开篇总述
上周重庆中心城区全部用途成交442套、4.55万方、5.39亿元，建面均价11855元/㎡；其中住宅397套、4.25万方、5.06亿元，建面均价11904元/㎡，套均面积约103㎡、套均总价约122万元。市场呈现"成交高度集中于渝北、沙坪坝两区，改善型洋房与高层双主力，价格三档分化"的特征。本报告按政策、土地、住宅市场、开盘四个部分依次展开，住宅部分重点拆解区域、板块、项目、业态、价格带与产品类型六个维度。
一、政策部分
1. 全国层面
2026年11月2日—11月8日暂无新发布的全国性房地产政策，存量政策框架仍在延续：8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确封顶预售、现房销售备案、主办银行制等制度安排；9月末居民购房贷款贴息政策处于执行期内。上述均为非上周发布，仅作背景，不计入上周政策。
2. 重庆城市层面
上周重庆落地1条政策。发布主体为重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局重庆监管局、重庆市财政局、国家税务总局重庆市税务局五部门联合；发布时间为2026年11月6日；政策名称为《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。核心内容按六个方面列明：
① 加强商品住房预售管理。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的单体建筑应完成主体结构封顶；预售资金实行全额、全过程监管，预售楼栋通过联合验收、水电气等配套具备交付条件后解除监管，中心城区由重庆市房地产交易事务中心承担具体监管；8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但尚未办理预售许可的在途项目，后续楼栋预售条件按原有政策执行，预售资金监管由各区县在现有政策上优化完善。
② 有序实施现房销售。推行现房销售定金制：取得建筑工程施工许可证并制定现房认购方案后，与购房人通过"渝悦安居"系统签订购房定金合同，收取不超过总房款5%的定金；企业违约不能按期交房的，购房人可依约解除定金合同、企业返还定金并承担违约责任。
③ 加大融资支持力度。推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行（单独或牵头组建银团）；加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧"好房子"项目的开发贷款支持，按建设进度分批发放、受托支付；8月28日（含）前已取得预售许可证（含部分）的项目，个人住房公积金贷款发放条件可按原规定执行。
④ 加大配套支持力度。2026年8月28日（不含）后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可分期缴纳：合同签订之日起30个自然日内首付不低于总价款50%，一年内缴清，经土地出让协调决策机构集体认定的特殊项目可两年内缴清且不计利息，新出让土地实行现房销售的项目视为特殊项目；同步优化税收管理服务、物业专项维修资金交存管理，延续实施支持高品质住宅的"好房子"规划措施，实行项目开发公司制。
⑤ 优化项目审批服务。"±0.000以下"与"±0.000以上"分阶段办理施工许可证，可按分期分标段（楼栋）细分；支持单位工程先行联合验收、局部消防验收（备案），支持"交房即交证"。
⑥ 强化房地产市场监管。与前述五个方面并列，对市场秩序、销售行为、信息公示等事项作出概括性安排，具体条款以官方发布文本为准。
3. 解读
落到重庆市场，预售门槛统一抬升至主体结构封顶、预售资金全额全过程监管，将拉长新项目入市周期、加大资金占用，短期供给节奏偏紧；土地款"30日内50%＋一年内缴清"与两年期特殊安排，缓释拿地端现金流压力；对现房销售和"好房子"项目的开发贷倾斜，与上周住宅成交结构形成呼应——上周高层占面积51.2%、洋房占36.7%，新房/四代宅均价16571元/㎡，改善与品质导向供给仍有定价支撑；定金上限5%提高了现房认购的灵活度，但短期内对网签量的影响有待观察。
