一、土地市场
（1）土地成交量价均有所回落
10月，上海招拍挂共成交10宗土地，土地总成交建筑面积45.7万平方米，环比下降44.0%，同比下降68.6%;土地出让金3.5亿元，环比下降98.8%，同比下降98.3%。本月土地市场成交宗数和成交体量有所下降，成交总价也随着下降，主要是本月成交土地均为工业和商办用地，无涉宅用地成交。
从本月土地成交特征看，呈现“零涉宅、全底价、纯产业”的显著特征。成交结构上，当月无住宅及商住用地成交，工业用地7宗占据绝对主导，商办用地3宗，大多集中于外郊环及郊环外区域，且地块全部底价成交、溢价率为零，反映住宅市场进入阶段性供应“空窗期”；从区域分布看，松江、奉贤、嘉定、金山等郊区成为成交主力，单宗地块规模普遍偏小、金额多在亿元以下，以企业自用型产业用地及社区配套型商办为主。整体而言，10月上海土地市场呈现“产业托底、郊区唱主角”的结构性特征，市场热度有所降低。
从年初累计成交建筑面积同比增速走势看，今年1月，由于成交建筑面积同比快速上升，也推动累计成交建筑面积同比上行。2月以来，随着成交建筑面积同比持续下跌，累计成交建筑面积同比也逐步回落。5月以后，随着当月成交建筑面积同比幅度相对稳定，累计成交建筑面积同比整体也相对平稳。后续随着上年同期基期值小幅回落，土地市场累计成交面积同比将呈现平稳上行态势。
图1：上海市年初累计土地招拍挂成交建筑面积同比增速走势
数据来源：CRIC、易居研究院
（2）涉宅用地市场无成交
10月，上海招拍挂涉宅用地供应有所增加，但整体供应节奏未明显加快，成交则无涉宅用地，市场整体活跃度有所下降。从涉宅用地供求情况看，2024年年初以来，涉宅用地供求规模均明显放缓，整体处于历史较低水平。10月以来，涉宅用地供求出现上升，土地市场表现也有所起色，11月、12月土地市场成交规模基本延续了这一态势。四季度，部分开发企业为了增加土储，对于市场上一些优质的地块也增加了关注度，推动了土地市场热度有所回升。2025年以来，涉宅用地供应延续了放缓态势，成交也处于历史较低水平。今年，涉宅用地供求规模整体继续下降，其中成交规模相对稳定，直至8月以来有所起色，处于近期较高水平，10月涉宅用地成交则明显放缓。
图2：上海市月度招拍挂涉宅用地供求走势
数据来源：CRIC、易居研究院
从招拍挂涉宅用地成交价格走势看，2024年9月，由于静安区曹家渡社区地块价格较高，推动土地价格达到近年来的新高。此后，土地价格整体回落。2025年2月受到虹口区地块成交的影响，土地价格再度上升至近年来较高水平。3月以来，受到区位等因素影响，土地价格整体有所回落。7月，随着核心区域涉宅用地数量的增加，土地价格再度上升。9月以后由于核心区域涉宅用地数量下降，土地价格也整体回落，直至今年3月以后，随着核心区域涉宅用地数量的增加，土地价格出现回升。7月受到杨浦区东外滩地块成交影响，土地价格升至近年来新高。此后受到涉宅用地所处区域的影响，土地价格整体有所回落。
图3：上海市月度招拍挂涉宅用地成交均价及其同比增幅走势
数据来源：CRIC、易居研究院
（3）商办用地在严控增量的背景下仍呈较弱态势
10月，上海招拍挂商办用地市场未有明显起色，供应继续放缓，成交在严控增量的背景下延续较弱态势。从招拍挂商办用地供求情况看，2024年4月随着青浦、松江供应多宗商办用地，推动商办用地供应大幅放量，同时带动5月市场成交大幅上升。7月受到青浦、浦东、宝山推出商办用地的影响，推动市场供应再度大幅放量，8月市场成交则由于消化了7月的供应而出现上涨。9月以来市场成交整体明显回落，但市场供应在11月大幅上升，主要是浦东推出了多幅商办用地。12月由于11月的市场供应逐步成交，推动当月商办用地成交规模大幅上升。2025年以来，商办用地供求规模整体下降。今年以来，商办用地供求规模除了7月份有所起色以外，整体处于历史较低的水平。
图4：上海市月度招拍挂商办用地供求走势
