2026年5月19日至5月25日，《天津站片区推进"站产城"融合发展行动方案（征求意见稿）》进入公示阶段。明确将天津站片区定位为"海河枢纽经济活力区"，覆盖和平、河东、河北三区，总规划面积14.3平方公里，其中核心区2.05平方公里、辐射区12.25平方公里。
图源：天津市和平区人民政府网站
与此同时，《天津市城市更新"十五五"规划暨城市更新专项规划（2026—2030年）（征求意见稿）》同步公示，中心城区划定63个城市更新片区，其中河东区12个、河北区10个，春华街片区被明确定位为"同城发展枢纽型片区"，与天津站直接呼应。两份文件叠加，使天津站片区在2026年5月成为天津城市更新与枢纽经济议题中最值得关注的区域之一。
01
规划解读：14.3平方公里蓝图的核心要点
规划范围：跨越三区的大手笔
根据《行动方案（征求意见稿）》，天津站片区"站产城"融合发展区域总规划面积达14.3平方公里，跨越和平区、河东区、河北区三个中心城区，呈现出"核心区+辐射区"的双层空间结构。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」Skills生成
空间组织上，方案构建了"核心区引流赋能、辐射区支撑服务"的双层结构。核心区聚焦枢纽能级提升与高端产业导入，辐射区承担存量盘活、配套完善与人居环境提升的支撑性功能。
功能定位：海河枢纽经济活力区
天津市六大重点高铁站点片区被赋予差异化功能定位，其中天津站片区定位为"海河枢纽经济活力区"。这一定位与其他五大站点形成鲜明的"一区一策"差异。
相较于西站的"通勤同城"、南站的"科创协同"、滨海站的"航运总部"，天津站片区的核心竞争力在于"枢纽+海河+历史人文"的复合资源禀赋，承载的是高端商务、文旅消费、金融服务等高附加值业态，差异化定位清晰。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」Skills生成
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天津站的特殊性在于：它是六大站点中唯一坐落于中心城区核心、紧邻海河、紧贴金融街（解放北路）与历史风貌资源（意风区、五大道周边）的枢纽。
《行动方案》明确指出，片区将"依托海河城市名片和历史文化底蕴、综合性交通枢纽、城市形象窗口，用好周边楼宇、商圈、洋楼等资源禀赋，推动城市更新和资产盘活，发展总部经济、商贸文旅、现代金融、航运服务、数字科创等五大板块"。
发展思路："三生""三化"双轮驱动
《行动方案》提出，天津站片区以"三生"为支撑、以"三化"为引擎构建发展格局。
"三生"支撑体系：通过"生产空间"产业集聚、"生活空间"品质提升、"生态空间"景观融合，构建产城互促、职住平衡、智捷宜居的国际现代化大都市标志区。
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"三化"引擎逻辑：深化京津"同城化"要素融通、打造"国际化"消费场景、培育"现代化"产业生态，最终构建"以站带产、以产兴城、以城聚人"的"站产城"融合发展格局。
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"三生"对应空间维度的有机协调，"三化"对应能级维度的跃升升级，二者共同支撑"以站带产、以产兴城、以城聚人"的核心逻辑，使天津站片区不再是单纯的交通节点，而是一个集聚要素、生成价值的城市活力场。
02
重点任务：城市更新与产业导入双线推进
站区盘活：从"交通综合体"向"站产城综合体"转变
《行动方案》提出，要"打破交通枢纽的单一定位，推进站区周边资源全业态改造升级和轨道交通产业的创新发展，实现交通综合体向'站产城综合体'转变"。具体路径上，对前广场、后广场与下沉广场提出了差异化的盘活思路：
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产业聚链：沿"多条主线"绘制产业新地图
聚焦产业聚链，沿海河两岸、六纬路、新开路、五经路、解放北路、大沽北路、海河东路、新大路 等"多条主线"，全线多点主动承接非首都功能疏解。
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这一思路与津政发〔2026〕4号文中关于"推动天津站片区解放北路和海河东路沿线打造标志性盘活项目"的部署高度一致，形成"总部经济+平台经济+专业服务业"三位一体的产业承接架构。
与"十五五"城市更新专项规划的衔接
天津站片区规划与同期公示的《天津市城市更新"十五五"规划暨天津市城市更新专项规划（2026-2030年）（征求意见稿）》形成有机衔接。该规划将中心城区划定为63个城更片区，其中和平区6个、河东区12个，多个关键片区落在天津站14.3平方公里规划区内：
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」Skills生成
天津站片区规划在站点能级提升、产业承接组织、城市更新载体上形成"三位一体"的落地路径，并与"十五五"城更专项规划深度咬合，确保了从顶层蓝图到片区项目的传导畅通。
03
市场表现：规划落地的基本面
新房市场整体表现：触底回稳，3-4月明显放量
和平、河东、河北合计：2026年3-4月成交明显那放量，同比增幅创近期新高；
