政策端：加大保租房供给；优化流程
通过收购、新建、转化等多种渠道，有效增加供给，2026年分配1万套(间)；优化申请分配流程，提升配给效率与公平性，发挥住房在引才、留才方面的保障作用
供应端：2026年Q1季节性缩量，核心区容量高位；个人房源以价换量，集中式认可高
市场近年增量提速，2026年Q1季节性缩量，中原、金水、郑东新区容量高位；个人房源季度可供租赁规模保持在6万套/间左右波动，近年市场需求稳定，随着集中式规模上涨，租金持续走低
需求端：租金季节性走低/降幅收窄；出租率维持高位且回弹明显
租金季度性走低/降幅收窄，后续租金或将企稳；整体出租率回弹至90%以上；无新增核心区出租率超99%高位运行；各线产品出租率维持高位，美寓出租率超96%领跑；年后租赁旺季到来，各区出租率上涨，多区超95%
01 政策环境
加大保障性租赁住房（人才公寓）供给，持续深化双轨制政策的保障体系
3月21日，郑州市住房保障和房地产管理局出台最新楼市调控政策，拟适时向社会发布施行，其中提到将加大保障性租赁住房(人才公寓)供给。
02 市场供应
01、集中式公寓：市场近年增量提速，2026年Q1季节性缩量，中原、金水、郑东新区容量高位
从季度供应来看，2023-2025年供应高峰，2023年美寓集中入市，季度增量2.47万套/间，其余季度增量在1万套/间左右波动，2026年Q1增量仅约700套/间，为已开项目加推，无项目新开，春节节点，市场租赁需求变化，供应缩量。
从集中式分区供应来看，中原区、郑东新区、金水区、高新区、经开区等传统核心区总量高位，市占超10%，二七区、惠济区、管城区、中牟县市占5-10%区间第二梯队，荥阳市、航空港区占比在3%以下，市场容量较低。
数据来源：郑州城发及克而瑞长租系统，CRIC长租整理
02、个人房源：季度可供租赁规模保持在6万套/间左右波动，近年市场需求稳定；金水区、中原区规模高位，郑东新区第二梯队，其他区市占在
郑州市2022年至2026年一季度可供租赁个人房源规模在5-7万套区间波动。2023年后市场趋于稳定，2026年1季度可供租赁规模5.91万套/间。
从郑州2026年个人房源可租房源规模分区来看，金水区、中原区规模超1.5万套/间，大幅领先其他区，郑东新区约0.8万套/间，处于第二梯队，高新区可租规模约0.4万套/间，其它区可供租赁房源规模在0.3万套/间以下。
数据来源：克而瑞长租系统、郑州城发提供城市数据及公开资料，克而瑞长租整理，集中式公寓统计包含保租房、人才公寓、市场化
03、集中式公寓吸纳量：近年净吸纳量稳定在0.5-1万间，2026年Q1增量缩减，净吸纳节点性降低；金水区、中原区出租率提升，净吸纳正向增长
从季度净吸纳量表现来看，2023年Q4达到峰值2.46万间，之后每个季度在0.5-1万间区间，2026年Q1由于春节原因以及增量减少的原因，净吸纳量下降至0.29万套；
从各区表现来看，惠济区新增供应，净吸纳0.06万套，中原区、金水区出租率提升，净吸纳量0.06万套。
数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统、郑州城发安居提供城市数据及公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理，集中式公寓统计包含保租房、人才公寓、市场化
03 需求表现
01、集中式公寓租金：租金季度维持下滑态势，但降幅收窄，后续租金或将企稳；郑东新区大幅增量，租金同环比降幅最大
从租金坪效季度变化来看，整体保持下滑趋势，但近期降幅收窄，2026年Q1租金18.75元/㎡/月，同比降幅仅0.11%；
从2026年Q1各区租金同环比变化来看，郑东新区2025年大幅增量，租金同比降幅超26%；环比降幅2.3%。
数据来源：克而瑞长租系统、郑州城发提供城市数据及公开资料，克而瑞长租整理，集中式公寓统计包含保租房、人才公寓、市场化
02、集中式公寓出租率：去年底入市项目出租率攀升，叠加市场增量缩减，出租率回弹至90%以上；近期无新增核心区出租率超99%高位运行，郑东新区结构性影响，出租率低位