数据来源：CRIC、易居研究院
从招拍挂商办用地成交价格走势看，受成交用地结构影响，月度成交价格波动较为明显。2024年9月成交价格上升至年内新高，此后呈现逐步回落态势。2025年2月以后企稳回升，5月后小幅波动，9月成交价格回落至历史较低水平之后于10月明显回升并整体保持小幅波动的上行态势。今年5月以来，成交价格持续回落，处于历史较低水平，此后成交价格波动较大。后续受到商办用地成交结构差异化的影响，成交价格仍将延续波动态势。
图5：上海市月度招拍挂商办用地成交均价及其同比增幅走势
数据来源：CRIC、易居研究院
二、住宅市场
（1）新建住宅成交规模小幅回落
10月，上海新建商品住宅新增供应面积54.7万平方米，环比上涨20.6%，同比上涨24.6%；成交面积43.4万平方米，环比下降7.5%，同比上涨8.3%。10月市场供应节奏继续加快，市场成交则小幅回落，但成交同比依旧上涨，市场企稳态势依旧。1-10月，上海新建商品住宅新增供应面积373.0万平方米，同比下降11.5%，成交面积413.5万平方米，同比下降12.1%。今年前10个月新房成交规模同比减幅较前三季度（-14.1%）收窄，主要与10月当月新房成交规模同比增长有关。
从供求走势来看，2025年年初，受春节假期因素等影响，市场供求整体回落。3月以来，市场供求明显回升，6月后市场供求持续下滑。9月随着楼市利好政策效应的释放，市场供求企稳回升。10月以后，随着楼市利好政策效应的减弱，市场供求逐步下滑，直至年末止跌回升。今年前2个月，市场供求逐步回落，直至3月随着楼市利好政策的推进，市场供求均大幅上升。4月以来市场供求依旧保持了相对稳定的态势，7月由于市场淡季影响导致市场供求回落。8月随着新一轮楼市利好政策影响，市场成交回升，9月以后市场成交逐步回落，但整体仍保持了近期的较高水平。预计后续一段时间，随着现房销售细则等政策的落地，市场也将进一步回归到平稳态势。
图6：上海市月度新建商品住宅供求走势
数据来源：CRIC、易居研究院
（2）新建住宅成交均价整体平稳
10月，上海新建商品住宅成交均价为75781元/平方米，环比上涨2.5%，同比下降14.7%。1-10月，上海新建商品住宅成交均价74887元/平方米，同比下降8.9%。今年前10个月新房价格同比减幅较前三季度（-8.4%）小幅扩大，主要是10月当月新房价格同比减幅略有加大。
从新房成交价格走势看，2024年9月在翠湖天地六和庭等项目成交的带动下，新房价格达到近年来较高水平。10月以后受到成交结构影响呈现振荡走势，2025年5月受到绿城潮鸣东方、锦园、嘉里金陵华庭等项目影响，新房价格达到近年来新高。6月后新房价格回落并于8月持续上行，11月后新房价格整体呈现回落态势直至今年4月后趋稳。今年7月受成交结构影响，新房价格再度上行，此后整体回落并保持相对平稳的走势。未来一段时间，新房成交价格整体仍将保持目前相对较高的水平。
图7：上海新建商品住宅月度成交均价与同比涨幅走势
数据来源：CRIC、易居研究院
（3）二手住宅成交套数创近六年同期新高
10月，上海二手住宅成交22632套，环比上涨6.6%，同比上涨34.9%。10月二手房成交规模继续上升，延续了近期整体上行的态势，创近六年同期新高。1-10月，上海二手住宅成交217540套，同比上涨16.9%。今年前10个月二手房成交套数同比增幅较前三季度（15.1%）加大，主要是10月当月二手房成交套数同比增幅明显。
从月度数据走势来看，2025年年初，由于受到春节假期等因素影响，市场成交整体回落，直至3月市场成交出现明显回升。4月以后，随着政策效应递减以及观望气氛增加，市场热度逐步下降。8月以来，在新的利好政策影响下，市场成交止跌回升，整体相对稳定。11月以来，随着市场信心的不断恢复，市场成交上升并趋稳。今年2月受到春节假期影响，市场成交大幅下降。此后随着新一轮楼市利好政策的推进，市场成交整体回升。虽然4月以来有所回落，但整体仍处于历史较高水平。8月以来，随着新一轮楼市利好政策的效应释放，市场成交逐步回升。预计随着近期购房贷款贴息等政策的持续推进，二手房市场仍将延续企稳向好态势。
