京津冀区域商品住宅市场月报
引言
2026年5月，京津商品住宅市场延续“政策托底、弱复苏、强分化”的运行基调。在天津“津11条”等政策持续发酵、供给端主动控量去库存的共同作用下，两市成交同比修复态势确立，但环比受季节性因素影响小幅回调，市场核心矛盾已从“总量下行”转向“结构分化”，土地市场城投托底格局未改，市场化拿地进一步向核心城市核心板块收敛。
内容速览
土地市场
供需双缩，城际分化加剧，核心地块溢价韧性尚存。5月京津两城涉宅用地供应总建面约17.99万平方米，成交总建面约36.76万平方米。其中北京成交总建面23.57万平方米，环比下降41.5%，成交楼板价34963元/平方米，平均溢价率9.31%，核心地块竞拍热度修复；天津成交总建面13.19万平方米，环比增长193.3%，成交楼板价8544元/平方米，平均溢价率6.22%，仍处低位修复阶段。区域层面城投托底仍是主流，品牌房企拿地聚焦高能级核心资产。
新建商品住宅市场
供给收缩、成交同比修复，价格京稳津升。5月两城新房新增供应65.88万平方米，环比同比双降，供给侧“控增量、去库存”导向明确；成交总面积114.48万平方米，同比延续正增长，环比受淡季临近小幅回落。其中北京成交面积47.54万平方米，成交均价56685元/平方米，价格波动以结构性因素为主，整体高位平稳。天津成交面积66.94万平方米，成交均价19709元/平方米，价格连续多月回升，筑底企稳信号明确。库存方面，两市去化周期边际回落，但仍处20个月以上高位，去化压力尚未根本缓解。
存量商品住宅市场
成交季节性回落，同比韧性凸显。5月两城二手住宅合计成交280.28万平方米，环比降12.2%，同比增11.9%，4月学区季需求集中释放后出现季节性回调，但同比韧性充足。其中北京成交145.1万平方米，环比下降9.3%，成交均价26636元/平方米，环比微涨0.7%，止跌企稳信号初步显现；天津成交135.2万平方米，环比下降15.1%，成交均价8411元/平方米，环比下降4.9%，以价换量格局未根本扭转，但下行斜率收窄。
一
土地市场
1.整体供求：区域规模承压，核心城市表现背离
2026年5月，京津冀区域（18城）涉宅用地整体供应总建筑面积约286.73万平方米，环比下降10%；成交总建筑面积约208.36万平方米，环比增长3%，同比下降20.6%，成交楼板价7943元/平方米，环比下降3.1%，同比增长55.4%，价格同比抬升主要源于核心城市优质地块占比提升带来的结构性拉动，反映出市场资金持续向高能级区域集聚的趋势，区域土地市场“总量承压、结构优化”的特征进一步凸显。
从近一年周期看，区域土地市场整体处于低位运行区间，供地端主动缩量以匹配市场消化能力。
图1 京津冀区域近一年涉宅用地整体供应成交情况
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
监测城市：北京、天津、保定、沧州、承德、邯郸、廊坊、邢台等18城。
2.市场热度：溢价率边际修复，城投托底仍是基本盘
5月京津冀区域（18城）涉宅用地平均溢价率为7.73%，回升至去年同期水平，但底价成交地块占比仍高达73%，区域整体热度仍处低位，底价成交仍是绝对主流。
图2 京津冀区域近一年涉宅用地成交溢价率
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
监测城市：北京、天津、保定、沧州、承德、邯郸、廊坊、邢台等18城。
从拿地主体结构看，超五成地块由地方城投、建投平台及其关联子公司竞得，尤其石家庄、邢台、保定等城市，城投托底特征更为显著。这一格局表明，当前土地市场的稳定高度依赖地方平台公司的信用支撑，市场化房企拿地意愿仍偏谨慎，资金安全与项目确定性优先级显著高于规模扩张，拿地行为高度集中于高能级城市的核心优质地块，市场分层进一步加剧。
图3 2026年5月京津冀涉宅用地成交不同类型企业拿地占比情况（按拿地数量计）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
