“努力稳定房地产市场”背景下的上海楼市分析论坛在沪举办

一、行业进入深度转型期，应积极走高质量发展之路

论坛伊始，上海易居房地产研究院理事长张永岳在致辞中指出，房地产行业已从过去三十年的快速扩张阶段迈入深度转型期，即所谓的“后开发时代”。他强调，当前行业的核心任务是稳定市场、探索新发展模式；房地产仍是影响中国经济与就业的关键产业，必须保持健康发展；未来的发展方向在于与城市更新、科技创新、商业模式创新深度融合，走出一条高质量发展的新路径。

上海易居房地产研究院常务副院长崔霁在发言中表示，当前市场已形成若干重要共识：一是房地产行业已告别粗放增长，进入由存量、品质、科技驱动的新阶段；二是城市发展逻辑从“建设”转向“以人为本的治理与服务”，城市更新成为城市内涵发展与高质量发展的重要抓手；三是技术正全面渗透至开发设计、交易服务、物业管理及安全维护等全链条。她表示，研究院将继续发挥智库优势，为政府、行业和市民提供更多有价值的研判与服务，助力上海楼市平稳健康发展。

二、市场形势分析：上海楼市保持积极向好的态势

上海易居房地产研究院副院长严跃进为大家分享了全国房地产市场和上海市场形势。他指出，前5个月上海楼市延续了稳中向好的态势，新房供应节奏合理、热点项目去化良好，二手房市场活跃度明显提升。以二手房为例，3月以来成交量上了新台阶，买卖双方预期逐步趋同，议价空间有所收窄，市场正朝着更加健康平衡的方向发展。

上海楼市的积极向好发展，得益于政策精准发力与市场自身调节能力增强，也使得向好发展具有可持续性。此次论坛披露的数据进一步印证这一态势：今年前5个月，上海二手房成交量持续活跃，连续数月高位运行；价格实现企稳反弹，环比由跌转涨且涨幅稳步扩大，成为全国重点城市中的领涨者。同时，市场结构性优化显著，置换链条明显畅通，改善型房源成交热度上升；库存压力得到有效缓解，二手房挂牌量降至阶段性低位，真实在售库存较前期明显减少。总体来看，市场呈现了“交易好、预期好”的积极态势。

三、城市发展逻辑转变：从“扩张”走向“人民城市”

“人民城市人民建、人民城市为人民”已成为新时代城市工作的根本遵循。在此背景下，上海社会科学院研究员邓智团从城市研究视角出发，系统阐述了城市发展逻辑的深刻转变。他指出，我国城市发展正从“外延扩张”转向“存量优化”，核心理念是建设现代化人民城市，强调以人为本、存量发展和创新驱动。

他进一步指出，在这一新逻辑下，大城市特别是中心城区的资产价值将更加稳固，人口向优势城市集聚的规律不会改变；同时，城市更新需更加注重社会网络的延续，避免形成“社会网络孤岛”或“历史文化的孤儿”。这意味着，未来的城市更新不能只关注物理空间的改造，还要留住原有居民的社会关系与社区记忆。对于房地产行业而言，“好房子”和“好物业”将成为未来竞争的重点，只有真正满足居民居住体验与情感需求的产品，才能在市场中赢得长期认可。

四、一线数据释放积极信号：上海二手房走向新平衡

房小邦技术（上海）有限公司负责人陆靖萍结合一线交易数据，对上海二手房市场现状进行了深入剖析。她介绍，当前上海二手房周均成交量约6000套，日均约900套，整体处于相对活跃的健康状态，今年3月全市成交量一度突破3万套，市场热度明显回升。从价格走势来看，涨跌占比趋于平衡，买卖双方预期共识正在形成，这正是成交量持续达成的基础。

值得注意的是，市场呈现出明显的结构性分化特征：总价200万至400万的房源去化极快，甚至供不应求；而600万至800万以上的房源则面临新房竞争，购房者决策周期有所拉长。从区域来看，部分区域已率先出现企稳回升的迹象。另外上海二手房平均议价空间仍达7%左右。总体而言，市场正从深度调整中逐步走向成交活跃、预期分化的新平衡，刚需与改善型需求的结构化支撑正在形成。

