从16.7%到23.7%，楼市正在“向内回归”

2026年前五个月，天津楼市呈现出显著的“向内回归”特征。

克而瑞数据显示，2026年1-5月市内六区成交面积占全市比重由2025年全年的16.7%跃升至23.7%，提升了7个百分点！

核心区位的抗跌属性与配套优势正加速吸引购房需求回流。随着城市更新推进与改善型需求释放，市内六区商品住宅市场量能明显放大，整体表现为“量升价稳”的结构性行情。

2026年1-5月市内六区合计成交面积62.4万㎡，同比2025年同期的45.6万㎡大幅增长36.8%；

六区合计成交金额194亿元，同比增长22.8%；

量升价跌：各区成交均价普遍小幅回调，但成交量显著放量，市场活跃度明显提升；

河北区一骑绝尘，成交面积同比暴增229%，成为六区最大黑马；

市内六区成交面积占全市比例从2025年的16.7%跃升至23.7%，成为绝对成交主力。

01

六区整体成交量同比大幅增长30.5%，而均价整体温和回调，呈现出典型的"以价换量"后的量价再平衡特征。购房者入市意愿明显增强，市场信心正在逐步修复。

六区均价呈现明显梯度，不同需求、不同预算的购房者均能在市内六区找到对应产品，成交结构分层明显。

数据来源：CRIC，统计口径：普宅+别墅

河北、红桥等区域成交量增幅最为显著，一方面得益于低总价优势吸引了刚需及首改客群集中入市，另一方面也受益于新盘扎堆入市及教育、交通等配套利好的持续释放，供需两端共同推动成交放量。

与此同时，河东区套均价逆势上涨，河西区成交量稳居六区首位，显示改善型需求同步活跃，产品结构正在向中高端升级。

02

各区详解

和平区作为市内六区豪宅主战场，成交走势高度依赖供应节奏，呈现典型的“新盘驱动型”脉冲行情。

2025年下半年，区内唯一在售新盘美古花园进入持销期，缺乏新增供应，市场表现趋于平淡。成交面积持续低位运行，12月、1月连续两个月成交量不足0.1万㎡。均价方面，受制于成交结构单一，月度波动较大。

? 和平区商品住宅月度成交量价走势

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」生成

本月和平区迎来首个现房试点项目——泰达格调玖章正式入市，首开当月网签金额高达4.2亿元，不仅夺得5月全市商品住宅成交金额榜首，更带动和平区整体市场热度骤升。

河西区是六区中走势最为稳健的区域。

成交面积从2025年7月低点持续回升，2026年3-5月连续三个月突破3.5万㎡，5月达到4.1万㎡，创13个月新高。

均价方面，维持在29,000-37,000元/㎡区间内窄幅震荡，2026年2月短暂下探后迅速回升，5月恢复至33684元/㎡，均价韧性在六区中最为突出。

? 河西区商品住宅月度成交量价走势

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」生成

成交面积与均价呈现出"量升价稳"的良性格局，说明河西区改善型需求具有较强的支撑力，购房者对区域价值认可度高，并非靠大幅降价换量。

南开区月度走势呈现典型的“结构性波动”特征——成交量与均价的起伏主要受不同单价段项目的集中入市节奏影响，并非市场情绪的周期性变化。

从成交面积看，2月触及低点，3-4月快速反弹，5月再次小幅回落，形成“双峰”结构。每一次放量均对应着特定项目推盘节点，而非连续性的需求释放。

? 南开区商品住宅月度成交量价走势

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」生成

均价方面，南开区是六区中仅次于和平的均价最为坚挺的区域之一，波动主要受入市项目单价结构影响，均价支撑力源于核心地段稀缺性，单月波动不宜过度解读为市场冷暖变化。

同时，高端产品去化节奏偏慢，但核心地段稀缺性决定了其长期价值，适合中长期持有。

河东区是典型的“外溢承接+供应驱动”型市场，成交量涨源于区位外溢承接与TOD项目集中供应的双重影响，每一次放量均与区域内项目集中推盘节点高度吻合。

? 河东区商品住宅月度成交量价走势

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」生成

从需求结构看，河东区凭借紧邻河西、和平的区位优势，有效承接了核心区外溢的改善型客群。同时，多个TOD项目与城市更新项目的集中入市，提供了性价比高、通勤便利的产品选择，共同支撑了成交体量。