监测城市：北京、天津、保定、沧州、承德、邯郸、廊坊、邢台等18城。
3.核心城市表现：京津分化加剧，拿地集中度向核心板块收敛
1)供求格局：北京同比弹性凸显，天津供应节奏传导带动成交放量
5月京津两城涉宅用地供给端持续缩量，总供应建面17.99万平方米，环比下降55.7%，同比下降90.1%；总成交建面36.76万平方米，环比下降18%，同比增长19.9%。城际表现呈现明显分化：
北京：当月涉宅用地成交4宗，总建面23.57万平方米，环比下降41.5%，同比大幅增长195.8%，低基数下同比弹性凸显。成交规模占两城总量的64.1%，规模集中度突出。
天津：当月涉宅用地成交3宗，总建面13.19万平方米，环比增长193.3%，同比下降41.9%。成交量环比显著放大，主要源于4月集中挂牌的北辰、静海、南开三宗地块于5月相继到期摘牌，属供应节奏传导下的集中成交释放。
表1 2026年5月京津两城涉宅用地供应成交情况
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
2) 价格和热度表现：结构性因素主导价格波动，核心板块溢价韧性尚存
两城成交楼板价均呈现“环比修复、同比承压”的共同特征，但价格波动均以结构性因素为主导，并非板块地价的趋势性异动。
北京：5月涉宅用地成交楼板价34963元/平方米，环比上涨8.4%，同比下降43.2%；平均溢价率9.31%，环比显著回升，印证核心优质地块竞拍热度持续修复，房企拿地呈现“外围底价成交、核心板块竞价”的内部分化格局。
天津：5月涉宅用地成交楼板价8544元/平方米，环比大幅上涨182.5%，同比下降27.3%，价格环比抬升同样源于成交地块区位与指标优化；平均溢价率6.22%，绝对水平仍处低位，房企拿地态度整体审慎，仅核心板块优质地块存在小幅溢价，非核心区域仍以底价成交、平台托底为主。
表2 2026年5月京津两城涉宅用地供应成交明细
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
二
新建商品住宅市场
1. 供求格局：供给端持续缩量出清，成交同比修复、环比季节性回落
5月京津两城新建商品住宅新增供应65.88万平方米，环比、同比双双收缩，供给端“控增量、去库存”的政策导向持续强化；成交面积114.48万平方米，在政策累积效应支撑下保持相对高位，同比维度延续改善态势；环比则受市场进入传统淡季、前期需求集中释放后动能边际衰减影响小幅回落。
图4 京津两城近一年商品住宅整体供求情况
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅、酒店式公寓。
分城市来看，两市修复动能与驱动逻辑存在显著差异：
北京：5月新增供应30万平方米，环比下降2.7%，同比下降55.1%，供给端约束持续强化；成交面积47.54万平方米，环比下降2.2%，同比增长23.9%，同比连续两月正增长，反映市场修复的内生动力相对较强。
天津：5月新增供应35.88万平方米，环比下降21.0%，同比下降52.6%，供给端环比收缩幅度大于北京；成交面积66.94万平方米，环比下降3.8%，同比增长6.3%。天津市场修复的政策驱动特征更为明显，“津11条”新政红利与五一节点营销共同托底市场，叠加供给端收缩配合，市场延续修复态势。
表3 2026年5月京津两城商品住宅供求情况
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅、酒店式公寓。
2. 价格走势：城际价格梯度持续走阔，京稳津升分化固化
5月两城新房价格走势延续分化格局，北京高位波动、天津筑底回升，价格梯度持续走阔。
北京：成交均价56685元/平方米，环比下降3.8%，同比下降2.1%。价格波动主要受成交结构中刚需、刚改项目占比提升影响，核心板块优质项目价格仍具韧性，整体维持高位平稳运行态势。
天津：成交均价19709元/平方米，环比上涨8.4%，同比上涨9.7%，自2025年11月触底后连续多月回升，价格筑底企稳的信号进一步明确。修复动力主要来自两方面：一是改善型产品成交占比提升拉动结构性均价上行；二是政策托底下市场信心边际修复，核心板块项目价格回调空间收窄。
