1
月度核心结论摘要
2026年5月，济南市内六区商品住宅市场呈现"政策红利持续释放、成交温和修复、结构性分化加剧、库存高位运行"的核心特征。受4月20日"楼市新政19条"持续传导、5月15日新政宣贯解读会精准落地、5月27日车位补贴政策叠加发力的多重利好驱动，市场交易热度边际改善，新政实施以来新建商品住宅日均网签维持110套左右水平。
2
本月房地产政策盘点
2.1 新政落地：聚焦"19条"七大方向
2026年4月20日，济南市住建局、财政局、自然资源和规划局、住房公积金中心、国家金融监督管理总局莱芜监管分局联合印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，围绕控增量、去库存、优供给、促消费、抓更新、强服务、建机制七大方向制定19条具体举措，覆盖刚需、人才、多孩家庭等各类群体。
2.2 公积金政策双向发力
公积金政策为本次新政核心亮点。贷款端，一人缴存最高贷款额度提高至90万元，两人及以上缴存职工家庭提高至130万元；多子女家庭、高层次人才、购买高品质住宅情形可叠加上浮，最高贷款额度提高至不超过240万元。提取端，提取范围大幅扩容，新增可用于支付物业费、取暖费、契税、住宅专项维修资金、车位（库）及储藏室；同时优化亲情提取政策，取消父母、子女亲情提取的同户籍限制。
2.3 政策宣贯与车位补贴接力
5月15日，市住建、自然资源和规划、住房公积金中心三部门召开楼市新政宣贯解读会，从去库存、优供给、促消费、抓更新等层面详细解读《通知》落地路径，并明确土地供应将大力推行"小地块"模式，通过"控量提质"形成更适宜的社区尺度。新政实施以来，市场交易活跃，新建商品住宅日均网签维持110套左右。
5月27日，市住房城乡建设局会同市财政局发布《关于制定济南市新建商品住宅项目地下车位（库）补贴政策的通知》，补贴资金总额3500万元：2026年6月30日（含）前完成车位购买的按价款总额（不含税）的**3%给予补贴，2026年10月31日（含）前完成车位购买的按2%**补贴，每套住宅最多可享受2个车位补贴，按车位网签时间先后顺序发放，发完即止。
政策传导研判：当前济南内六区市场处于"政策托底+市场观望"阶段，调控+保障+服务的全链条支撑体系初步成型，政策红利向需求端的传导仍需时间，6月车位补贴3%档窗口期或将引导短期成交集中释放。
3
涉宅土地供应成交分析
3.1 供求表现：供应回升、成交未启
2026年5月内六区涉宅土地（纯住宅+商住）供应5宗，规划总建面27.73万㎡，挂牌底价合计14.91亿元，建设用地面积合计13.94万㎡。当月已挂牌地块全部处于"未上市"或"正在交易"状态，无实质性成交记录，与新政"控量提质"导向下的小步快走式供地节奏相符。
3.2 区域分布：历城历下双核驱动、四区零供应
3.3 市场热度：核心区高溢价储备、外围区底价托底
核心区稀缺地段价值凸显：历下茂岭山片区地块每亩底价高达2284万元，容积率2.9，为当月内六区地价标杆，反映品牌房企对核心区高净值客群储备地块的争夺意愿仍存。历城多宗地块底价集中于548-740万元/亩区间：黄台片区740万元/亩居首，冷水路、王舍人响泉街均为623万元/亩，唐冶世纪大道仅548万元/亩，外围板块底价托底特征明显。市中、槐荫、天桥、高新四区当月涉宅供应"零记录"，土地市场冷热分化进一步固化，与新政"库存高位、需求不足区域从严控制增量"导向高度吻合。
4
商品住宅供求价存走势
4.1 供应表现：供应总量回落、区域结构分化
5月新房市场整体成交量价表现为“量升价稳修复延续”。
合计成交2060套/28.29万㎡（建面），较4月1686套环比增长约22.2%；合计供应431套/5.90万㎡（建面），供应收缩程度大于成交；价格层面分化，槐荫同比降幅最大，市中、天桥同比上行。
13个月走势显示，2026年3月为阶段性高点（41.90万㎡），5月成交28.19万㎡水平，与2025年均值基本持平；均价在16000-17000元/㎡区间窄幅波动，整体呈稳态格局。