二、土地部分
口径说明：仅统计中心城区九区（渝北、沙坪坝、九龙坡、巴南、大渡口、南岸、江北、北碚、渝中）纯住宅及含住宅综合用地，纯商办、工业等不计入。
2026年11月2日—11月8日重庆中心城区无涉宅用地出让公告发布、无涉宅用地成交结果公开披露，供应0宗、成交0宗。
三、住宅市场部分
1. 周度成交总览
上周全部用途成交442套、4.55万方、5.39亿元，建面均价11855元/㎡；住宅成交397套、4.25万方、5.06亿元，建面均价11904元/㎡；商业成交42套、0.28万方、0.32亿元、11391元/㎡；办公成交3套、0.01万方、0.01亿元、4896元/㎡。套均成交面积约103㎡，套均总价约122万元。
结论明确：住宅贡献套数89.8%以上、金额九成以上，市场由住宅单一驱动，商业为次要补充，办公几近停滞，非住宅业态对总量与均价的扰动有限。
2. 区域成交分布
渝北区以165套、1.67万方、2.07亿元居首，建面均价12389元/㎡，面积占比36.7%；沙坪坝区97套、0.96万方、1.04亿元、10853元/㎡，占21.1%；两区合计占全市面积57.8%，为上周成交双核。九龙坡区37套、0.43万方、10321元/㎡，占9.5%，构成第三位支撑。
巴南区39套、0.38万方、7521元/㎡，占8.4%，套数高于九龙坡而均价为九区最低；大渡口区34套、0.35万方、10865元/㎡，占7.7%；南岸区31套、0.31万方、14853元/㎡，占6.8%，金额0.46亿元高于面积排序；江北区17套、0.23万方、0.45亿元、19805元/㎡，占5.1%，为均价最高区域；北碚区22套、0.22万方、11730元/㎡，占4.8%；渝中区上周无成交记录。
价格梯度清晰：江北区均价19805元/㎡最高，巴南区7521元/㎡最低，最高与最低价差2.6倍。套数排序与金额排序并不完全一致，南岸、江北以较少套数贡献较高金额，反映核心区单套总价更高；巴南、大渡口以套数支撑面积，单价弹性更大。
3. 热销板块TOP10
西永板块以79套、0.77万方、0.84亿元、11019元/㎡居首；悦来板块56套、0.58万方、0.65亿元、11338元/㎡次之；两板块合计135套、1.35万方，占全市面积29.7%，为上周成交最集中的外围组团。中央公园板块29套、0.28万方、0.44亿元、15774元/㎡，量级第三而单价居前。
鸳鸯板块17套、0.22万方、0.40亿元、17864元/㎡，单价逼近核心区；弹子石板块19套、0.20万方、0.35亿元、17118元/㎡，套数略多、金额支撑稳定；龙洲湾板块18套、0.17万方、0.13亿元、7675元/㎡；空港西区16套、0.16万方、0.15亿元、9341元/㎡；蔡家15套、0.15万方、0.19亿元、12247元/㎡；空港新城24套、0.15万方、0.13亿元、8275元/㎡；礼嘉10套、0.14万方、0.13亿元、9524元/㎡。
4. 热销项目TOP10
中建启宸以71套、0.66万方、0.76亿元、11513元/㎡位居套数与金额双第一，单项目面积占全市14%以上，为上周绝对头部；中国电建地产重庆之丘37套、0.37万方、0.42亿元、11131元/㎡居次，与首位形成同一板块组团的量级接续。长嘉汇14套、0.15万方、0.28亿元、19018元/㎡，金额排名前移。
邦泰观山川10套、0.13万方、0.25亿元、19643元/㎡，单价接近两万元；焕城10套、0.12万方、0.17亿元、14278元/㎡；中建光屿14套、0.12万方、0.09亿元、7569元/㎡；巴滨无界11套、0.10万方、0.06亿元、5423元/㎡；海成云湖郡7套、0.10万方、0.15亿元、15561元/㎡；科学城凤玺台7套、0.09万方、0.08亿元、9309元/㎡；芯谷溪悦府6套、0.09万方、0.07亿元、7775元/㎡。第二梯队按金额可择要提及：万科璞园9套／0.06万方／0.12亿元／19579元/㎡；观宸2套／0.04万方／0.12亿元／33125元/㎡。头部集中度高与长尾单价高并存，是上周项目端的双重特征。