图8：上海二手住宅月度成交套数走势
数据来源：CRIC、易居研究院
（4）二手住宅成交均价小幅下降
10月，上海二手住宅成交均价35538元/平方米，环比下降1.3%，同比下降1.2%。1-10月，上海二手住宅成交均价35626元/平方米，同比下降10.6%。今年前10个月二手房价格同比减幅较前三季度（-11.4%）进一步收窄，主要与10月二手房价格同比减幅减小有关。
从月度数据走势来看，2024年11月随着取消普通住房标准政策的推出，提升了豪宅市场等高端改善型产品的交易热度，也推动了二手住宅成交价格持续上升至历史较高水平，2025年1月这种态势继续得以延续，此后随着以价换量现象的增加，二手住宅价格整体延续了下行态势，12月达到近年来的较低水平。今年年初，随着市场预期的逐步好转，二手住宅价格整体保持了相对稳定的态势。
图9：上海二手住宅月度成交均价与同比涨幅走势
数据来源：CRIC、易居研究院
三、办公市场
（1）市场成交有所上升，但仍处于较弱水平
10月，上海办公交易市场无新增供应面积；成交面积2.8万平方米，环比上涨83.8%，同比上涨6.3%。10月办公交易市场供应放缓，成交有所上升，但规模整体较弱。1-10月，上海办公交易市场新增供应面积66.2万平方米，同比上涨33.6%，成交面积43.9万平方米，同比上涨24.1%。今年前10个月办公交易市场成交规模同比增幅较前三季度（25.6%）下降，主要与10月当月办公交易市场成交规模同比增幅较小有关。
从供求走势看，2025年1月，市场成交有所回升，此后几个月市场供求整体萎缩。6月市场供求再度大幅上升，特别是市场成交达到年内新高。7月虽然市场供应仍处于年内较高水平，但市场成交较弱，9月市场供求明显上升后，10月双双回落。12月市场供应明显放量，今年1月市场成交大幅回升，2月市场供求整体回落。3月以来，市场供应有所放量，特别是4月供应达到近年来较高水平，市场成交则于6月快速上升，达到近两年来最高水平。此后市场供求整体回落至历史较低水平。预计后续随着市场环境的逐步改善，办公交易市场供求整体将处于稳定态势。
图10：上海市月度办公交易市场供求走势
数据来源：CRIC、易居研究院
（2）成交价格环比小幅回落，仍处于近期较高水平
10月，上海办公交易市场成交均价为36417元/平方米，环比下降6.2%，同比上涨67.9%。1-10月，上海办公交易市场成交均价36362元/平方米，同比上涨13.1%。今年前10个月上海办公交易市场价格同比增幅较前三季度（10.2%）加大，主要是10月当月办公交易市场价格同比大增。
从历史价格走势看，上海办公交易市场成交价格整体呈现波动走势，主要还是受到成交结构的影响，2025年2月，成交价格整体下降，达到历史较低水平。4月后，成交价格呈现整体下降并趋稳的态势。9月，随着绿地外滩中心项目成交，整体成交价格升至近年来较高水平。10月成交价格明显下降，回落至历史较低水平。11月，由于虹桥汇项目成交推动整体成交价格快速上升至年内新高。12月以后随着成交结构的变化，持续2个月下降，今年2月以来，成交价格整体企稳并逐步上行。7月成交价格在晶耀虹桥项目推动下快速上升至近年来新高，此后三个月成交价格逐步回落，但整体仍处于近期较高水平。
图11：上海市月度办公交易市场成交均价及其同比增幅走势
数据来源：CRIC、易居研究院
四、商业市场
（1）市场仅有少量供应，市场成交出现回落