河北区的月度走势是六区中变化最为戏剧性的。

2025年5月-11月，月均成交面积仅约7,000㎡，市场几乎处于沉寂状态。2025年12月，随着外院附中城市更新片区首个项目金地上湾玖峯入市，成交面积骤然放量，此后持续攀升；5月，津铁格调麟凤来仪接力入市，推动当月成交面积创历史新高。

? 河北区商品住宅月度成交量价走势

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」生成

这一从“沉寂”到“爆发”的结构性转变，核心驱动力是外院附中城市更新片区的实质性推进。两个优质新盘的先后入市，不仅增加了区域优质供应，也重塑了市场对河北区的改善预期。叠加低总价优势，吸引了大量外溢刚需及首改客群集中入场。

红桥区月度走势波动剧烈，背后并非简单的供应节奏不稳，而是市场深度分化的体现。

均价方面，呈现显著的结构性割裂，一方面是西站片区凭借产品力与地段价值，成交均价稳定在较高水平，成为区域量价拉升的主力引擎；另一方面以中交春风景里为代表的老项目采取“以价换量”策略，通过价格优惠加速去化，拉低了区域整体均价，造成月度均价的剧烈波动。

? 红桥区商品住宅月度成交量价走势

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」生成

红桥区市场已形成“新盘量价坚挺”与“老盘以价换量”并存的割裂格局。整体成交量反弹强劲，但均价数据易受成交结构扰动，不能简单代表区域真实价格水平。

03

1-5月成交面积0.73万㎡、成交金额5.4亿元、成交均价74017元/㎡，套均价779万元，豪宅代表。

图源网络：信达格调美古花园效果图

位于核心地段，在全市范围内属于顶级价格段，客群以本地高净值学区与置换需求为主。

1-5月成交面积1.88万㎡、成交金额7.9亿元、成交均价42023元/㎡，套均价512万元，板块内的量价标杆。

图源网络：保利津门天珺实景图

2025年下半年新入市的改善盘，位于陈塘庄板块，依托保利品牌背书和稀缺土地资源、保利“天系”产品力，开盘即成为区域热销项目，且后续销售力强劲。

1-5月成交面积1.69万㎡、成交金额6.8亿元、成交均价40071元/㎡，套均价543万元，是中海布局南开的又一改善盘。

图源网络：中海津華玖章效果图

位于学府板块，即从拿地起即备受关注的红旗路可口可乐长地块，是新规后南开首个全架空项目，全系精装交付，开盘前部分实景已呈现，凭借产品迭代热销。

1-5月成交面积2.04万㎡、成交金额7.3亿元、成交均价35959元/㎡，套均价447万元。

图源网络：格调尔雅叠墅效果图

位于顺驰桥板块，近和平、交通便利配套完善，是河东区近年来改善型需求集中释放的重要承接区域。项目容积率仅1.3，有板块内稀缺的洋房及叠墅产品，入市后去化速度极快。

1-5月成交面积3.98万㎡、成交金额10.2亿元、成交均价25737元/㎡，套均价263万元。

图源网络：金地上湾玖峯实景图

项目是外院附中城市更新片区首个入市的住宅项目，主打刚需+首改产品，总价门槛相对较低，叠加金地品牌和城市更新红利，不但是河北区销冠，更是带动区域成交量大幅上涨。

1-5月成交面积3.36万㎡、成交金额12亿元、成交均价35688元/㎡，套均价465万元，也是全市成交金额第一。

图源网络：天津金茂府实景图

天津金茂府是红桥西站板块乃至全市的标杆性项目，背靠西站交通枢纽，享有城市更新核心区位优势。项目定位高端改善，金茂“府系”叠加西站板块的交通枢纽价值，吸引了大量改善型和投资型客群，是2026年全市最受市场追捧的项目之一。

2026年1-5月，天津市内六区商品住宅市场完成了一次深刻的结构性重估。整体呈现“量升价稳、内部分化”格局：成交占比由2025年全年的16.7%跃升至23.7%，核心区吸引力显著回归，市场从“普涨”转向“结构驱动”，购房逻辑更关注板块与项目的真实价值。

THE END

特别提醒：

1、上述研究成果由克而瑞天津分析师宋筱琦，通过人机协作撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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