区位与定位：核心资产的“确定性”VS 大盘生活的“成长性”

华润置地·黄埔润府占据的是绝对的“核心确定性”。项目位于旧黄埔板块内，紧邻地铁5号线与7号线交汇的大沙东站，步行约300米即达。这里是广州“东进”战略的成熟区，周边汇聚了惠润广场、大沙地商圈等成熟商业，以及中山一院等三甲医疗资源。对于在珠江新城、金融城工作的精英人群，这里意味着极致的通勤效率和所见即所得的生活便利。

  黄埔润府实景图   来源：华润广佛小程序

相比之下，中建玖合·未来方洲和中建海丝城则代表了“超级大盘”的成长性，两盘距离相近，拥有双地铁（5号线文冲站、13号线双岗站）优势，中建玖合·未来方洲规划有约58万㎡商业体。

未来方洲效果图图   来源：项目小程序

中建海丝城同样坐拥5/13号线双地铁，规划有约31万商业体，二者的共同之处在于这是一个集商业、教育、公园于一体的微型城市。中建海丝城则位于双沙社区，依托TOD商业综合体规划，主打“公园城市”概念。

海丝城商业效果图   来源：项目小程序

要注意的是，目前商业体处于规划建造的概念，项目周边无大型商超，仅有周边底商能满足部分日常生活需求。

星河臻华府落子科学城板块。项目位于开创大道与开源大道交界处，紧邻创新公园，总建面约66万㎡。科学城作为广州科创核心，产业人口导入能力强，星河臻华府更适合在科学城及周边工作，追求低密舒适环境的家庭。

效果图   来源：项目小程序

但缺点业相对明显，距地铁较远，需要靠其他交通工具来接驳，周边商业配套相对缺乏，无法满足日常生活需求。

产品力对决：得房率“内卷”下的空间魔术

2025年下半年来，广州“新规”开始进入收紧阶段，但幸运的是，这四个项目均搭上了“新规”的末班车，但各家的产品力均有不同之处。

华润置地·黄埔润府在约4.91的容积率下，实现了约100%的得房率。其建面约88-113㎡的户型，通过窄飘窗和布局优化，做到了“小面积大享受”。例如建面约88㎡三房，实际使用感媲美传统105㎡户型，且全屋配备中央空调和高收纳系统，非常适合注重细节的刚改家庭。

黄埔润府88㎡户型图  来源：华润广佛小程序

中建玖合·未来方洲则是“得房率之王”。部分户型得房率超过110%，这在市场上极具冲击力。二期主推的建面约78-96㎡小户型，不仅做到了三房，还通过赠送面积极大地提升了实用率。对于预算有限但需要多房间的刚需家庭，这种“空间扩容”极具吸引力。不过，超高得房率也意味着户型结构复杂，选房时需重点关注采光和通风条件。

未来方洲78㎡户型图  来源：项目小程序

然而，高得房率背后也存在取舍。项目临近主干道黄埔东路，部分楼栋面临噪音干扰。此外，作为超级大盘，人口密度较高，社区管理的复杂度也随之增加。购房者在选房时，需重点关注楼栋位置，优先选择远离主干道的中央景观楼栋。

中建海丝城通过优化空间布局，减少公摊，增加实际使用面积，同面积段比周边楼盘多出一间房,部分户型实用率超100%，阳台宽度普遍超过6米，部分户型为L型或双面宽景阳台，可满足晾晒、休闲、观景等需求。

海丝城78㎡户型图  来源：项目小程序

另一方面，户型产品也存在一定的缺陷，部分低楼层或楼间距较窄的户型，可能因周边楼栋遮挡，导致采光时间较短或通风效果不佳，尤其在冬季或阴天更为明显。

星河臻华府采用新规户型设计，通过优化公摊面积，使用率接近100%，采用客餐厨一体化布局，打破传统空间隔阂，配备约5.4米阔绰面宽的景观阳台，提供开阔视野和良好采光通风条件。

星河臻华府85㎡户型图  来源：项目小程序

尽管整体采用全南向设计，但部分户型因建筑布局或内部隔墙设置，可能存在通风路径不够顺畅的情况，尤其在非南向的次卧或卫生间等区域，自然通风效果可能相对较弱。

市场表现：购房者在为谁买单？

克而瑞数据监测显示，2026年1-4黄埔区商品住宅成交面积/套数/金额三个维度TOP50排行榜上，四个项目取得的名次排行如下：

可以看到，中建玖合·未来方洲、中建海丝城两个项目在今年以来在不同维度的排行上，均取得了全区前10的佳绩。

扩大范围看各项目近一年的供求量价情况，克而瑞数据监测显示，除华润置地黄埔润府入市未满一年以外，其余三个项目入市均满一年。

这三个项目中，中建玖合·未来方洲成交面积规模最高，达到了9.6万㎡，也是均价最高的项目，是“有价有量”的代表；其次是中建海丝城，成交面积8.2万㎡。

从另外一个角度看，中建玖合·未来方洲、星河臻华府的供求比小于“1”，整体呈现出“供不应求”的态势。

整体来看，在2026年前后，黄埔目前入市的旧改项目呈现的是「项目扎堆、产品分化」格局，购房者应根据自己的需求选择适合最合适的项目。