近日，天津市规划和自然资源局公示了大直沽城市更新四号台地块津东直（挂）2025-32号建设工程设计方案总平面图。
这意味着，继2023年东孙台地块之后，大直沽板块时隔三年再度迎来住宅新供应。
要知道，大直沽向来是"出一宗，少一宗"的稀缺板块，本次四号台地块的登场，是市场久旱盼甘霖的珍贵回应。
那么，这宗地究竟成色几何？
本文将从"宅地供应、新房库存、周边竞争、产品规划"四个维度，为你做一次深度拆解。
01
产品规划
强产品力 招商建管津门首作
该地块即2025年12月25日由天津东昇城市更新产业运营有限公司摘得，容积率2.2，成交总价35000万元（不含城市更新成本），折合楼面价约3980元/㎡。（计入城更成本后，楼面价约为13267元/㎡）。
图源CRIC：四号台地块基本信息
规划显示，地块共有20栋住宅，2栋6F到顶洋房，其余为8/11/17/18F到顶小高层，分两期开发。
全架空设计，其中2#、12#、17#楼北向带露台、南向带室外专有庭院，部分楼栋还带开敞式阳台和架空平台下沉空间。
图源规自局官网：地块规划图
地块住宅建筑面积87906.48㎡，规划总户数771套，户均面积约114㎡。
此外，共有机动车停车位1067个，其中架空平台停车位525个、地下停车位465个、剩余77个位于地上，车位比1:1.38。
图源规自局官网：地块技术经济指标
该地块由招商建管代建，这也是招商建管在天津落地的首个代建项目。
02
宅地供应
三年等一回的大直沽
三年半只出2宗，稀缺性拉满。
CRIC数据显示，2023年1月至2026年6月，大直沽板块仅成交2宗住宅用地。
一宗是2023年5月成交的津东大（挂）2021-041号，由龙湖集团、天津睿渤置业有限公司竞得，即后来的龙湖海河砚熙台，已售罄。
另一宗，正是本次的津东直（挂）2025-32号地块，受让方为天津东昇城市更新产业运营有限公司，开发商中交集团。
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
三年半仅供应了2宗宅地。
值得注意的是，这宗地块并非孤立的招拍挂项目，而是大直沽50万平方米城市更新的核心组成部分。
03
新房库存
几近枯竭 供需缺口明显
如果说土地稀缺是"源头缺水"，那么库存数据则告诉我们，板块的新房"蓄水池"也快见底了。
CRIC数据显示（普宅、别墅、酒店式公寓），大直沽板块库存持续快速去化。
截止2026年6月，库存套数同比降幅高达93.6%。
与此同时，去化周期（6个月）从2025年多在9-15个月区间收窄至2026年6月的0.5个月，几乎接近售罄。
下图（2025年1月-2026年6月大直沽板块新房库存及去化周期）直观展示了这一趋势。
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
即使放眼整个河东区，大直沽板块新房市场的“空白”也一眼可见。
数据来源：克而瑞
板块新房供应近乎枯竭，供需缺口明显，恰好为四号台地块的入市打开了一扇难得的窗口。
04
周边竞争
老盘退场 横向仍需应对分流
新盘入市，最关心的莫过于"对手有几个"。
前文已经说过，大直沽板块的新房库存正处于历史低位。
自2023年东孙台地块项目售罄后，板块内便再无新增供应，新房市场进入“空窗期”
也就是说，随着板块内为数不多的老盘逐步退场，四号台地块入市后在板块内几乎"没有对手"。
但这并不意味着它就可以“高枕无忧”。
跳出大直沽板块看河东，竞争格局要复杂得多。
因为，当前的河东区整体多点开花，横向分流不可小觑。
在这里，我们选取几个代表性项目对比其成交均价:
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
可以看出，河东主力竞品成交均价集中在2.7万-3.7万元/㎡区间，其中工大片区的改善盘如格调、金茂，价格最高。
河东楼市呈现"多点开花"格局，从腹地到边缘均有房可买，总价包容性从200万出头到600万都有的选。
回过头来再看这两年的"河东热"，本质上是和平、河西的改善客群"跨河东进"--工大片区等腹地凭借城市更新打造的新界面、后发的产品力优势以及相对亲民的房价，成功吸引了对岸的改善买房人。
大直沽板块因老盘清盘退出、几乎无新增供应，四号台地块入市后在板块内竞争压力较小，但仍需面对工大片区改善盘的横向分流。
综合来看，津东直(挂)2025-32号地块的亮相，对于大直沽板块新房市场意义重大。
供应端，它是时隔三年首次补货，打破了宅地断供僵局。
库存端，它将为板块见底的新房市场注入771套新增供应，承接积压的改善需求。
竞争端，它凭借地段稀缺性和产品差异化，有望在河东新房市场中占据独特生态位。
产品端，露台、庭院、架空层等强产品力设计，为板块树立了新的产品标杆。
THE END
特别提醒：
本文由克而瑞天津行业分析师刘梦琦撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work平台的AI数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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