郑州市集中式公寓出租率随着市场增量的快速提升，逐期下滑，2026年Q1市场仅美寓双项目加推，2025年年底入市项目出租率攀升，季度出租率回弹至90%以上；
从郑州2026年Q1集中式公寓各区出租率来看，传统核心区出租率基本维持在95%以上，金水区、经开区等区域去年大幅供应，区域竞争加剧，出租率在80-90%区间，郑东新区受到部分项目极低出租率影响，整体出租率结构性走低。
数据来源：克而瑞长租系统、郑州城发提供城市数据及公开资料，克而瑞长租整理，集中式公寓统计包含保租房、人才公寓、市场化
03、集中式公寓分产品出租率：各线产品出租率维持高位，美寓出租率超96%领跑；年后租赁旺季到来，各区出租率上涨，多区超95%
从集中式公寓各产品线出租率表现来看，市场化出租率在96%以上水平；年后租赁旺季到来，出租率回升；剔除出租率长期低位项目后，人才公寓出租率98%，其中郑州城发美寓出租率达96.8%，高位领跑。
各区出租率基本维持在95%左右高位运行状态，郑东新区、经开区、金水区剔除出租率长期低位项目后，区域出租率也在95%上下。荥阳市需求相对薄弱，出租率低位，但整体仍超88%。
数据来源：克而瑞长租系统、郑州城发提供城市数据及公开资料，克而瑞长租整理，集中式公寓统计包含保租房、人才公寓、市场化，保租房总量低，不做详细分析
04、个人房源：年后以价换量，租金下滑至23.9元/㎡，环比降幅超2%；郑东新区价格高位领跑，金水、经开、二七等传统核心区价格坚挺
郑州市2025年至2026年Q1个人房源挂牌租金持续走低，到2026年Q1，下降至23.9元/㎡/月，环比下降2.05%，同比下降3.24%；年后租赁旺季，业主以价换量，抢占市场；
从郑州2025年个人房源各区租金坪效来看，郑东新区租金最高，达到39.6元/㎡/月；金水区和经开区租金坪效超25元/㎡/月，居第二梯队。惠济区、中原区、高新区、管城区、二七区、航空港区租金水平在15-20元/㎡/月区间，处于第三梯队。其他区租金都在15元/㎡/月以下，荥阳市租金坪效最低，仅13.5元/㎡/月。
数据来源：克而瑞长租系统、贝壳等口径公开数据，克而瑞长租整理
05、个人房源与集中式对比分析：集中式公寓与个人房源租金比值整体无变化；管城区、中原区集中式价格上涨，郑东新区价格空间进一步拉大
截止目前郑州集中式公寓租金与个人房源租金比值为0.8，与核心八城主流比值区间1.3-1.7，差距明显，集中式公寓特别是市场化产品存在较大的溢价空间；
分区域来看，郑东新区、经开区、惠济区、中原区等城市核心区比值在0.6-0.8，集中式公寓价格空间巨大，高新区、二七区比值在1.1-1.2之间，价格空间相对较小。中牟县、荥阳市、航空港区比值在0.7-0.8，价格空间较大，但城市新兴区，需求规模相对有限，布局需谨慎考量。
数据来源：克而瑞长租系统、郑州城发提供城市数据及公开资料，克而瑞长租整理，集中式公寓统计包含保租房、人才公寓、市场化
06、租房热度·成交周期：年后租赁旺季，成交周期缩减，个人房源回调至2个月左右，集中式公寓市场接受度高，成交周期11天
个人房源成交周期集中60-76天，淡旺季分化显著，如6-7月份，高校毕业生集中离校，涌入职场或准备考研、考公，带来大量租房需求，房源成交周期60天左右；四季度，毕业季需求基本消化完毕，寒冷天气和春节假期影响，租客选择续租而非换房，房源成交周期约70天左右；
集中式房源整体空置期短，旺季成交周期7天左右，淡季成交周期15天左右。2026年1季度年后租赁旺季到来，成交周期缩减。
数据来源：克而瑞长租系统、郑州城发提供城市数据及公开资料，克而瑞长租整理
本文为《2026年一季度郑州市住房租赁市场报告》节选，由郑州城发安居与克而瑞长租联合发布，版权归克而瑞长租与郑州城发安居共同所有，恕不对外公开，敬请谅解。
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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