测评周期：2026年二季度
克而瑞银发数智
广州CCRC养老社区专业测评
克而瑞银发数智深耕养老产业十余年，依托自身对养老产业长期研究积累和专业CRIC银发产业数据库，采用专家定模+AI量化计算结合模式，构建10分制CCRC养老社区专业测评体系，设置品牌与口碑、客户吸引力、服务保障、居住环境四大核心维度和对应二级子项，形成“维度—子项—评分”三层测评结构，通过多渠道交叉核验确保数据真实。本次测评覆盖广州11家市场化CCRC养老社区，测评结果客观权威、可量化对标，是养老行业具有参考价值的标准化专业测评。
❀ 测评总结
越秀康养悦麓居是由广州市属国企越秀集团联合白云堡房产共同打造的CCRC持续照料退休社区，位于广州市白云区藤业一路，距沙贝地铁站约800米，交通通达便利。项目总床位数577张，主力房型为27平方米双人间，医疗康复配套面积达1000平方米。项目依托国企背景形成较强品牌背书，已获政府五星级养老机构认证，内部医疗资源高度整合，智慧养老系统全覆盖，适合对医疗配套和智慧照护有较高要求的自理及护理型长者。
❀ 综合测评得分
在本次测评中，越秀康养悦麓居综合得分 5.43分 位列全市第10，处于市场中下游水平。其中服务保障6.08分表现相对突出，客户吸引力7.60分具备一定竞争力，智慧服务子项以满分领跑行业。
✿ 四大维度整体概述
| 四大维度 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 品牌与口碑 | 3.38 | 8 | 国企实力背书，区域影响力初显 |
| 客户吸引力 | 7.60 | 9 | 五星认证与收费透明双满分 |
| 服务保障 | 6.08 | 5 | 智慧养老全覆盖，医疗服务内配完善 |
| 居住环境 | 5.75 | 10 | 装修品质优良，适老化细节到位 |
一、品牌与口碑：3.38分有待提升，国企背书仍是核心支撑
品牌与口碑：3.38分/第8名 国企资源雄厚，运营初期口碑待积累
越秀康养悦麓居品牌与口碑维度得分3.38分（排名第8），虽整体表现尚在爬坡期，但细分项不乏亮点。“企业实力背书”以7.97分位列全市第三，运营方广州越秀集团为广州市属国企，企业知名度获满分评价，具备较强的资源整合能力与政策协同优势。截至2026年，越秀康养已在全国布局6个项目，规模化连锁能力得分7.1分。“品牌影响力”得分7.8分，排名第6，项目已获“亚太区养老创新大奖”“全国智慧健康养老示范企业”及政府五星级评定，依托越秀品牌在大湾区的深耕积累了一定区域影响力。值得注意的是，项目于2024年10月开业，截至2026年4月运营约18个月，护理区实际入住率仅为11.67%，“客户接受度”得分2.0分排名第7；口碑转介绍得分4.0分，并列排名第3，公开资料中暂未见明确转介绍案例，口碑传播效应仍有较大释放空间。
✦ 品牌与口碑优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 企业实力背书 | 7.97 | 3 | 越秀集团国企背景，资源整合能力强 |
| 品牌影响力 | 7.8 | 6 | 五星认证与行业大奖加持 |
| 客户接受度 | 2.0 | 7 | 开业初期，入住率爬坡中 |
| 口碑转介绍 | 4.0 | 3 | 口碑传播潜力待释放 |
二、客户吸引力：7.60分双满分，规范运营赢得信任
客户吸引力：7.60分/第9名 五星认证与收费透明双满分
客户吸引力是悦麓居的突出亮点，7.60分的成绩展现出较强规范运营能力。“行业认证”子项以满分10分位列全市第一，项目获评政府五星级养老机构，在适老化建设、服务标准、安全管理等方面达到行业较高水平。“收费透明度”同样以满分10分位居第一，项目通过主流媒体及官方渠道明确公示各房型月费及服务内容，包含住宿、餐饮、照护及基础医疗，无隐形消费，让长者及家属消费更安心。“收费门槛”得分6.0分，排名第11，项目不收取大额会籍费，降低了入住资金门槛，但未设置医疗备用押金；“服务性价比”得分2.0分排名第6，虽提供医疗、文娱、智能照护等多元服务，但针对活力老人的服务内容丰富度仍有提升空间，反映了服务深度与客群匹配度尚需优化。
✦ 客户吸引力优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 行业认证 | 10 | 1 | 政府五星级养老机构认证 |
| 收费透明度 | 10 | 1 | 收费体系公开，无隐性消费 |
| 收费门槛 | 6.0 | 11 | 无大额会籍费，门槛较低 |
