武清区
武清区房价呈现明显的"南高北低、核心集聚"格局。
杨村是武清楼市的绝对核心，量价双高，承担全区近四成成交。
商务区作为新兴板块已成长为第二成交极，但价格仍有上升空间。
南部板块（杨村、下朱庄、河东综合）整体价格高于北部，与京津通勤走廊的区位优势密切相关。
外围板块（高村、河西务、泗村店）市场活跃度低，去化压力大，价格支撑力弱。
全区供求比1.09，整体供需平衡，但结构性分化明显——核心区供不应求，外围区去化困难。
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
宝坻区
静海区
从成交结构看，静海区住宅市场呈现明显的板块分化格局，量价高度集中于团泊片区。
区域住宅市场呈现「一极多弱」格局——团泊西以量价双高独占鳌头，静海镇作为城区板块保持稳定，团泊东以低价承接刚需，而静海城区外和团泊南则近乎边缘化。
团泊西是静海区的价格高地和成交主力。板块以改善型产品为主，客群购买力较强。
静海镇作为传统城区核心，配套完善、生活便利，对本地地缘客户有较强吸引力。
团泊东与团泊西虽同属团泊片区，但均价仅不足团泊西的一半，属于典型的刚需价格段。东西两岸价差显著，反映出配套成熟度和板块认知的落差。
静海城区外属于边缘低价板块，市场活跃度极低。
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宁河区
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
蓟州区
蓟州区住宅市场当前处于"新城走量、盘山领涨、高端零星"的运行状态。
盘山（156套、1.52万m²）与蓟州新城（138套、1.44万m²）两大板块合计贡献了全区97%的成交量，是市场的绝对主力。
蓟州新城以"低价走量"模式运行——套均价仅104万元，是四大成交板块中最低的，对刚需及首改客群具有明显吸引力。
盘山则呈现"量价齐高"的特征——成交156套居全区之首，同时均价达14808元/m²，套均价144万元。板块在保持较高流动性的同时，仍具备较强的价格溢价能力，度假及改善型需求支撑稳固。
府君山和蓟州东部生态区虽然成交量极小，但套均价分别高达252万元和246万元，远超全区均值129万元/套，两个板块的产品定位偏向高端低密，以别墅或大户型改善产品为主。
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THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（天津）研究中心】分析师刘梦琦撰写，【克而瑞（天津）研究中心】深耕天津房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、长租等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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