土拍首现“溢价”，市场回暖还是个案？

昨日的土拍市场，津南长（挂）2026-05号地迎来高热出让。

竞拍现场共有山川集团、山西建投和大悦城控股三家房企参与，经过66轮出价最终大悦城控股以总价4.11亿元、楼面价约21406元/㎡、溢价率19.1%成功摘得，成为今年天津首宗溢价成交的住宅用地。

地块位置示意图

回顾2023年至今，天津全市累计成交涉宅用地229宗，其中，绝大多数以底价成交，溢价率归零。

但仍有22宗地块实现了溢价成交，占比约10%。

这些“逆势溢价”的地块，恰好成为观察市场真实偏好的窗口。

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市场概况：底价成交常态化

2023年以来，天津土地市场进入深度调整周期，整体呈现"以稳为主、底价托底"的格局。

229宗成交地块中，207宗为底价成交，22宗溢价成交，底价成交是普遍常态，溢价成交则属局部现象。

按年度统计，22宗溢价宅地中：2023年6宗、2024年6宗、2025年9宗、2026年1宗（截至5月28日）。

2025年成为溢价宅地出现频次最高的年份，反映了天津土地市场在该年出现了局部回暖与结构性修复。

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成

2023年政策松绑后土地市场逐步恢复活跃，2024年市场再度调整、热度回落；进入2025年'小阳春'期间土地市场展现出一定活力。

从区域分布看，河西区以6宗位居首位（陈塘庄3宗、新梅江2宗、体院北1宗），是天津溢价宅地最集中的区域；河东区4宗、大港4宗紧随其后；中新天津生态城、南开区各2宗。

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成

河西区凭借成熟配套、优质学区与品牌房企扎堆的板块基础，持续占据溢价榜单核心地位。

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市内六区共贡献了13宗溢价地块，占比过半，主要集中在南开、河西、河东三个区域。

南开区的学府、长虹公园，河西区的陈塘庄、新梅江、体院北，河东区的顺驰桥、大直沽，都是溢价地块的集中出现区域。

数据来源：CRIC，市内六区溢价地块明细

这些板块的共同特征是：地段成熟、配套完善、客群基础扎实、新房流速有保障。在整体市场偏冷的背景下，房企的拿地策略高度趋同——只抢最安全的核心资产。

环城与滨海部分区域出现了零星溢价，多集中于发展相对成熟、地缘客户认可度高的板块。

数据来源：CRIC，环城/滨海溢价地块明细

其中中北镇地块是环城唯一1宗溢价成交地块，溢价率近15%，显示出该板块在环城中的独特地位——配套成熟、距离市区近、客群基础稳固。

滨海新区则溢价幅度有限，楼板价普遍在5000-8000元/㎡区间，供需关系相对宽松。

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从22宗溢价地块的受让方来看，呈现出几个特征：

中海地产、中国金茂、保利发展、龙湖集团、大悦城控股等头部房企频繁出现在溢价拿地名单中。这些企业资金实力较强，对优质地块的争夺意愿也更强。其中，中海在河西、南开多次溢价拿地，金茂在河东、河西均有斩获，显示出头部房企对市区核心板块的持续看好。

泰达建设集团、天津轨道交通集团、天津城投集团等本地国企通过联合体形式参与溢价拿地，尤其在和平、南开等核心区域的城市更新地块中表现活跃。这类企业的拿地逻辑不完全等同于市场化房企，更多承担着城市更新、轨道物业开发等政策性职能。

贻成集团在生态城临海新城溢价拿地，新城控股在西青中北镇溢价拿地，显示出部分区域型民企仍在特定板块保持深耕意愿，但整体规模较小，不具备普遍性。

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津和山（挂）2025-05号地，挂牌起始价2.72亿元，最终由津城建设以2.96亿元摘得，楼面价43449元/㎡，溢价率8.8%，是2025年的年度“地王”，也是天津土拍市场的八年最高楼板价。

和平区作为天津传统的教育、商务核心，土地稀缺性极强，是少有能跨越市场周期的"硬通货"板块。

图源网络：格调蒲庭效果图

地块现由泰达开发建设格调蒲庭项目，62-103㎡纯洋房社区，放风价格约7万元/㎡起，门槛价440万起，正在认筹中。

陈塘庄板块2023年至今共出让3宗宅地，全部为溢价成交，分别由中海和保利摘得，楼板价从19680元/㎡上升至21002元/㎡。

陈塘庄板块3宗溢价宅地示意图

溢价摘地的底气来自于新房市场的优异表现，陈塘庄板块主销项目仅3个，却是河西成交量价均排名第二的“流量”板块，仅次于新梅江，市场表现验证了开发商对该板块价值的判断。

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成

顺驰桥板块的3宗宅地同样全部为溢价成交。

顺驰桥板块3宗溢价宅地示意图

板块内金茂泮湖满庭2025年6月首开181套、认购率100%，现已基本售罄；格调尔雅2025年7月首开84套、认购率100%，现小户型基本售罄...这种"清盘式"去化为顺驰桥溢价拿地提供了强有力的市场背书。

津南长（挂）2024-43号，挂牌起始价18.5亿元，最终由中海地产以20.4亿元摘得，楼面价24411元/㎡，溢价率10.3%，是2024年的年度“单价地王”。

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成

地块位于学府板块，红旗路以里，地缘客户认可度高，板块楼面价高、产品溢价空间稳定，是南开区中高端改善盘的重要落点。

综上，溢价地块的分布与成交折射出当前土地市场的几条清晰逻辑：

一是安全边界优先，22宗溢价地块高度集中于河西陈塘庄、新梅江、南开学府、河东顺驰桥等成熟主城区，去化确定性是房企拿地的第一考量；

二是低容积率成标配，溢价地块容积率普遍在2.0以下，低密属性契合改善型需求，为产品创新留出空间；

三是头部房企主导，中海、保利、金茂等央企在溢价地块中占据主导，全国性的投资集中度提升在天津同样明显。

"普遍底价、局部高溢"格局背后，是房企拿地逻辑的根本转变——从规模扩张到安全边界、从全域布局到核心聚焦、从单打独斗到联合代建。这一系列变化既是当前周期的反映，也将影响未来市场的供应结构与产品迭代方向。

THE END

特别提醒：

1、上述研究成果由克而瑞天津分析师宋筱琦，通过人机协作综合使用问数、问知及skills等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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