5. 业态结构
高层成交214套、2.33万方、3.00亿元、12901元/㎡，面积占比51.2%；洋房165套、1.67万方、1.80亿元、10781元/㎡，占36.7%；商业42套、0.28万方、0.32亿元、11391元/㎡，占6.2%；叠加13套、0.18万方、0.19亿元、10270元/㎡，占4.0%；联排5套、0.07万方、0.07亿元、9900元/㎡，占1.5%；办公3套、0.01万方、0.01亿元、4896元/㎡，占0.2%。
高层与洋房分别占面积51.2%和36.7%，构成供给与成交的双主力；叠加＋联排合计仅5.5%，低密产品的成交规模仍然有限；商业以42套支撑6.2%面积，办公3套基本停滞。洋房占比明显高于常规刚需结构，改善型产品在上周成交中的权重高于层级更低的刚需产品。
6. 价格带分布
8000元/㎡以下成交70套、0.64万方，套数占比15.8%；8000—10000元/㎡成交85套、0.94万方，占19.2%；10000—12000元/㎡成交168套、1.59万方，占38.0%；12000—15000元/㎡成交43套、0.52万方，占9.7%；15000—20000元/㎡成交52套、0.57万方，占11.8%；20000元/㎡以上成交24套、0.28万方，占5.4%。
1万—1.2万元/㎡为绝对主力价格带，占成交套数38.0%，面积1.59万方居各区间之首；2万元/㎡以上高端产品仅24套，集中在江北观音桥、五里店、南岸弹子石；1.2万—1.5万元/㎡区间仅43套，为各区间中最少，价格带分布在中段出现收窄。需求对单价的敏感度在主力区间集中体现。
7.结构性判断
其一，成交高度集中于渝北＋沙坪坝（262套、2.63万方，占57.8%）与西永、悦来（135套、1.35万方，占29.7%），外围组团承接主要流量。其二，价格三档分化：江北、南岸核心板块1.7万—3.3万元/㎡，中央公园、鸳鸯、弹子石等改善板块1.5万—2.0万元/㎡，巴南界石、龙洲湾、白市驿等外围板块5000—8000元/㎡。其三，供给结构改善化（洋房36.7%、四代宅18.3%）与需求价格敏感（1万—1.2万元带占38.0%）并存，上周成交由"性价比改善"驱动，而非全面升温。
四、开盘部分
上周仅中建启宸9号楼、10号楼加推，合计推出1.18万方、成交0.64万方，去化率54%。
解读如下：①上周仅1个项目加推，供应端极为克制；②去化率54%属中性水平，95折让利下成交价11504元/㎡与该项目上周网签均价11513元/㎡基本一致，属同源数据对照，不作跨周比较；③该项目上周网签71套、0.66万方、0.76亿元，为项目TOP1，开盘认购与网签节奏相互印证；④洋房业态上周占全市面积36.7%，西永板块以11019元/㎡均价承接刚改需求，与开盘定价区间吻合。
五、上周观察与后续关注
▪ 政策端现房销售细则落地，预售门槛抬升对新增供应节奏的影响将逐步显现；
▪ 土地端单周零供应、零成交，需跟踪11月中下旬出让公告；
▪ 成交端渝北＋沙坪坝双核驱动、外围以价换量格局延续；产品端四代宅以18.3%面积占比贡献更高单价，改善赛道仍是主要竞争场；
▪ 开盘端单盘加推、54%去化，需观察后续新盘入市定价策略。
— 数据驱动决策 · 洞见重庆楼市 —
本文由【克而瑞（重庆）研究中心】分析师王琳雅撰写，【克而瑞（重庆）研究中心】深耕重庆房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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