根据克而瑞监测数据，2025年3月合肥市九区商品住宅（含别墅）市场呈现显著供不应求特征。核心交易数据如下表所示：
成交套数与成交面积均超过供应量，成交套数2086套超出供应套数1543套达543套，成交面积27.10万m²超出供应面积23.49万m²达3.61万m²。该现象反映购房需求集中释放，客户决策周期缩短，市场活跃度提升带动供需格局向买方倾斜。
当前市场处于结构性调整阶段，政策导向已从“去杠杆”明确转向结构性保值，通过精准支持优质资产稳定市场预期。改善型需求主导趋势持续深化，120-150㎡主力户型成交占比超过60%，显著强化核心区域抗跌属性。
该传导逻辑将直接影响3月市场：包河区、滨湖区、高新区等核心板块受益于板块价值理性回归及配套设施升级，价格有望维稳态势；而肥东、长丰等远郊区域受高库存压力制约，将继续采取价格战策略加速去化，形成“核心区量价双稳、远郊以价换量”的分化格局。
2026年1-2月合肥土地市场商品住宅用地供应集中于1月30日首场土拍，地块核心信息如下：
供地结构呈现三大特征：
• 核心区战略聚焦：据不完全统计，2026年计划供应的地块中，包河区占比约超四成，凸显商品住宅用地向核心区域集中；
• 城市更新深度绑定：瑶海区和平片区启动3.54平方公里老旧小区及城中村更新，同步规划新增11条道路、14处口袋公园；
• TOD模式实践深化：蜀山区洪岗地块依托地铁3号线与6号线双轨交汇优势，打造站城一体的复合型商业办公生态。
基于年度供地计划及政策传导效应，2026年3月土地供应将重点聚焦核心区域，房企拿地积极性显著强于远郊板块。
结构性分化深化：核心区成交占比突破三成
《合肥新房2026年01月-2026年02月月度供求数据》显示，1-2月累计供应套数2004套、供应面积28.44万㎡；成交套数1961套、成交面积28.10万㎡；成交均价23389元/m²。整体供需基本平衡，但区域分化显著：
注：核心区（包河、滨湖、高新）均价稳定在25,000+元/m²，显著高于全市均值。
3月市场三重驱动机制
供应端：核心区域放量引领
预计3月新房供应显著放量：新盘加快入市节奏，尤其包河区纯新盘（如招商百川序等）加快入市。
成交端：改善需求持续强化
对比2025年3月基准数据（成交套数2086套、成交面积27万㎡、成交均价21273元/m²），政策红利推动3月成交温和上行：成交套数预计2300套，同比增长约10%；成交面积30万㎡，同比增长9%。改善型户型（120-150㎡）占比维持>60%，刚需成交占比压缩至12%以下。
价格端：分化格局固化且幅度收窄
- 核心区（包河、滨湖、高新）
价格指数环比上涨0.3%，均价站稳25,500元/m²，同比涨幅扩大至20%左右； - 远郊区域（肥东、长丰等）
均价环比下调3.5%，同比降幅收窄至6%，政策托底效应初步显现。 05 二手房市场预测 供给收缩驱动成交量高位运行
市场特征：量价分化与议价空间收窄
2026年1-2月市场成交量显著跃升但价格区域分化明显：核心区价格稳中有升，远郊区域平均议价空间9%（范围2%-22%）。改善型需求主导特征凸显，120-150㎡户型成交占比超60%，学区房溢价理性回归。
3月走势预判
- 成交量
受益于挂牌量连续下降至109712套及购房补贴延续至5月14日，成交量同比增长幅度预计达40%，较1-2月略有放缓； - 价格走势
核心区率先企稳，九区整体均价同比2025年3月（21273元/m²）预计下跌20%，较1-2月同比跌幅24%明显收窄； - 别墅产品
价格稳定在1.3-1.5万元/m²区间，200㎡以上大平层或联排主导，总价450-600万元产品成交活跃度提升。 06 市场整体研判 结构性分化加剧中的韧性提升
2026年3月合肥九区房地产市场在政策持续宽松深度传导下，结构性分化加剧特征显著。核心区域（包河、滨湖、高新）供求比普遍低于0.5，供需矛盾突出推动价格稳中有升，滨湖区套均价预计维持500万元水平；
远郊区域受供应过剩压制，被迫采取“以价换量”策略。改善需求主导趋势进一步强化，中高端产品成交占比提升，与2025年3月刚需为主导格局形成鲜明对比。核心区域保值性凸显，包河、滨湖等区凭借成熟配套抵御市场波动，价格韧性显著优于外围。
同比2025年3月（整体供求比0.87），2026年3月预测显示核心区供求失衡加剧，远郊去化周期延长，价差显著扩大。市场呈现“核心稳增、外围承压”的双轨运行态势，印证“结构性保值”政策导向的有效性。投资者应优先布局抗跌性强的核心资产，规避远郊库存高压区域，为二季度市场整体企稳奠定基础。
上述研究成果由克而瑞合肥分析师江成弟，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的 AI问数、AI问知、AI报告和数据分析功能撰写 。
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