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越禧府

越秀老东山豪宅型住宅高层

广州二房销售均价榜第4名

约 68000-83000 元/m²

好房点评得分 6.1 分

7.3 区域

5.7 项目

5.1 市场

4.7 口碑

点评资讯

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克而瑞好房评测越禧府

6.1

楼盘评测得分

7.3

区域

5.7

项目

5.1

市场

4.7

口碑

亮点综述

评测时间：2025年12月23日

越禧府是一款以‘核心区位稀缺性’为核心驱动的老城豪宅，其价值锚定于不可再生的教育、医疗、交通与文化资源，适合重视资产保值、通勤便利及地缘认同的高净值家庭。项目在精装品质与地段纯度上具备竞争力，但高容积率、低绿化率及物业服务短板削弱了居住体验。相较于凯旋新世界二期、中海大境等综合兑现力更强的竞品，越禧府更适合对即时生活便利性要求高、能接受一定密度代价的务实型买家。未来若能在物业服务升级或社区微更新上有所突破，或可进一步弥合产品力与定价之间的张力。

区域价值 7.3

产业评价

6.72

地段评价

6.56

交通评价

7.17

教育评价

8.58

商业配套

7.35

医疗配套

9.24

生态评价

5.79

综合七大测评维度，越禧府得分为7.04分（满分10分），在越秀老东山板块豪宅项目中处于中上游水平。项目坐拥成熟城市界面、顶级医疗与教育资源及四线地铁交汇的交通优势，配套兑现度高；但高容积率（7.83）与低绿化率（20%）显著制约居住舒适度，叠加开发商高端开发经验不足，使其在豪宅产品力兑现上存在不确定性。

项目价值 5.7

社区规模

5.07

容积率

4.07

绿化率

4.07

得房率

5.62

精装评价

9.47

车位比

6.93

社区配套

4.82

越禧府在项目综合测评中呈现‘地段顶配、产品妥协’的典型老城豪宅特征。依托越秀老东山核心地段、双公园资源与顶级学区，项目外部价值突出；但高达7.83的容积率与仅20%的绿化率显著削弱居住舒适度，与其豪宅定位形成张力。然而，凭借9.47分的精装表现与宋式园林营造，在高密度约束下仍展现出一定的产品诚意。

市场表现 5.1

价格合理性

4.07

销售情况

4.42

价值潜力

6.69

越禧府作为越秀老东山板块的豪宅项目，虽坐拥千年城芯核心地段、四地铁环绕及名校资源，但整体市场表现疲软，开盘去化率仅2.68%，定价合理性与销售情况评分分别仅为4.07和4.42，综合反映出其在当前高总价、高密度、低绿化背景下，产品力与客群预期存在显著错配。

市场口碑 4.7

开发商口碑

6.09

项目口碑

4.07

物业口碑

4.07

越禧府作为越秀区老东山板块的豪宅项目，综合口碑表现偏弱，整体评分为6.09分，在核心维度如物业口碑（4.07分）与项目口碑（4.07分）上明显低于区域标杆项目。尽管地段稀缺性突出、成交单价高企，但受限于高容积率、低绿化率及物业质价比不足等问题，市场接受度较低，去化率仅6.5%，反映出其产品力与高端定位之间存在显著落差。

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