导读
数据来源：深度智联。
01
政策出台的市场背景：行业仍处于调整期
开发投资持续收缩。据国家统计局数据，2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%；2026年1—5月，开发投资30356亿元，同比下降16.2%。投资端收缩已持续数年，房企开工意愿依然偏弱——2026年1—5月，房屋新开工面积17929万平方米，同比下降22.6%。
销售端仍在筑底。2025年，全国新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%；销售额83937亿元，同比下降12.6%。进入2026年，1—5月新建商品房销售面积31320万平方米，同比下降10.8%；销售额29366亿元，同比下降13.5%。降幅虽未进一步扩大，但市场整体仍处于量价齐跌的调整通道中。
库存压力依然存在。2026年5月末，商品房待售面积77182万平方米，虽同比微降0.4%，但绝对量仍处历史高位。其中住宅待售面积41620万平方米，同比增长0.8%，去库存仍是行业面临的核心挑战之一。
二手房市场分流效应加剧。2025年全国二手房交易网签面积73685万平方米，与新建商品房销售面积（88101万平方米）的比值已达0.84:1，二手房在住房交易中的占比持续提升，对新房市场形成明显分流。
上述数据表明，房地产市场仍处于深度调整期，“止跌回稳”的政策目标尚未完全实现。在此背景下，《扩大消费“十五五”规划》将住房纳入消费框架，既是对行业现状的回应，也是对未来五年政策方向的提前布局。
02
五个值得关注的信号
信号一：住房被归类为“大宗耐用商品消费”，定位更加清晰。
规划将住房消费与汽车消费、智能家居消费并列，同属“促进大宗耐用商品消费”类别。这一分类方式表明，购房行为在政策语境中被更明确地定位为消费行为，而非投资行为或宏观调控工具。从“十四五”时期促进住房消费健康发展到本次规划，住房回归消费品的政策路径得到延续确认。
从数据来看，住房消费在居民消费中占据重要地位。2025年，新建商品房销售额83937亿元，即便不考虑二手房交易和住房相关消费（装修、家具、家电等），仅新房销售额就相当于同年社会消费品零售总额的约17%。将住房消费纳入“大宗耐用商品消费”框架，具有坚实的现实基础。
信号二：存量改造成为政策发力重点。
城中村改造、老旧小区改造、适老化改造等内容占据涉房表述较大篇幅。2025年全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个，惠及470多万居民。2019年至2024年，全国累计开工改造老旧小区约30万个。“十四五”期间基本完成2000年底前建成的约21.9万个老旧小区改造任务。随着人口老龄化加深，未来5至10年将有约30%的社区楼龄达到30年，适老化改造需求集中释放。
“居民自主更新”是规划中最具制度创新意味的表述。 从主体层面看，居民从“被改造对象”变为“改造发起者”，如浙江乐清虹苑小区52户业主自筹超1000万元实现原拆原建；从资金层面看，从财政单一投入转向“居民自筹为主、政府奖补为辅”的多元共担机制，如江苏昆山西寺弄17号楼每户出资21.8万至27.3万元，两个月内完成100%签约；从审批层面看，各地通过专班统筹、并联审批打通堵点，如上海田林路65弄1044户居民仅用45天完成100%自主签约。这一模式既回应了公共财政压力增大的现实，也契合了城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”的方向。
政策关注点从“增量开发”向“存量运营”转移的趋势进一步明确。对房企而言，存量运营是一条更慢、更细，但也更可持续的赛道。
信号三：物业服务被纳入消费框架，行业价值链延伸。
物业服务被赋予了消费属性——不仅房子本身是消费品，围绕房子的服务也被视为消费扩容的重要方向。
