊饮食如慢病餐未提供。"文娱服务"得分5.0分排名第5，依托余杭区公共文化资源，日均活动场次约6场，但自有课程体系缺失。"生活服务"得分2.4分排名第5，提供助浴、失禁照护等刚需服务及节日关怀，但生活管家巡查机制缺失。"智慧服务"得分5.6分排名第6，配备紧急呼叫、智能监测等设备，但响应时效超5分钟。"配套保障"得分4.2分排名第9，护理配比执行半自理1:5标准，但缺乏持证率与照护体系说明。
◆ 服务保障优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 医疗服务 | 4.95 | 8 | 自建康复医院，内部医疗配置满分 |
| 文娱服务 | 5.0 | 5 | 日均活动约6场，依托公共文化资源 |
| 餐饮服务 | 6.0 | 5 | 25类餐种，定制餐与送餐全覆盖 |
| 生活服务 | 2.4 | 5 | 刚需照料有保障，精细度待提升 |
| 智慧服务 | 5.6 | 6 | 紧急呼叫智能监测，响应时效偏慢 |
| 配套保障 | 4.2 | 9 | 护理配比达标，照护体系待完善 |
四、居住环境：5.58分位列第三，中心区位优势显著
居住环境：5.58分/第3名 中心城区区位，政企新建物业
居住环境维度得分5.58，排名第3，是项目的另一大优势板块。"区位环境"得分6.8分排名第2，项目地处余杭中心城区、无污染源，但地铁距离超2.5公里、无快速路接入、亦无水系资源。"物业性质"得分6.0分排名第6，为政企合作重资产新建物业、非老旧改造，功能布局契合康养需求。
"社区规划"得分5.2分排名第6，总建筑面积2万平方米、床位1000张，单位床位面积仅20平方米，空间紧凑但功能分区明确，医疗与居住楼栋分离。"产品适配"得分4.52分排名第9，房型单一但面积达标，公区配套丰富但人均面积偏低，适老化设计细节不足。"装修品质"得分4.0分排名第4，月费3100元对应基础装修标准，符合普惠定位但缺乏品质溢价。"社区绿化"得分4.0分排名第3，项目资料未披露绿化率数据，按规则给予基础分。
◆ 居住环境优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 区位环境 | 6.8 | 2 | 中心城区无污染，地铁配套待完善 |
| 社区规划 | 5.2 | 6 | 功能分区明确，空间较为紧凑 |
| 物业性质 | 6.0 | 6 | 政企合作重资产新建，契合康养需求 |
| 产品适配 | 4.52 | 9 | 房型面积达标，适老化细节不足 |
| 装修品质 | 4.0 | 4 | 基础装修标准，符合普惠定位 |
| 社区绿化 | 4.0 | 3 | 绿化率未披露，生态宜居待验证 |
▌ 结语
杭州余杭区社会福利中心在克而瑞银发数智专业测评中，展现出客户接受度高、收费透明门槛低、内部医疗配置完善的核心特征。项目以5.91分位列杭州CCRC养老社区第7名，虽在品牌积淀与精细化运营方面仍有提升空间，但在普惠型CCRC社区中展现出较强的公共服务承载力与区域适配性，是注重成本可预期性与基础服务保障家庭值得关注的务实之选。
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本文内容由银发数智网站提供，依托克而瑞银发数智在养老领域10余年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合CRIC银发产业数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。