图5 近一年京津两城商品住宅成交均价走势
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅、酒店式公寓。
3. 成交结构：成交面积段高度集中，北京高端市场活跃度显著强于天津
北京：从2026年5月商品住宅各面积段成交套数占比情来看，70-130㎡产品为市场绝对主力，成交占比约71.55%，且各面积段分布较为均衡。其次为130-150㎡产品，占比约11.39%。其中，130㎡以上产品合计成交占比达24.8%，反映出北京市场的高端改善需求更旺盛、居民购买力层级更高，高端市场活跃度显著强于天津。
图6 近一年北京商品住宅各面积段成交套数占比情况
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅、酒店式公寓。
天津：90-130㎡产品为市场绝对主力，成交占比近60%，其次为70-90㎡、130-150㎡产品。从成交结构变化来看，110-130㎡产品占比从去年的23.71%攀升至本月的28.72%，反映了天津房地产市场的需求升级趋势，与此对应的是70-90㎡产品成交的萎缩，近一年占比下降近7个百分点。随着首改、刚改需求的持续释放，110-130㎡产品将成为未来市场的核心竞争赛道。
图7 近一年天津商品住宅各面积段成交套数占比情况
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅、酒店式公寓。
4. 库存去化：库存同比下降，去化周期高位回落但压力仍存
截至5月末，两市商品住宅库存规模同比均有下降，去化周期出现边际回落，但绝对水平仍处历史偏高位，去化压力尚未得到根本缓解，且呈现“总量压力趋缓、结构性压力凸显”的特征。
北京：商品住宅库存面积1203.54万平方米，环比下降0.99%，同比下降3.05%；按近12个月月均成交测算，去化周期32.3个月，较4月末回落1.0个月，但仍处于30个月以上的偏高水平，反映在供应端“控增量”背景下，库存去化压力虽边际缓解但依然存在。
天津：商品住宅库存面积1142.93万平方米，环比下降2.66%，同比下降8.44%；去化周期20.9个月，较4月末回落0.7个月，但仍处于20个月以上的偏高水平。
从库存绝对量看，两城库存面积体量接近，但北京去化周期显著高于天津，主要在于北京月均成交面积相对库存总量偏低；天津去化周期相对较短，但库存套数仍超10万套，以绝对规模计量的去化压力依然不容忽视。
表4 2026年5月京津两城商品住宅库存及去化周期
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅、酒店式公寓。
图8 2026年5月京津商品住宅供求去化交叉分析（与长三角核心5城对比）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅，杭州、苏州纳入酒店式公寓。
5. 项目表现：成交向头部集中，改善产品与央国企主导市场
5月两市成交TOP10项目呈现显著的能级差异，进一步印证了市场结构性分化的底层逻辑，成交集中度向核心板块、改善产品、品牌央国企持续提升，行业马太效应加剧。
1) 北京：核心资产价值锚定，改善主导成交，央国企主导格局固化
从北京成交面积TOP10看，昌平区东小口板块的龍樾海序项目以5.3万平方米成交面积、28.9亿元成交金额包揽面积、金额双榜首。该项目紧邻海淀北清路科创产业带，精准承接中关村、永丰、生命科学园等板块的科创人群外溢需求，产品定位覆盖刚改至改善全周期客群；叠加当前北京供给端持续收缩、优质刚需刚改供给稀缺的市场背景，项目大体量集中网签直接拉动其登顶双榜。其他入榜项目主要分布于昌平、亦庄、丰台等产业辐射与城市更新重点板块，依托通勤便利性、产业人口支撑与相对友好的总价梯度，持续承接核心区外溢的刚需、刚改需求，是北京新房成交规模的基本盘。