成交规模分化：历城以10.26万㎡的成交面积绝对领先，约为高新（1.59万㎡）的6.4倍；历下、槐荫、市中、天桥成交面积处于3-5万㎡区间，呈现梯队分布。环比修复全面：六区成交面积环比全部正增长，高新（+45.19%）、天桥（+30.27%）、槐荫（+28.37%）修复幅度居前，新政红利与车位补贴预期对成交的边际拉动较为明显。同比表现分化：历下（+56.94%）、市中（+32.02%）逆势上行，反映核心区与改善型项目的客群基本盘稳固；高新（-47.49%）、槐荫（-17.35%）、天桥（-6.76%）、历城（-6.05%）同比承压。
4.2 库存与去化周期：高位运行、压力突出
库存高位固化：截至2026年4月末，济南内六区商品住宅库存41642套、594.91万㎡，库存面积同比+12.04%、环比+1.01%，库存套数同比+9.64%。
去化周期长期警戒：3个月口径22.3个月、6个月口径22.8个月、12个月口径23.6个月、24个月口径20.8个月、36个月口径18.5个月，全口径去化周期长期处于18个月以上，远高于12-18个月的合理区间，去化压力突出，结构性供过于求短期难以根本缓解。
5
面积段与总价段结构分析
5.1 面积段分析：120-144㎡首改主导、改善梯队上移
主力段共识：120-144㎡作为首改主力面积段，是六区共同的成交核心，历城（358套）以绝对优势领先。
改善属性分化：历下144-160㎡（108套）与120-144㎡（114套）几乎平分秋色，叠加160-180㎡（42套）、180㎡以上（31套），改善属性显著上移；市中各段分布相对均衡；高新180㎡以上达16套，与90㎡以下（6套）形成"哑铃型"分化。刚需色彩：槐荫90-120㎡（100套）超过120-144㎡（89套），天桥90-120㎡（83套）占比突出，刚需色彩较浓。
5.2 总价段分析：高端化与刚需化两极分化
高端化主导：历下500万元以上40套、400-500万元50套、300-400万元98套，三个高端价格段合计188套，占该区成交比重明显，高端化特征突出。刚需刚改主导：历城120-150万元224套、150-200万元255套，合计479套，刚需刚改双主力，与该区供应基本面匹配；天桥150-200万元109套为主力区间，集中度较高；槐荫120-150万元58套、150-200万元63套构成主力。
均衡分布：市中各价格段分布相对均衡，200-250万元49套、250-300万元48套呈现典型改善型客群属性。
两极分化：高新80万元以下17套与400-500万元17套同时位居该区前列，呈现"低端去化+高端突破"的两极特征，结构性矛盾突出。
6
月度市场总结
政策密集落地：4月20日"19条新政"+5月15日宣贯解读+5月27日车位补贴，三轮政策连续发力，红利持续释放，购房者预期边际改善。
土地结构分化：核心区高地价（历下茂岭山每亩2284万元）与外围区低地价（历城唐冶每亩548万元）并存，市中、槐荫、天桥、高新四区"零供应"，分化进一步固化。
成交温和修复：内六区成交面积环比全面正增长，历下、市中实现同环比双增；但高新、槐荫、天桥、历城同比承压，区域分化加剧。
库存高位运行：4月末库存594.91万㎡同比+12.04%，12月口径去化周期23.6个月，去化压力长期未缓解。
结束语
特别提醒
1、上述研究成果由克而瑞济南分析师周童，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议，
2、AI生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得若有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益。
3. 运营方不对用户因使用内容而导致的任何直接、间接或附带后果负责。
