2026年4月，杭州房地产市场呈现"土地热度分化、住宅量价齐升"的结构性特征，整体修复信号增强。
土地市场：涉宅用地合计成交12宗，其中纯住宅10宗、成交建筑面积48.41万㎡、成交楼面价23058元/㎡、综合溢价率38.71%，热度明显集中于西湖双桥、萧山市北、滨江襄七房等核心板块；商住地块仅0.78%溢价率，分化显著。
住宅市场：4月新房成交57.88万㎡（环比+15.94%、同比+0.58%），成交金额210.21亿元（环比+22.96%、同比+7.81%，年内首次同比转正），成交均价36315元/㎡（环比+6.05%、同比+7.19%），套均价549万元（环比+11.57%、同比+17.68%），改善及高端产品持续主导成交结构。
区域与项目：萧山区以69.98亿元成交金额绝对领跑，占全市十区合计成交金额约35.5%；天澜传序府、中海·玖序、海威绿城·晓澜玉华位居项目销售金额前三，豪宅与别墅产品表现亮眼。
研判结论：市场呈结构性回暖而非全面反弹，预计5月在核心板块新盘入市带动下，成交有望延续修复，但区域与产品分化格局将进一步强化。
01
土地市场
4月杭州涉宅土地市场呈现"核心板块高溢价、远郊底价成交"的典型分化格局；纯住宅地块量价齐升，商住地块热度低迷，头部民企与本土企业为拿地主力。
1.1供应成交概况
纯住宅用地成交规模与溢价率均处于近期高位，38.71%的综合溢价率反映核心板块房企争夺激烈；商住地块溢价率仅0.78%，折射出商办配建比例对房企估值的明显拖累。
1.2典型成交地块
西湖双桥云谷（59.67%）、萧山市北单元（57.26%）、滨江襄七房（46.83%）、良渚东（43.33%）四宗地块溢价率超40%，集中体现核心板块的拿地热度；而拱墅杭钢新城、临安锦北、萧山蜀山底价或近底价成交，近远郊市场遇冷特征明显。
1.3拿地企业机构
4月涉宅地块拿地主体呈现"头部国央企+本土民企+区域性开发商"三元结构:
头部国央企：华润置地（襄七房独立摘得）、招商蛇口（良渚东）
本土民企/品牌房企：滨江集团（参与西湖双桥、萧山市北、钱塘高沙、拱墅康桥4宗）、绿城中国（参与萧山市北、临平乔司、钱塘下沙3宗）、兴耀房产（参与钱塘高沙、拱墅康桥、萧山蜀山等多宗）；
中小本土企业：保亿置业、国丰置业、云山湖境等在远郊地块中摘得底价地块。
滨江、绿城、兴耀组成的本土"铁三角"+华润、招商等头部央企主导核心热门地块拿地；城投及纯托底平台参与度较低，反映市场化拿地仍为主流。
02
新房住宅市场
4月杭州新房市场延续3月以来的修复节奏，呈现"供应平稳、成交回升、均价结构性上行"的量价齐升格局，成交金额同比年内首次转正。
2.1供求量价走势
杭州近13个月新房供求走势
数据来源：克而瑞
4月供应50.12万㎡（环比+7.65%、同比-10.48%），成交57.88万㎡（环比+15.94%、同比+0.58%），成交金额210.21亿元（环比+22.96%、同比+7.81%，年内首次同比转正）。3月供应放量后4月承接力良好，量价齐升信号强烈。
2.2 均价结构性上涨
4月套均价549万元（环比+11.57%、同比+17.68%），成交均价36315元/㎡（环比+6.05%、同比+7.19%），两项指标双双抬升，反映改善型、高总价产品成交占比持续提升。对比3月套均价492万元（环比-26.06%）的回调低点，4月价格结构的切换幅度相当显著，主要由豪宅、改善项目集中网签贡献。
供应端双位数大幅下降，成交端全面放量，价格指标全线上扬，市场需求端活跃度显著提升，结构性改善特征明显。
03
区域及板块成交榜单分析
3.1各区域商品住宅成交金额排行
杭州4月各区域商品住宅成交金额TOP10