开发主体上，面积榜TOP10几乎全部由城建、中海、华润、招商、建发等头部央国企包揽，央国企主导格局进一步固化。
表5 2026年5月北京商品住宅项目成交面积TOP10
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
从北京成交金额TOP10看，西城、海淀、朝阳等市内核心区的高端改善项目凭借地段稀缺性与产品溢价能力占据榜单主导，是拉动全市成交金额的核心动力，也充分印证了北京核心房产的资产价值韧性。其中西城区中海京华玖序以17.6万元/平方米的成交均价刷新当月单价纪录，项目依托核心城区稀缺的学区资源、成熟配套与高端产品定位，精准锁定顶层改善与资产配置型客群，成为核心区稀缺资产价值的典型锚点。
表6 2026年5月北京商品住宅项目成交金额TOP10
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
2) 天津：环城走量、市区走价，本土平台与品牌房企形成供给分层
从天津成交面积TOP10来看，红桥区西青道板块的首创禧瑞府项目以1.9万平方米成交面积、4.8亿元成交金额包揽面积、金额双榜首。该项目地处内环线旁，配套成熟度高，覆盖刚改至改善型全产品线，叠加“津11条”购房补贴、信贷宽松等政策红利，精准承接了市区外溢与本地改善的叠加需求，成为当月成交标杆项目。其他上榜项目多被西青、北辰、津南等环城核心板块项目占据，精武镇、中北镇等传统成交主力板块依托通勤优势、成熟居住氛围与亲民总价段，持续承接市区刚需外溢与本地城镇化需求，是天津新房成交规模的核心支撑。
开发主体上，本土城投平台（泰达、天保、天津城投、津铁等）旗下项目在面积榜中占比突出，依托本地资源禀赋与高性价比定价，在刚需、刚改市场具备较强的客户吸附力；金茂、金地、绿城、龙湖等品牌房企则凭借标准化产品体系与品质口碑，在改善型走量项目中占据差异化份额。
表7 2026年5月天津商品住宅项目成交面积TOP10
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
从天津成交金额TOP10看，和平、南开、河西等市内六区核心板块的改善项目凭借高单价支撑，占据天津金额榜主要席位，充分体现核心地段资产的价值韧性，也是拉动全市成交均价连续回升的核心动力。品牌房企的高端改善产品线表现更为亮眼，科技住宅、低密洋房、精装改善等产品形态凭借产品力溢价，精准锁定高净值改善客群，单价与单盘金额表现均显著高于市场均值。
表8 2026年5月天津商品住宅项目成交金额TOP10
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
三
存量商品住宅市场
1.运行特征：成交季节性回落，同比韧性凸显
5月，京津两城二手住宅合计成交面积280.28万平方米，环比下降12.2%，同比增长11.9%。成交环比回落主要受4月学区需求集中释放后的季节性回调影响，同比维持正增长则印证政策托底下市场需求韧性尚存，二手市场已成为住房消费的核心承载主体。
图9 京津两城近一年二手住宅成交情况
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
分城市看，两市成交韧性与波动特征存在明显差异：
北京：5月二手住宅成交面积145.1万平方米，同比增长9.4%，环比回落9.3%；成交套数16010套，同比增长12.0%，环比下降10.7%。成交规模仍处历史相对高位，需求支撑更为稳固，市场抗周期能力更强。
天津：5月二手住宅成交面积135.2万平方米，同比增长14.7%，环比回落15.1%；成交套数14340套，同比增长9.5%，环比下降19.9%。成交回调幅度大于北京，学区需求退坡的影响更为明显，成交波动的季节性特征突出，刚需主导的需求结构导致市场稳定性弱于北京。
表9 2026年5月京津两城二手住宅成交表现
2.价格走势：北京边际企稳，天津仍处调整通道，价格分化延续
5月两城二手住宅整体成交均价17847元/平方米，环比微涨1%，同比下降12.8%，价格同比压力仍存，但环比出现边际修复信号，城际价格分化进一步固化。
