27轮鏖战落槌，保利大本营再下一城。
2026年6月15日，广州白云区黄边北路北侧AB2902026地块经过27轮竞价，最终由保利发展以总价约13.49亿元竞得，溢价率23.87%，成交楼面地价约2.69万元/㎡。这是广州年内第7宗宅地、年内第3宗溢价成交地块。
克而瑞认为，在广州楼市"政策托底、温和修复、结构分化"的大背景下，国央企对核心改善板块优质低密地块的争夺仍在升温——保利、越秀、国贸三家国央企同台竞逐，最终保利在自己的大本营广州又一次出手成功。
核心信号清晰：广州土地市场冷热分化加剧，资金正持续向有产业支撑、低密属性的核心改善板块集中。
01
土拍速览：27轮鏖战，溢价23.87%
本宗地块位于白云区黄边北路北侧，属广州白云新城板块设计之都片区。宗地面积23484㎡，可建设用地面积20046㎡，计容建筑面积50115㎡，容积率低至2.5，属于典型的低密度住宅用地。起拍价约10.89亿元，起始楼面价21737元/㎡，经27轮角逐后由保利发展以约13.49亿元竞得，溢价率23.87%。
值得注意的是，按计容建面50115㎡测算，成交楼面价约26921元/㎡（经测算）；土拍基本信息口径下成交楼面地价约2.69万元/㎡（来源：广州公共资源交易中心，截至2026年6月15日）。另据广州公共资源交易中心，6月广州共出让4宗宅地，容积率均为2.5，呈现明显的"低密化"供地导向，契合"控增量、去库存、优供给"的土地供应主线。
重点地块信息表
参拍房企名单与竞价表
可以看到，本轮参拍房企全部为国央企，民企缺席，竞争结构高度集中于国央企。
02
设计之都板块的三重价值
土拍数据是事实，土拍轮数为判断。从公开资料看，此次地块可溢价成交，可拆解为三个维度。
其一，产业与人口支撑。 地块位于广州设计之都板块，截至2024年底设计之都已建成39栋楼宇、累计吸引超400家优质企业进驻，2024年园区产值达800亿元（来源：白云融媒），且仍在推进三期、四期建设。南方财经报道称其年产值"突破900亿元"。大量产业人口导入带来持续居住需求。
其二，交通配套兑现度高。 地块周边已建成地铁2号线黄边站、3号线白云大道北站，在建14号线二期（彭边站等）站点已部分建成。据白云融媒，鹤龙街已成为白云区辖内拥有5个地铁站的街道，轨道密度在全区罕见。
其三，配套与稀缺性兼具。 周边有时光汇、安华汇、云门NEW PARK等商业，黄边艺术公园等生态资源，以及华中师范大学附属白云学校（96班九年一贯制，2026年开学）等优质教育。容积率仅2.5，在白云核心板块属稀缺低密住宅用地，可做改善型大户型。
值得一提的是，广州作为保利发展的大本营，克而瑞数据监测显示，保利2025年连续多月稳居广州销售额第一，玥玺湾实现全国首个"百亿开盘"。此次落子黄边，是其"聚焦核心区改善"投拓逻辑的延续。
03
未来入市卖多少才保本？货地比测算
这是本次土拍最受关注的问题。基于公开口径，我们对保本售价做经验测算（以下参数均为经验假设，仅供参考）。
楼面价约26921元/㎡（按计容建面，经测算）。建安及装修成本，按带装修交付假设约6000-8000元/㎡（经验测算）。叠加税费、管理销售费用、财务/融资成本及合理利润空间，推算结果如下。
货地比测算表（经验测算值，仅供参考）
解读：货地比测算显示，保利未来在该地块入市的定价大概率落在4万-4.8万元/㎡区间，保本售价约3.8万-4.2万元/㎡。利润空间偏薄，对产品力和去化节奏要求较高（以上均为经验测算，仅供参考）。
04
周边对标：4万+的定价，市场能接得住吗？
要判断去化难度，需对标周边在售/已售项目。
黄边地块未来4万+的定价，与同板块新房标杆中建白云之星约4.19万-4.35万元/㎡接近，主要对标设计之都产业改善客群。
判断：中建白云之星5月去化提速（2026年5月成交91套），说明板块改善需求有一定承接力；但保利云禧高库存（2026年5月库存约1021套）也提示白云区整体去化压力仍在。黄边地块的去化，需依赖产品力打造与板块价值的持续兑现。
05
2026广州楼市背景下的判断
事实层面：2026年广州楼市呈现"政策托底、温和修复、高度分化"。4月推出"穗八条"新政（最高3万元换房补贴、公积金提额等）。从成交均价看，克而瑞显示2026年5月广州新房成交均价约35703元/㎡、同比-1.3%，接近持平；二手普通住宅成交均价约24974元/㎡、同比-6.5%。库存方面， 2026年5月广州新房库存面积约1352.53万㎡，按12个月销售速度去化周期约23个月、6个月去化周期约22.9个月。
判断：白云区属第二梯队近郊改善板块，克而瑞显示其新房成交均价2026年4月约36346元/㎡、5月约35227元/㎡、6月约34426元/㎡（即约3.4万-3.63万元/㎡区间，数据来源：克而瑞，2026年4-6月）。克而瑞认为，保利此次拿地是对广州核心改善板块"以质取胜"逻辑的延续，黄边地块的低密属性契合"住好房"趋势；但4万+定价区间下利润偏薄、去化需要时间，项目成败取决于产品力打造与入市时点的市场温度。
保利13.49亿落子黄边，赌的是设计之都产业新城的未来；而逼近3万的楼面价背后，是广州土地市场对核心板块价值的一次重新定价。在结构分化成为常态的当下，"以质取胜"或许才是穿越周期的真正答案——而最终能否兑现，仍要交给时间与产品来回答。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞广佛分析师杨焜成，通过人机协作综合使用AI决策专家功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
2、AI生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得若有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益；
3、运营方不对用户因使用内容而导致的任何直接、间接或附带后果负责。
往期回顾