数据来源：克而瑞
萧山区"一超多强"格局依旧稳固，以69.98亿元成交金额占全市十区合计成交金额约35.5%；滨江、上城依靠豪宅与改善维持高价韧性（成交均价均突破6万元/㎡）；临平、富阳、临安以量补价支撑刚需成交基本盘。
3.2各版块商品住宅成交金额排行
杭州4月各板块商品住宅成交金额TOP10
数据来源：克而瑞
结构性分化:
萧山系领跑：萧山经开区（25.72亿元）、江湾新城（17.28亿元，虽隶属上城但紧邻钱江世纪城板块圈层）、萧山市区（11.84亿元）、钱江世纪城（10.77亿元）、宁围（6.04亿元）合计约71.65亿元，占全市十区住宅成交金额（210.22亿元）约34%，大江东沿岸板块集群效应凸显；
豪宅高地：滨江区府以104153元/㎡板块均价为全市最高，仅30套成交即贡献8.26亿元（套均2751.67万元），体现顶级豪宅承接力；江湾新城（59076元/㎡）、钱江世纪城（64320元/㎡）同为高价值改善高地；
改善中坚：未来科技城（8.53亿元，152套）、金沙湖（6.66亿元，129套）、运河新城（10.00亿元，198套）、华丰（9.43亿元，214套）四大改善型板块合计贡献约34.62亿元，400-600万元主流改善段位需求释放稳健；
非核心板块：Top10之外的远郊及外围板块以量大价低为主要特征，临安、富阳整体均价多位于1.5-2万元/㎡区间，刚需盘支撑基本盘，但成交金额贡献有限。
3.3项目销售金额Top10榜单
4月项目销售金额Top10榜单
项目排行榜"改善+豪宅+别墅"三线齐发，滨江系本土房企在萧山经开区形成集群效应，中海、招商、绿城、保利等品牌房企的高端产品持续领跑。
热销项目深度点评:
中海·玖序：滨江区府10万+豪宅标杆，29套贡献8.10亿元，套均近2800万元，验证杭州顶级豪宅的承接力与品牌溢价；
天澜传序府：江湾新城TOD改善标杆，招商蛇口与滨江集团联合开发，月销近10亿元、均价5.88万元/㎡，是主城中高端改善的风向标；
海威绿城·晓澜玉华：别墅类目单盘贡献7.93亿元，反映低密稀缺产品与绿城品牌加持下的别墅市场韧性；
滨江系集群：滨江兴耀·锦上观澜（148套）、滨江·潮越万象府（100套）、滨江兴耀·松川境（50套）合计在萧山经开区/萧山市区贡献21.16亿元，本土组合在400-700万元主流改善段位形成规模化去化能力；
绿城·月映金沙庭：五方联合体开发，122套单月去化印证钱塘金沙湖刚改需求的结构性修复；
观紫金宸庐：西湖云谷别墅项目，43套4.86亿元，显示主城低密产品的持续吸引力。
04
趋势与展望
预计5月及二季度延续"核心热、外围冷"的结构性修复格局，量价修复基础不稳固，需警惕库存累积与高端产品集中供应的承接风险。
量价预判
成交量：预计5月供应环比进一步放量，成交量维持55-60万㎡区间震荡，同比延续修复。
成交价：高溢价地块楼面价信号向板块新房传导，核心板块定价韧性较强，结构性均价继续上行。
土地市场展望
未来科技城、上城九堡、西湖双桥云谷、西湖转塘、萧山北干西等优质地块5月入市，核心板块溢价率有望维持30-50%区间；临平新城、下沙、高沙预计低溢价或底价成交。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞浙江区域分析师李贝贝，通过人机协作综合使用AI文章、行业Skills( https://www.dichanai.com/ )撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议
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