5月月报 | 量稳价升，冷热不均

2026年5月，天津楼市在政策暖风与市场自我修复的双重作用下，交出了一份“量稳价升”的成绩单。

本月虽无新政落地，但4月底出台的“津11条”全面发力，叠加五一假期带动效应，新房成交金额环比上涨5%，同比大涨17%，成交均价跃升至近13个月最高点。

土地市场同样不乏看点：3宗宅地成交中，南开长虹公园地块以66轮竞价、19%溢价率成为今年首宗溢价地块，低容积率、核心区位、改善属性成为房企拿地的共同关键词。

市场分化仍在延续，但核心区改善需求与现房项目的确定性价值正在被买房人重新定价。

01

5月无新增重大政策，但4月30日由市住建委等11部门联合印发的《关于优化本市房地产市场供给促进住房消费的通知》（“津11条”）正持续发力。

政策从盘活存量、扩大需求、优化供给三方面打出组合拳：包括收购存量商品房用作保障房、鼓励各区发放购房补贴、全面取消限购、最低首付15%及利率3.1%、推进“好房子”及特色宜居片区建设等。

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成

该政策响应了中央政治局会议"努力稳定房地产市场"的部署，天津与深圳、广州、武汉等城市于五一前后集中出台新政。

政策实施后，五一假期天津新房、二手房交易量大幅增长，新房表现更是创下近三年同期新高。

数据来源：克而瑞小C

此外，天津2026房交会暨"新房市集"于5月15—24日举办，推出21家主要开发企业近百个"好房子"项目，并设立京冀置业服务区，进一步促进了市场活跃度的提升。

02

本月土地市场节奏不算密集，看点却不少。

全市涉宅用地共有2宗供应、3宗成交，区域覆盖武清、北辰、南开和静海，从中心市区到环城远郊，从底价摘牌到66轮鏖战的高溢价成交，每一宗地块都有自己的故事。

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成

5宗地块容积率全部≤2.0，"低密"已成全员标签。

5月29日，武清杨村板块一口气挂出两宗宅地，地块相隔不远，配套醇熟，容积率均为2.0，将于6月29日摘牌。

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两宗地块位于武清杨村老城核心位置，配套醇熟，西侧宏顺央璟颂项目去年12月入市，5个月全盘去化近4成，是武清的新晋“流量”。

本月共成交3宗涉宅用地，分别位于北辰北仓、南开长虹公园、静海镇，竞得方分别是华北集团、大悦城控股、天津轨道交通集团——1宗高溢价、2宗底价成交，各有亮点。

5月18日摘牌，位于北辰区北仓板块，总建面5.5万㎡、容积率仅1.4，由华北集团以4.4亿元底价摘得，楼面价8032元/㎡。

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成

此前北辰区房地产市场存在一条清晰的板块分界线——"北仓看格调，南仓看华北集团"。华北集团此前在南仓打造了龙曜城、绿城锦玉蘭、龙曜城|凤鸣三个项目，本次跨板块布局，标志着这一二元格局的边界开始被打破。

北仓板块则由格调主导，在售的格调城发昆庭花园、即将入市的格调清晏、以及三宗已确定代建地块，未来有望形成 "格调+华北"双品牌竞争的新结构。

5月28日摘牌，位于南开区长虹公园板块，总建面1.92万㎡、容积率1.6，经过66轮竞拍由大悦城以4.11亿元摘得，楼面价21406元/㎡，溢价率19%，是今年首宗溢价地块。

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成

地块是近三年南开区容积率最低的地块，具备打造纯洋房社区条件。周边格调隐翠轩在售，北侧绿城代建郁美净地块12.4万㎡体量，预计将是洋房+小高组合。

这宗"迷你"地块的高溢价成交，反映出主城核心稀缺地块在房企眼中的"硬通货"属性——小而精、起始总价低、区位优、产品空间足，正成为市区土拍的常态化趋势。

5月27日摘牌，位于静海区静海镇板块，总建面5.77万㎡、容积率1.5，由轨道交通集团以底价2.74亿元摘得，楼面价4752元/㎡，是静海今年首宗出让宅地。

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成

地块曾在去年3月的静海土地招商推介会上亮相，本次容积率由1.8下调至1.5，更易打造纯洋房改善住区。轨交集团此前曾在静海成功打造津铁镜界项目，本次摘地是首入静海城区。

容积率下调、产品定位升级、轨交集团首入——三重信号叠加，这宗地块对静海楼市的改善样本意义值得期待。

从远郊的低密改善，到市区核心的稀缺竞拍，5月天津涉宅用地市场用一组数据勾勒出当下房企布局的偏好——低密度、稀缺区位、改善产品，仍是落子的关键词。

03

4月底出台的新政与五一假期对5月市场形成有效支撑，成交金额环比正增长，市场延续稳中向好态势。

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成

5月商品住宅供应面积35.9万㎡、环比下降21%、同比下降53%，成交面积66万㎡、环比下降3%、同比上涨7%，成交均价19810元/㎡、环比上涨8%、同比上涨10%，成交金额130.8亿元、环比上涨5%、同比上涨17%！

供应端推盘明显收缩，而成交端在政策利好下保持韧性，成交金额增幅明显高于面积增幅，均价结构性提升，改善型需求主导市场。

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成

从近一年趋势看，成交面积在2026年2月触及阶段性低点后，3月快速反弹，5月面积虽较上月小幅回落2.78%，但同比仍增长6.70%；成交均价同环比均显著上行，为13个月内最高，量稳价升态势凸显。

数据来源：CRIC，单位：万㎡

市内六区与滨海新区依靠入市新盘的热销，成交量同环比均呈上涨趋势，其中市内六区同比大涨86%；环城四区与远郊以顺销为主，成交环比分别下滑9%、19%。

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5月项目成交面积TOP门槛0.74万㎡、环比减少0.02万㎡，成交金额TOP10门槛1.54亿元、环比增加0.06亿元。

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成

天津首个现房销售试点项目，最大的卖点在于“所见即所得”，8月即交付，实现“当年买、当年住、当年落户、当年入学”，彻底杜绝了期房潜在的烂尾、减配风险，且是和平今年唯一可入学新房项目。本月首开，当月网签金额4.15亿元，也是今年前五个月单月网签新纪录。

图源网络：泰达格调玖章效果图

项目位于开发区第二大街，是该片区最后一块纯住宅用地，紧邻津滨轻轨9号线太湖路站，对口九年一贯制泰达实验学校，周边商业、医疗、休闲等生活配套经过多年发展已非常完善，居住便利度高，在地缘客户中具有强劲吸引力，首开即热销，当月网签面积排名第一、金额排名第二。

图源网络：天保天成印象效果图

回顾5月，天津楼市在政策延续性中展现出较强韧性。

成交金额同比两位数增长，均价结构性上行，改善型需求主导格局进一步巩固；土地市场“低密”标签贯穿始终，市区稀缺地块仍能引发激烈争夺，远郊地块则通过降容提质寻求突破。

值得关注的是，现房销售试点项目首开即创下年内单月网签纪录，印证了“确定性”正成为当前市场最稀缺的价值。

展望6月，随着年中节点到来，房企推盘节奏有望加快，政策利好效应或进一步释放，但市场整体“冷热不均”的底色未变，板块与产品之间的分化仍将是未来一段时间的常态。

THE END

特别提醒：

1、上述研究成果由克而瑞天津分析师宋筱琦，通过人机协作综合使用问数、问知及skills等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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