11月10日，溢价9.8%，余姚瑞景开发建设有限公司（舜农集团）以总价58288万元竞得南滨江路南侧、中山中路西侧地块，楼面价15720元/㎡。
地块出让面积33708㎡，容积率1.01-1.1，建筑面积37078.8㎡。规划建筑密度≤35%，建筑高度≤36米。
地块位于余姚城中板块，距离余姚市政府约1公里，周边配套丰富。有四明广场、富达广场、华联金泰百货等商业，余姚市花园小学、余姚市第二中学、余姚市第一实验小学等教育资源，以及龙山公园，余姚玉皇山公园等休闲景观。
地块西侧紧邻去年12月8日，舜农集团&兆鼎建设联合竞得的南滨江路南侧、东旱门路东侧地块，总价80241万元，楼面价10500元/㎡。
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土拍速报
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价格拆解（由成交数据反推）
起拍楼板价约 14317 元/㎡，起拍总价约 5.31 亿元；成交价较起始价高出约 5200 万元，对应 9.8% 的溢价率。
折算成地面价为 约 1.73 万元/㎡，折合亩价约 1153 万元/亩。
计容核对：33708 × 1.1 ≈ 37078 ㎡，与公告建筑面积完全吻合，说明该地块是按容积率上限足额出让的，没有预留的可拓展面积，也未隐含额外赠送的计容空间。
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区位与地块属性
从区位图看，地块位于余姚老城核心的三江口片区：北侧紧邻南滨江路与候青江，东侧为中山东路主干道，南抵舜水东路，西接城郊路。四周被三江口新村、三江口社区、名仕花苑、余姚市第二中学等成熟居住与教育配套包围，属于居住界面定型的老城中心板块。
其核心特征可概括为：一是临江，二是位于老城中心，三是体量小。地块四至均为既有城市道路，开发边界清晰，但也意味着这更像老城更新中的单宗启动地块，而非成片新区开发。
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产品判断
1.1 的容积率、3.7 万㎡ 的计容建面，基本只能做低密改善：洋房、叠墅为主，辅以少量小高层；按 120–150 ㎡/套粗估，总户数约 200–300 套，属于单盘即可消化的规模。
江景与老城低密是这宗地独有的条件，也是其能拍到 1.57 万元/㎡ 楼面价的根本原因。
制约在于日照、限高与临江退界要求：在老城密集界面下，1.1 的容积率并不等于排布宽松，实际可售货值与景观面分配需要在方案阶段反复权衡。
5.8 亿元的总价门槛不高，适合本地深耕型企业独立操盘、快周转，不适合需要规模摊薄成本的全国性房企。
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市场信号
9.8% 的溢价率属于温和竞争下的“确定性溢价”：既不是底价托底，也不是多家争抢的高热地块。这通常意味着有两家以上企业参与，且报价理性、逐步加价；竞得方为本地开发建设类企业，材料未显示外来房企参与，反映余姚当前仍是本地购买力与本地开发主体主导的市场。单宗 5.8 亿元的小体量成交，对区域预期的影响更多在心理层面，对价格体系的实际拉动有限。
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需要重点核实的三件事
出让条件：材料中只有面积、容积率与成交价，未见配建、代建、安置房或自持要求，这些会实质性改变楼面价的真实成本。
规划约束：临江退界、限高、日照结论，直接决定江景货值的占比。
售价支撑：1.57 万元/㎡ 的楼面价在余姚属于高位，材料未提供周边新房与二手房的成交价，因此无法直接验证其安全边际。若按“楼面价 + 建安与各项费用”的静态假设粗算，保本售价大致落在 2.3–2.7 万元/㎡ 区间；该区间属于假设推演，并非材料数据，需用实际售价校准。
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（浙江）研究中心】分析师罗燕飞撰写，【克而瑞（浙江）研究中心】深耕浙江房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观层面、行业发展、市场供求等多方面；形成形式包含深度项目测评、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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