今天上午，南开区郁美净地块迎来摘牌。
地块编号为津南临（挂）2026-06号，由天津南开城兴城市更新产业运营有限公司以总价49400万元摘得，折合成交楼面价为5267元/㎡（不含城市更新成本）。
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
据悉，该地块将由绿城代建，这也是绿城在南开的第二个代建项目。
01
地块本体
地块位于南开区临潼路与渭水道交口，四至范围为：东至安康路、南至渭水道、西至临潼路、北至规划汉中道。
出让土地面积43501平米，容积率2.16，规划建筑面积93800平米。
相比同板块今年5月成交的津南长（挂）2026-05号（用地仅1.2万㎡、总建约1.92万㎡的"迷你盘"），本宗地用地面积达4.35万㎡、总建筑面积约9.4万㎡，体量整整大了一圈。
双地铁+城市公园的"核心城区标配"。
地块紧邻地铁2号线、6号线换乘站长虹公园站，直线距离仅约304米，步行可达，妥妥的"双地铁上盖"。3公里范围内还密布多个站点，想去哪，抬脚就到。
东侧邻南开区重要的城市公园——长虹公园，居住生态环境相当优越。
整体来看，地块身处成熟核心城区，生活配套完善，"拎包入住"的成熟度很高。
02
区域供应
土地从供应真空到接连入市
长虹公园板块的土地市场在三年沉寂后连开两宗。
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
津南长（挂）2026-05号以19.13%溢价率成交，是2026年天津市区首宗出让宅地，率先填补了板块的供应真空。
而郁美净地块作为纯住宅用地紧随入市，体量更大，进一步释放板块此前被抑制的购房需求。
两宗地一前一后，长虹公园板块久违地"活"了起来。
新房市场即将进入“混战”
南开作为传统的"豪宅窝"，近年也是愈发“平易近人”，目前在售主力新房项目超过10个，新老楼盘混战，整个南开的区域竞争正从"豪宅争霸"转向"总价厮杀"。
克而瑞数据显示，南开区新房成交均价从去年6月的4.6万元/㎡，逐步回落至今年6月的4万元/㎡，其中2025年10月起更是跌破4万元/㎡。
供应呈脉冲式释放，今年3月单月供应达5.8万㎡；成交在3-4月放量。
新房呈现"量缩价稳转以价换量、供应脉冲式释放"的特征。成交结构正向"小户型+学区+低总价"转型，低总价项目占比提升，拉低了整体均价。
具体到郁美净地块所在的长虹公园板块，新房市场自从建投誉山院售罄后，已经沉寂一段时间了。
克而瑞数据显示，2025年6月至2026年6月的13个月里，板块大部分月份零成交。
一句话概括：无供应、零星成交、高单价。
目前郁美净地块周边两盘在售，格调隐翠轩一期、二期。
一期将于今年底交付，高层94㎡总价360万元起；二期正在排卡，洋房先期入市，80、85㎡小户型，均价4.2万元/㎡，总价门槛340万元。
另有5月出让的大悦城地块也已释出规划，共9栋6-11F洋房/小高层，仅176套，户均面积约103㎡，带封闭式阳台，除首排外，一层均带小院。
图源规资局网站：地块规划示意图
周边"群狼环伺"。
格调隐翠轩一期在售走量、二期学区盘蓄势、大悦城176套洋房卡位高端——同一板块内多个项目贴身肉搏，产品定位若不能形成差异化，价格战几乎难以避免。
郁美净地块"底子好、竞争多、看点足"，但它能否在南开这场新盘"混战"中脱颖而出，关键就看未来的产品定位能否精准踩中改善客群的需求点。
THE END
特别提醒：
本文由克而瑞天津行业分析师刘梦琦撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work平台的AI数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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