国家三部门"封顶预售、优先现房销售"新政甫一落地，天津土地市场便迅速作出响应。
2026年8月28日晚，天津市规划和自然资源局一次性挂牌4宗涉宅用地，分布于河西、河北及武清三区。作为新政出台后天津首批上架的宅地，其市场信号意义不言而喻。
4宗地块全部位于各区的核心地段或成交活跃板块——河西新梅江、河北金钟河、武清杨村、武清商务区。
四宗地块起始总价约16.5亿元，将于9月28日摘牌。
01
河西新梅江
津西内（挂）2026-10号
该地块位于内江路与延水道交口，四至范围为：东至秋海路，南至芦湖道，西至内江路，北至延水道。
土地用途为城镇住宅用地，占地约2.11万㎡，总建面3.59万㎡，容积率1.7。
挂牌起始价6.22亿元，折合楼板价约17302元/㎡。
图源：深度智联·co-work生成
从地块指标来看，适宜规划为洋房搭配小高层的混合产品形态。地块所在位置属于新梅江板块当前居住功能较为集中的区域，周边已有多个在建或已入住项目。
过去两年，河西区的新房供应量一直处于高位，市场经历了明显的价格调整。进入2026年后，板块供应节奏有所放缓，价格底部区间初步企稳。此番新梅江再度挂地，意味着短期供应压力有所回升。不过也应看到，板块内部分在售项目的可售货量正在减少，存在补货的客观需求。1.7的容积率为产品设计留出了发挥空间，若能在户型、立面或社区配置上做出差异化，该地块仍有较好的市场切入机会。
02
河北金钟河
津北金（挂）2026-11号
该地块位于河北区金钟河大街与红波路交口东北侧，四至范围为东至现状原冰里，西至规划红波路，南至金钟河大街，北至规划迎春道。
土地用途为城镇住宅用地，占地约1.29万㎡，总建面2.00万㎡，容积率1.6。
挂牌起始价2.15亿元，折合楼板价约10737元/㎡。
图源：深度智联·co-work生成
地块体量较为迷你。1.6的容积率具备规划纯洋房+小高社区的条件，产品定位大概率指向周边地缘性的改善置换需求。
从周边环境来看，地块与预计10月入市的时代之城澐境仅一街之隔，未来若同步入市，将形成直接竞品关系。
地块所在片区城市界面较为复杂，周边分布有老旧小区及房龄约10年左右的次新住宅。需要留意的是，金钟河大街南北两侧均有城市更新项目在推进，板块内还储备了部分"商改住"用地，中长期来看，这一片区的宅地供应相对充裕，竞争格局将逐步加剧。
03
武清杨村
津武（挂）2023-068号
该地块位于武清区泉州路西侧，其四至范围为：东至泉州路、红樱巷小区、天津市人民政府空地及天津京城投资开发有限公司空地，南至规划路、现状房屋，西至泉兴路、华德广场，北至华德广场、红樱巷小区、天津市人民政府空地及天津京城投资开发有限公司空地。
土地用途为城镇住宅用地，占地约4.81万㎡，总建面6.72万㎡，容积率1.4。
挂牌起始价4.01亿元，折合楼板价约5967元/㎡。
图源：深度智联·co-work生成
1.4的容积率具备规划纯洋房社区的用地条件，与月初上架的相邻地块（津武（挂）2024-024号，容积率1.5，起始楼面价约5,955元/㎡）基本处于同一水平，地价预期保持平稳。
杨村老城板块今年的市场热度持续上升。截至目前，板块内年内已成交两宗宅地，加之目前在售的头部项目宏顺·央璟颂，未来将迎来多盘同台竞争的格局，购房者的选择空间将进一步拓宽，各项目在产品层面的比拼也将更加充分。
04
武清商务区
津武（挂）2024-046号
该地块位于武清区畅源道南侧，其四至范围为：东至新汇路，南至悦源道，西至新安路，北至畅源道。
土地用途为城镇住宅用地，占地约5万㎡，总建面7.49万㎡，容积率1.5。
挂牌起始价4.13亿元，折合楼板价约5514元/㎡。
图源：深度智联·co-work生成
地块南邻杨村一中，属于武清“站产城”融合发展的核心区域，依托高铁武清站，城市界面与功能配套正在持续升级。
目前在售项目较为集中，产品覆盖从刚需到改善的多个客群层级。加之近期上架及历史成交的待入市地块，未来供应将较为充裕，短期内供应压力难以缓解。
市场观察
新政之后，土拍逻辑如何演变？
本次挂牌的4宗地块起始总价合计约16.51亿元，全部定于9月28日迎来出让结果。四宗地块均位于各区的核心或热门板块，表明在政策调整的窗口期，天津核心区域的优质土地供应并未中断，土地市场的运转节奏保持平稳。
在新政框架下，上述地块虽未直接在出让条件中标注"现房销售"，但"封顶预售"的政策导向意味着项目入市门槛已实质性提高。房企在测算阶段需重新评估资金占用周期，此前依赖高杠杆、快周转的拿地模式将面临更大挑战。
结语
作为"封顶预售"新政后的首批宅地出让，本次4宗地块的挂牌本身就具有标志性意义。对于购房者而言，各板块供应增加意味着未来可选产品的丰富度将有所提升，尤其是低容积率地块的集中入市，有望进一步推动洋房类改善产品的供给。至于哪些房企会在新的政策框架下果断出手，4宗地块最终花落谁家，9月28日土拍现场将给出答案。
数据说明：本文地块指标及周边项目信息综合自天津市规划和自然资源局挂牌出让公告及市场公开数据。
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（天津）研究中心】分析师宋筱琦撰写，【克而瑞（天津）研究中心】深耕天津房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、长租等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
往期精彩内容：