从行业逻辑看，这与存量改造的信号一脉相承：当增量开发放缓，存量运营和物业服务就成为行业价值链延伸的核心方向。2025年，全国物业行业总营收已达1.83万亿元，500强物企在管面积增速已从2021年的10.4%回落至2025年的4.2%——单纯依赖规模扩张的增长模式难以为继，拓展服务内容成为必然选择。实践中，无锡金佳物业在稻香社区构建“社区+物业+养老”全场景一站式服务模式，惠及居民约18万人；武汉物企协助提供助浴预约、送餐上门及适老化改造服务，以物业为纽带构建15分钟养老服务圈。
物业服务从基础的安保保洁，向社区养老、托育、家政、房屋经纪等多元化服务拓展，既是消费升级的需求，也是房企转型的路径。
信号四：公积金制度改革空间打开。
“扩大公积金使用范围，满足缴存人不同阶段的多样化住房需求”，结合此前住建部发布的公积金条例修订征求意见稿，公积金适用场景从购房向租房、装修、适老化改造、加装电梯等方向拓展的可能性进一步增大。
从《全国住房公积金2024年年度报告》披露的数据来看，公积金制度改革的现实需求十分迫切：
缴存规模庞大但使用结构单一。2024年，住房公积金住房消费提取金额占比超八成，其中购买、建造、翻建、大修自住住房占50.5%，偿还购房贷款本息占22.3%，租赁住房仅占11.4%。用于支持老旧小区改造的提取占比仅为0.001%，几乎可以忽略不计。
贷款市场占有率仍有提升空间。2024年末，住房公积金个人住房贷款市场占有率为33.0%，比上年增加1.4个百分点，但仍有较大提升空间。
地方探索已先行。2026年，上海、广州、深圳均大幅上调公积金贷款额度并优化使用场景：上海将首套家庭最高额度提高至240万元，叠加多子女、绿色建筑政策后可达324万元，并支持提取公积金支付首付款；广州最高可贷额度提升至200万元，育儿家庭与“好房子”上浮可叠加，最高上浮比例达80%；深圳将个人和家庭基础额度分别提高至70万元和130万元，新增初婚初育家庭上浮50%，并推出职工差异化比例缴存政策。“扩大使用范围”已在地方层面率先破题。
“扩大使用范围”若后续细则落地，公积金在租房、适老化改造、加装电梯等场景中的应用比例有望显著提升，对减轻居民住房消费负担具有实质意义。
信号五：房地产市场的稳定是消费信心的基础。
规划将住房纳入“大宗耐用商品消费”框架，隐含判断为：房地产市场稳定是扩大消费的前提之一。若楼市持续低迷，居民财富效应受损，消费信心难以提振。
从数据来看，2026年1—5月，房地产开发企业到位资金32756亿元，同比下降19.0%，其中个人按揭贷款4066亿元，同比下降28.0%。居民购房意愿和购房能力双双承压，不仅影响住房消费本身，也通过财富效应传导至装修、家电、家具等下游消费链条。因此，稳住房地产市场使其不拖累整体消费大盘，是规划给行业划定的底线。
03
对行业与购房者的启示
对行业而言，规划描绘的是一个增速更平稳、结构更清晰、品质更受重视的市场形态。增量开发的时代红利已基本消退，三条赛道值得关注：一是“好房子”指向的产品力竞争，二是存量改造指向的服务模式转型，三是物业服务拓展指向的社区增值服务。
对购房者而言，规划传递的更多是中长期制度层面的方向预期，而非短期市场利好。因城施策仍是核心原则，不同城市政策走向将继续分化，购房者应更多关注所在城市的具体政策变化。“好房子”相关表述预示住房品质在供给端权重上升，未来购房决策中品质因素的权重将逐步提高。存量改造政策若持续推进，现有居住条件的改善也有望逐步落地——2025年老旧小区改造已惠及470多万居民，这一数字在未来五年有望继续扩大。物业服务质量的提升和内容的拓展，也将直接改善居住体验。
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总结
《扩大消费“十五五”规划》对房地产行业的信号是清晰而务实的，不是为楼市“派糖”的政策文件，也不构成行业战略地位提升的信号，而是对过去几年政策方向的系统性确认，以及对未来五年行业发展路径的方向性指引。
从市场数据看，行业仍处于调整筑底阶段。规划所描绘的市场图景，是一个增速更慢但结构更稳、品质更高的市场。它不再适合高举高打的投机逻辑，但会为真正做好产品、好服务的企业留出空间。认清方向比猜测短期政策更重要，理解趋势比追逐短期涨跌更有价值。
IN THE END
上述研究成果由克而瑞研究分析师王铮嵘通过人机协作综合使用深度智联CoWork企业级AI原生工作平台的AI问数、AI问知、AI报告和数据分析功能撰写