10月，上海商业交易市场新增供应面积0.04万平方米，环比下降99.2%，同比下降99.2%；成交面积3.1万平方米，环比下降55.9%，同比上涨41.5%。10月上海商业交易市场供应明显放缓，仅有少量供应，市场成交亦有所回落，整体呈现供小于求态势。1-10月，上海商业交易市场新增供应面积30.9万平方米，同比下降31.7%，成交面积33.8万平方米，同比上涨5.8%。今年前10个月商业交易市场成交规模同比增幅较前三季度（3.2%）扩大，主要是10月当月商业交易市场成交规模同比明显上升。
从供求走势看，2025年年初，1月市场供求依旧延续了上年年末的态势，但2月市场表现明显下降。3月市场供求大幅回升，此后市场表现整体下滑，6月以后市场供求明显上升，8月受到恒越荣欣广场项目供应较多的影响，市场供应急剧上升。9月市场成交上升后，10、11月连续下滑。12月市场供应快速上升，成交也随之大幅上涨。今年1月市场成交则延续了上升的势头，3月以来随着供应的持续加快，市场成交逐步回升。5月以来，市场供应有所起伏，市场成交则保持相对稳定的规模。9月市场供求均明显回升，其中市场成交达到近期较高水平，此后市场供求再度回落。预计后续随着市场环境改善，市场成交将趋于稳定。
图12：上海市月度商业交易市场供求走势
数据来源：CRIC、易居研究院
（2）成交价格大幅上涨，延续近期波动明显的走势
10月，上海商业交易市场成交均价为29159元/平方米，环比上涨86.3%，同比上涨32.2%。1-10月，上海商业交易市场成交均价27640元/平方米，同比上涨14.1%。今年前10个月上海商业交易市场价格同比增幅较前三季度（12.7%）加大，主要是10月当月办公交易市场价格同比增长明显。
从历史价格走势看，上海商业交易市场成交均价整体呈现一定的波动性。2025年2月，成交价格回落至近年来较低水平，3月成交价格上升后，呈现振荡态势，7月成交价格达到近年来最低水平。8月以来成交价格整体回升，12月成交价格出现回落后于今年1月再度回升，3月随着融创外滩壹号院二期、上海滩新昌城等项目的成交，推动整体成交价格升至近两年来较高水平。4月以后受到成交结构影响，成交价格逐步回落，此后成交价格有所起伏。8月依旧受到融创外滩壹号院二期、上海滩新昌城等项目成交影响，成交价格再度上升至近两年多来的新高。9月以后成交价格波动明显。
图13：上海市月度商业交易市场成交均价及其同比增幅走势
数据来源：CRIC、易居研究院
五、总结与展望
10月，全国及上海聚焦存量城市更新持续出台政策，全国层面，住建部等六部门出台老旧街区厂区改造提升指导意见，通过弹性用地、片区统筹、运营前置、多元融资等机制破解存量盘活堵点，为社会资本参与存量空间改造明确顶层框架。上海同步印发新一轮城市更新三年行动计划（2026—2028年），由单点改造转向片区统筹、规模化提质，兼顾旧住房、小梁薄板、城中村等民生攻坚与商办楼宇、低效产业用地盘活，打通多元投融资渠道，完善全周期实施机制，长短政策联动，持续激活存量空间、扩大有效投资，助力超大城市存量更新可持续推进。
从房地产市场看，10月上海房地产市场延续了“金九银十”的特征，二手房成交套数创近六年同期新高，新房市场供应节奏继续加快，总体呈现平稳态势，但结构性特征凸显。土地市场量价同步回落，当月无涉宅用地成交，以郊区工业、商办用地底价成交为主。新房市场成交小幅回落，但成交同比保持正增长，价格整体平稳。二手房市场表现明显好于新房，近期一系列楼市政策的效应有所显现，成交规模继续走高，价格小幅下行，同比降幅进一步收窄，在政策支撑下韧性持续彰显。
后续来看，在近期首套房贷款贴息政策持续托底刚需、上海现房销售细则规范供给端的共同作用下，上海楼市将继续保持结构性分化格局，土地市场短期维持优质涉宅地块热度延续、产业用地托底的状态，新房供应节奏有望保持平稳、价格以稳为主，二手房在政策红利支撑下成交韧性较强，办公、商业等非住宅市场受成交结构扰动延续波动偏弱态势。
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