2026年10月新开 | 改建项目加速入市，租赁住房供应多点开花

克而瑞住房租赁研究中心不完全统计显示，10月集中式长租公寓新增房源超2.4万套（间），相较上月供给规模明显回落，但覆盖城市由25城扩至35城。保租房占比维持85.5%；改建项目共64个、贡献44.7%房间量，供给主体仍以地方国企平台为主，市场化运营商侧重在核心地段补充中高端产品。上海、武汉、成都合计新增超1万套（间），占全国41.2%。

2026年10月新开集中式公寓项目清单（部分）

01.重点城市

上海、武汉、成都三城领跑

城市格局“多点分散”

10月供给延续以一线与强二线为主阵地的格局，但内部排序出现明显变化:上海仍以4,618套（间）居首；武汉凭借6个项目、3,309套（间）升至第二；成都以2,139套（间）稳居第三。温州、北京、重庆、福州、西安、杭州在670～1800套（间）区间形成第二梯队；榆林、珠海、金华、济南、金昌等城市以单项目500套（间）左右的规模进入前列，供给由少数核心城市集中放量，转向更多城市同步补充。

注：不动产AI原生工作平台CoWork生成

上海：32个项目4,618套（间），改建占六成

10月上海新增房源4,618套（间），涉及32个项目、8个区，项目数量与房源规模均较上月明显回落。结构上，改建项目24个、2,935套（间），占全市63.5%；新建项目8个、1,683套（间），占36.5%。保租房项目30个、4,466套（间），占96.7%，市场化项目仅2个、152套（间）。

项目层面，上海金地草莓社区·杨浦滨江店662套，户型28～34㎡，4,850元/月起，是本月全市最大新建项目，为工业用地转型R4保租房；奉发观澜轩服务式公寓191套，户型49～126㎡，1,086元/月起。

图：上海金地草莓社区·杨浦滨江店

武汉：6个项目3,309套（间），改建贡献近三分之二

10月武汉新增房源3,309间，涉及6个项目，升至全国第二。其中改建项目4个、2,161套（间），占65.3%；新建项目2个、1,148套（间）。保租房5个项目、2,915套（间），市场化项目1个、394间。

汉悦公寓·武广店1,269套，户型26～86㎡，945元/月起，为全市最大项目，位于汉口核心地段，由存量物业改造而来，精心打造了女性友好主题房与电竞友好主题房，精准回应青年的个性化住房需求；龙湖冠寓武汉新荣天街店754套，户型23～54㎡，1,785～2,895元/月，位于江岸区，为新建项目；安家乐寓·武汉客厅店、汉悦公寓·花山印象四店、安家乐寓·誉江南店均为改建类租赁住房。整体呈现“核心区存量改造+新城区新建”的双线结构。

图：武汉 汉悦公寓·武广店主题房设计

成都：6个项目2,139套（间），全部为保租房

10月成都新增房源2,139套（间），涉及6个项目，全部为保租房。新建项目4个、1,326套（间），占62.0%；改建项目2个、813套（间）。

锦邻公寓（净居寺店）713套，户型45～88㎡，租金39.11元/㎡·月，位于锦江区，为全市最大项目，由存量物业改造；凫寓·智谷店二批次房源296套，户型179～219㎡，租金13.92元/㎡·月，是少见的改善型大面积产品。成都产品谱系从9㎡极小户型延伸至219㎡改善户型，覆盖青年人才、家庭租住与改善型需求。

图：成都温江凫寓·智谷店二批次大户型房源

02.新建租赁项目

千间级项目3个

500套（间）以上项目贡献近半房源

新开项目规模结构上，千套（间）级项目仅3个，房源规模占全国16.5%；500套（间）以上项目16个、11,927套（间），占48.8%；300～499套（间）项目14个、5,294套（间），占21.7%。

三个千间级项目分别为：北京星耀自如里1,500套，位于石景山区，市场化项目，租金4,000元/月起，由自如运营；武汉汉悦公寓·武广店1,269套，位于江汉区，改建保租房，户型26～86㎡，945元/月起；温州龙金家园·37℃文昌青龙公寓1,255套，位于龙湾区，新建保租房，户型28～67㎡。