| 服务性价比 | 2.0 | 6 | 服务深度与客群匹配待提升 |
三、服务保障：6.08分位居第五，智慧照护树立行业标杆
服务保障：6.08分/第5名 智慧服务满分，医疗闭环内配完善
服务保障是CCRC养老社区的核心竞争力，悦麓居以6.08分位列全市第五，展现出在智慧养老与医养融合方面的硬核实力。其中“智慧服务”子项以满分10分位列全市第一，项目配备毫米波雷达跌倒监测、紧急呼叫系统、智能家居控制等六大类智能设备，紧急呼叫实现“即时响应+5分钟到场”，在11个竞品中唯一实现双项满分，树立了智慧照护新标准。“医疗服务”得分7.35分排名第三，内部配置康复医院、药房、专家巡诊及互联网医疗，纳入医保定点支持直接结算；周边3公里内有三甲医院但暂无绿色通道；同时提供认知症照护等特殊服务。“生活服务”得分3.6分排名第二，覆盖助餐、助浴、失禁照护等刚需服务及亲情互动、节日关怀等增值服务，但未披露生活管家巡查机制。“配套保障”得分7.0分排名第四，护理人员配比执行高标准，完全护理与半自理均达1:1，但尚未建立系统化服务体系认证。“文娱服务”得分4.0分排名第四，配备老年大学、舞蹈厅、图书室等多元设施，但未明确课程数量与每日活动场次；“餐饮服务”得分2.4分排名第八，提供营养餐厅、茶楼等5类餐种，但暂未见糖尿病餐等特殊饮食支持。
✦ 服务保障优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 医疗服务 | 7.35 | 3 | 内配康复医院，医保定点支持 |
| 文娱服务 | 4.0 | 4 | 设施多元，课程数量待明确 |
| 餐饮服务 | 2.4 | 8 | 餐种丰富，特殊饮食待补充 |
| 生活服务 | 3.6 | 2 | 刚需与增值服务全覆盖 |
| 智慧服务 | 10 | 1 | 六类智能设备，5分钟紧急响应 |
| 配套保障 | 7.0 | 4 | 护理配比1:1，执行高标准 |
四、居住环境：5.75分装修品质突出，适老设计可圈可点
居住环境：5.75分/第10名 装修品质居前，区位配套待优化
悦麓居居住环境维度得分5.75分（排名第10），但细分项中“装修品质”表现亮眼，以8.0分位列全市第二，月费最高达20000元/月，从侧面反映了较高的装修定位与居住品质。“区位环境”得分6.3分排名第10，项目距沙贝地铁站845米，地铁配套得9分，2000米内无污染源，环境安全性满分；但周边无快速路入口、无水系资源，自然环境得分受限。“社区规划”得分6.0分排名第9，总建筑面积23200平方米，居住、医疗、护理、文娱功能分设独立楼栋，功能分区清晰。“物业性质”得分6.0分排名第6，物业来源为市场租赁，非自持重资产。“产品适配”得分4.1分排名第11，房型仅两种且单人间面积偏小，但适老化设计覆盖防滑、无障碍、应急呼叫等9项，公区配套类型丰富达37项设施，不过总面积仅1500平方米，规模受限。“社区绿化”得分4.0分排名第5，项目宣传提及园林景观，但未披露具体绿化率数据。
✦ 居住环境优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 区位环境 | 6.3 | 10 | 地铁通达，无污染源干扰 |
| 社区规划 | 6.0 | 9 | 四大功能独立分区，动线清晰 |
| 物业性质 | 6.0 | 6 | 市场租赁模式，灵活运营 |
| 产品适配 | 4.1 | 11 | 适老化细节到位，房型待丰富 |
| 装修品质 | 8.0 | 2 | 高标准装修，居住品质突出 |
| 社区绿化 | 4.0 | 5 | 园林景观规划，绿化率待披露 |
❀ 结语
越秀康养悦麓居在克而瑞银发数智专业测评中，展现出智慧服务行业领先、医疗资源内配完善、政府认证与收费透明双满分的核心竞争力。项目依托越秀集团国企背景的强资源整合能力，以CCRC持续照料模式为框架，构建了覆盖医疗、智慧照护、适老化产品与多元公区配套的系统化服务体系。虽处于运营初期，入住率尚在爬坡阶段，但在智慧养老与医养融合方面的标杆潜力已清晰可见，是注重医疗配套与智慧照护体验的长者家庭值得纳入考察名单的广州CCRC养老社区选项。
免责声明
本文内容由银发数智网站提供，依托克而瑞银发数智在养老领域10余年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合CRIC银发产业数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。