北京：成交均价26636元/平方米，同比下降10.2%，环比微升0.7%，价格止跌企稳的信号初步显现。经过前期价格的持续调整，业主降价预期有所收敛，核心板块房源议价空间收窄，市场逐步从快速下跌期过渡到磨底企稳阶段，价格底部逐步探明。
天津：成交均价8411元/平方米，环比下降4.9%，同比下降16.9%，“以价换量”的市场格局尚未根本扭转，价格调整幅度大于北京，但下行斜率有所放缓。
图10 近一年京津两城二手住宅成交均价走势
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
3.市场格局：存量主导地位持续稳固，交易结构持续向二手倾斜
5月京津两城二手住宅成交面积占住房交易总量（新建+二手）的比重达71%，虽较4月高位小幅回落，但仍维持七成以上的绝对占比，存量房作为市场交易主体的格局进一步固化。
从长期趋势看，两城均已进入存量房时代，二手市场的景气度对整体住房市场的导向作用持续增强，其价格走势也将成为新房定价的核心参考锚点。
图11 京津两城近5年二手住宅成交面积占住房成交总量（新建+二手）的比重变化
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
表10 2026年5月京津两城商品住宅、二手住宅成交对比分析
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
四
后市展望
整体来看，5月市场表现符合政策托底下的季节性运行规律，市场修复方向明确，但全面复苏的基础尚不牢固，需求端内生动力仍待进一步培育，结构性分化仍将是下一阶段市场运行的核心逻辑。
土地市场：低位修复节奏不变，核心聚焦格局难改。京津土地市场仍处于低位恢复阶段，短期内难以出现全面回暖，“城投托底、房企聚焦核心”的格局难以根本扭转。北京后续丰台、通州等热点区域优质地块供应将成为市场关注热点，房企拿地将继续聚焦核心板块与优质指标地块，非核心区域底价成交、平台兜底的格局仍将延续，核心地块的溢价韧性有望持续。天津将延续“低密、优质”的供地导向，主动匹配市场改善型需求趋势，但市场整体热度回升空间有限，城投托底仍是主流。土地市场的分化将进一步传导至新房市场，加剧后续新房供应端的结构性差异。
新建商品住宅市场：淡季下成交边际收敛，结构分化加剧。6-7月市场将进入传统销售淡季，两城新房成交规模预计边际放缓，但结构性复苏的主线不会改变。北京将延续供给端主动约束的基调，核心区域优质改善项目的成交集中度将进一步提升，海淀、昌平、丰台等热点板块项目仍将保持较高去化效率，整体价格维持高位平稳运行。天津在“津11条”政策持续发酵下，结构性复苏的确定性较强，价格筑底企稳态势有望延续。项目间去化分化将进一步拉大，产品力与地段价值将成为决定项目表现的核心变量，非核心区域库存去化压力仍将持续，缺乏竞争力的项目将面临更大的去化困境。
存量商品住宅市场：北京量稳价筑，天津调整放缓。北京二手房市场“量高位、价企稳”的韧性有望延续，在稳楼市政策持续托底的背景下，住房刚性需求和改善性需求长期存在，二手房成交规模有望维持在相对高位，价格将继续在底部区间震荡整理，逐步企稳。天津二手房“刚需主导、以价换量”的格局短期难以根本扭转，随着学区需求等季节性因素消退，成交将逐步回落至常态化平稳区间，但经过前期持续价格调整，业主降价预期已有所收敛，价格下行节奏有望进一步放缓，市场将从快速调整期过渡到磨底企稳阶段。
上述研究成果由克而瑞研究分析师王媛媛，通过人机协作综合使用深度智联CoWork企业级AI原生工作平台的 AI问知、AI报告和数据分析功能撰写
特别提醒
1.本文章内容是由克而瑞研究分析师王媛媛，通过人机协作综合使用深度智联CoWork企业级AI原生工作平台撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议。
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