图：北京星耀自如里

500～999套（间）区间聚集了本月最具代表性的一批新建社区:龙湖冠寓武汉新荣天街店754套、江北机场东区保障性租赁住房项目702套、上海金地草莓社区·杨浦滨江店662套等。10月新建社区体量普遍回落至500～800套（间）区间，选址更多围绕产业园区、机场枢纽与新城片区。

03.改建类租赁项目

改建占比升至44.7%

商办与存量住宅成为主要来源

10月改建项目64个、10,916套（间），占全国44.7%，较9月的25.7%提升19.0个百分点。项目数量上，改建个数接近新建的两倍，单项目平均171套（间），明显小于新建项目的386套（间），说明存量改造以中小体量、分散点位为主，与新建大型社区形成互补。

城市层面，上海、武汉、福州、成都、珠海、重庆等核心城市新增租赁用地供给有限、存量商办去化承压，使“商改租”“住改租”成为补位保租房的重要方式；福州3个项目全部通过存量改造形成保租房供给，是这一路径的典型样本。

04.产品供给

小户型仍是主力

改善型与服务式产品同步扩容

60㎡以下户型占可统计房源的51.7%，仍是绝对主力，对应青年人才与单身租客的低门槛需求。60～90㎡占27.3%，承接家庭型与合租改善需求。90㎡以上占10.6%，主要由凫寓·智谷店（179～219㎡）、城发成家·和唐悦色（147～158㎡）、宁巢公寓双浦店（85～127㎡）、自如里·西湖云著（107～136㎡）、圣和静安公馆（65～141㎡）等大面积产品构成，集中在成都、济南、杭州、上海等改善需求较强的城市。

小户型产品在核心城市表现活跃：云兮公寓（丰庆公园店）户型20～35㎡，租金1,109～1,439元/月；城方璟煦青年人才社区二批次房源，户型22～36㎡，1,500元/月起；Best Young公寓287套，户型26～46㎡，2,586～3,436元/月；上海金地草莓社区·杨浦滨江店662套，户型28～34㎡，4,850元/月起；龙湖冠寓武汉新荣天街店754套，户型23～54㎡。小面积、高坪效、靠近地铁与产业园，仍是新建与改建项目共同的产品选择。

图：城方璟煦青年人才社区二批次一居室房源

租性价比保租房与高端服务式产品并存:金开青萃柚米寓891元/月起、汉悦公寓·武广店945元/月起、榆林金汇小区按保障对象分档执行0.47元、0.75元、3.1元/㎡·月；另一端，圣和静安公馆1.5万～2.5万元/月、雅居阁Grace Luxury衡山服务公寓1.9万～3.5万元/月，形成从保障型到高端服务型的完整租金梯度。

图：雅居阁Grace Luxury衡山服务公寓

05.供给主体

国企平台主导保租房

市场化运营商聚焦核心城市、核心地段

地方国企、保障房专营平台与城投类主体占据多数席位。上海临港新片区保障性住房有限公司、温州臻龙建设投资集团、福州市国有房产经营有限公司、安居宁巢、安家乐寓分别承担上海、温州、福州、杭州与衢州、武汉的保租房建设运营，各地国企平台，构成保租房供给的基层支撑。

市场化运营商则持续深耕核心城市，扩展轻资产输出和中高端产品补充供给。自如北京、成都两地开业规模拓展；龙湖冠寓在武汉落地754套新建保租房；瓴寓国际旗下柚米寓品牌运营金华金开青萃柚米寓520套；窝趣落地琶洲会展板块全新门店窝趣服务式公寓(广州琶洲会展赤沙地铁站店）。市场化项目12个、3,551套（间），仅占14.5%，且集中于上海、北京、深圳、广州、南京等核心城市，产品偏向服务式公寓与人才公寓。

图：金华金开青萃柚米寓

小结