三区新房需求快速修复，3、4月成交同比飙升分别为：66.6%、81.2%；
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库存与去化：去化周期改善明显
库存数据同样验证了市场回稳态势。数据显示，三区合计库存套数在2025年11月达到峰值7791套，随后逐月回落，至2026年4月已降至7363套。
2025年下半年至2025年末三区成交一度承压，进入2026年3-4月放量明显，单月成交跃升至600套以上，同比涨幅突破66%，但价格端仍处于阶段性低位，呈现出典型的"先量后价"复苏路径。这一表现，与"站产城"规划公示及前期市场预期升温节奏高度同步。
区域热销项目盘点：规划红利的市场印证
聚焦项目层面，2026年1-4月三区销售数据展现出清晰的"沿规划主轴热销"特征。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」Skills生成
2026年天津核心三区房地产市场表现分化明显。河东区交易活跃、去化率高;河北区销量领先、销冠项目突出;和平区高端化特征显著，新供应集中，均价领跑全市核心区。
河东区：交易活跃，去化率高，沿顺驰桥、津滨大道、大直沽、一号桥多个板块项目表现强劲。前20项目合计成交1,022套，金额31.81亿元，均价27,079元/m，市场热度高。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析生成
河北区：销最领先，销冠项目突出。沿南口路、金钟河、中山路板块表现亮眼。
金地上湾玖以259套、6.94亿元成交额
位列三区销冠，市场霓争力强。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析生成
和平区：高端核心，均价领跑全市。新供应集中于小白楼、和平路、南市高端产品标杆与新供应主力并存。
信达调美古花回均价达73,810元/m，
新供应集中，未来潜力大。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析生成
"津铁"品牌密集布局：由天津轨道交通集团旗下"津铁"地产品牌主导或参与的项目，包括津铁格调罗宁花园、津铁格调蘭颂、津铁绿城中山鸣翠均跻身区域TOP榜。其TOR（TOD+城市更新）成熟模式与天津站片区"站产城"融合总思路形成天然呼应。
04
规划利好：投资视角的板块价值再判断
利好一：存量盘活打开城市更新空间。 河北区地铁6号线外院附中站周边片区城市更新项目已于今年全面启动，遵循"存量焕新+TOD赋能"理念，用地面积约145公顷、总建筑面积41.75万平方米，平衡新建区计划2028年陆续交付，老旧小区改造预计2030年11月全部完工。这一项目验证了TOR（TOD+城市更新）模式在天津老城区的可行性，为天津站片区2.05平方公里核心区的存量盘活提供了直接可复制的样本。
利好二：京津同城化效应深化。 津政发〔2026〕4号文明确以"以站带产、以产兴城、以城聚人"为核心理念，提出到2027年底重点片区"高铁+特色主题园区"辐射合作模式初步形成，到2030年深度融入现代化首都都市圈。天津站作为海河枢纽经济活力区，处于承接北京二三级总部、平台经济、数智中心等业态的前沿位置，同城化红利有望持续释放。
利好三：海河两岸高端商务集聚。 规划明确依托六纬路—十一经路—新开路—华昌道—五经路、小白楼—泰安道—大沽北路、意式风情区五经路—建国道及海河两岸沿线楼宇，重点发展会计、审计、法律、战略咨询、知识产权、人力资源等专业服务业。配合解放北路金融历史文化资源、小白楼国际航运服务业集聚区，将形成多点联动的高端商务集聚带。同时，《关于推进"站产城"融合发展的意见》中也鼓励基础设施领域REITs等参与高铁站点综合开发、公共设施配套项目，为后续资产盘活和资金循环提供机制保障。
投资视角下的价值再判断
基于规划方向与市场表现的双重验证，可对片区内三大板块的投资价值做出研判：
核心区板块（小白楼、和平路、解放北路沿线）：规划明确定位"地标商圈+金融历史文化区+国际航运服务业集聚区"，长线价值确定性高。
河东顺驰桥—大直沽板块：作为"海河东岸高端商务片区"的住宅承载区，格调尔雅、金茂泮湖满庭、金地清峯上、中交春映海河等项目密集入市并热销，成交均价稳定在3万元/㎡左右，未来兑现度较高。
河北南口路—金钟河—中山路板块：对应春华街片区"同城发展枢纽型片区——天津城市会客厅"的定位，金地上湾玖峯以259套、近6.94亿元的成交表现成为全片区销冠，可视作市场对该板块规划红利的提前定价。
天津站片区拟出规划是一份在战略层面具备较强含金量的文件，它将这一传统枢纽节点重新置于京津冀协同发展与现代化首都都市圈建设的坐标系中。但从规划到现实之间，仍隔着完整方案批复、跨区协调、项目实施、产业兑现、人口导入等多重环节。保持对长期方向的认可，同时保持对短期节奏的克制，或许是面对这一规划最稳妥的姿态。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞天津分析师王天星，通过人机协作综合使用文章、报告、数据分析、Skills等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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