五、产品革命：高品质住宅，功能与体验并重

宝业集团上海公司地产事业部运营总监、设计负责人郭浩结合“台板住宅”的实践，分享了对高品质住宅产品趋势的宏观判断。他指出，当前住宅产品普遍存在功能与体验脱节的问题——要么硬件堆砌却缺少生活温度，要么设计好看但日常使用不便。“台板住宅”的核心思路，是通过空间重构，在不牺牲土地效率的前提下，把人的活动空间与车的动线彻底分离，让每一层空间都能真正服务于生活。在他看来，这不仅是技术上的优化，更是居住理念的一次升级。

从更大的行业趋势来看，郭浩认为，未来高品质住宅的标准正在发生变化。房子不再只是“住的地方”，而应该是“愿意待的地方”。“台板住宅”在社区层面通过大幅提升绿化和社交空间的人均占比，远超常规小区水平。同时，社区针对不同人群设置专属功能场景，让每一类居住者都能找到适合自己的空间。住房产品的真正竞争力，正在从硬件的比拼，转向对功能与体验并重的综合回应。

六、AI赋能全链条：从设计到管理，房地产迎来技术变革

人工智能如何赋能房地产行业，成为本次论坛的一大亮点。上海儒石商务咨询有限公司总经理张闵远指出，AI的核心能力在于识别、预测和生成内容，可与房地产多维度结合：动态定价模型可借鉴机票、高铁的浮动机制，实现更灵活的房屋定价；AI辅助设计与施工监测能提升工程质量和效率；AI还能创造“情绪价值”，提供情感陪伴与个性化体验。他同时提醒，AI并无真实意识，应用需重视数据质量、保持人类判断。

万物云上海战区战略中心总经理蔡兴华分享了AI在物业管理领域的前沿实践。她指出，当前已出现整合数字孪生、智能巡检与自动调度等功能的综合管理平台，堪称不动产运营的“智能大脑”。算力正有效替代人力，如通过智能摄像头自动识别并派发工单、实现无感通行与设备自控。她强调，科技是对物业管理的战略性投资，能让“楼宇自控”成为现实，为城市商办与居住社区的智慧化运营提供清晰路径。

七、存量房时代来临：无人机为房屋"体检"成现实

近年来，随着存量房规模持续扩大、房屋集中进入老化周期，大量老旧房屋的安全隐患逐步暴露，房屋安全维护问题日益凸显。对此，国家层面加快推动房屋全生命周期安全管理制度建设，尤其明确了房屋体检等方面的重要工作。上海万梁安科技有限公司负责人范良镛聚焦建筑安全领域指出，大量存量房尤其是外墙已进入风险高发期，传统“蜘蛛人”巡检模式存在高危、低效、主观性强等弊端。

他介绍，当前无人机技术已较为成熟，搭载可见光与红外镜头，可高效巡检外墙，精准发现空鼓、裂缝、渗水等隐患。相比之下，爬壁机器人成本较高，且尚难处理异形建筑。范良镛判断，外墙问题是当前房屋最大的风险点，而“无人机+建筑专业知识”的结合，是当前最落地、最高效的解决方案。这一技术路径的推广，有望为存量房的安全维护提供全新支撑。

八、立足专业：以优质服务共促行业高质量发展

在嘉宾发言后的互动环节，与会专家还就市民关心的房价走势、置业策略、产品选择等问题进行了现场答疑。多位专家表示，当前上海楼市正处于稳中向好与结构性机会并存的阶段，购房者既要关注宏观政策走向，也需结合自身需求，科学决策。

本次论坛是第25届上海市社会科学普及活动周的重要组成部分。作为成立超过20年的民间智库，上海易居房地产研究院始终坚持专业性、客观性和公益性，致力于服务政府决策、行业发展和企业需求。在“努力稳定房地产市场”的大背景下，研究院以公益为导向，持续搭建理性、专业的交流平台，帮助市场参与者理解当前形势，也为市民朋友答疑解惑。未来，研究院将继续推进科普公益活动，助力全国和上海楼市平稳健康发展。