昆仑赋产品定位分析报告

三环旁纯改善产品定位分析——尾盘阶段产品价值复盘与去化策略

说明：本报告环线位置以克而瑞标注为准（标注为"三环外"），"三环旁"为项目产品定位表述，正文并列呈现，不做单方面断言。全文数据来源统一标注"数据来源：克而瑞，截至2026年7月"或"综合克而瑞相关研究与市场观察"。

一、核心结论摘要

· 推荐整体产品方向：以改善型产品为绝对主力，刚改三房为走量核心。 昆仑赋项目自身成交结构显示三房成交294套，处于绝对主导地位，契合"三环旁纯改善"定位（数据来源：克而瑞，截至2026年7月）。

· 主力面积段与户型方向：110-130㎡三房为绝对主力，200㎡以上大平层作溢价补充。 项目110-130㎡面积段成交194套、套均价约149万元，为面积段成交峰值；三房整体套均价约136万元（数据来源：克而瑞，截至2026年7月）。

· 产品调性判断：安全型为主、局部进攻。 主力面积段与三房结构去化扎实，安全性突出；四房仅成交9套、五房20套，进攻型大户型占比小，需谨慎控量（数据来源：克而瑞，截至2026年7月）。

· 核心支撑逻辑一：群力西改善需求集中释放。 综合克而瑞相关研究与市场观察，哈尔滨楼市需求结构由"刚需主导"转向"改善当家"，群力西为2026年最受瞩目改善板块。

· 主要风险：尾盘阶段可售货源有限，且大户型去化承压。 项目已进入尾盘状态，2026年5月成交16套、6月15套、7月5套，成交套数同比大幅下降，反映尾盘去化收窄（数据来源：克而瑞，截至2026年7月）。

二、项目概况与规划约束

昆仑赋定位为群力西板块中高密度纯改善社区，容积率2.34、绿化率40%的规划指标对应以高层/小高层为主的改善产品形态。

数据来源：克而瑞，截至2026年7月。

规划指标产品适配判断（研判推测）： 容积率2.34、绿化率40%属于中高密度改善社区区间。该容积率条件下，产品形态以高层、小高层为主具备较强适配性，可通过合理布局与楼间距控制实现改善型居住舒适度；报告不虚构低密洋房或叠拼指标。项目产品定位口径为"三环旁纯改善"，与克而瑞环线标签"三环外"存在口径差异，二者并列呈现，环线位置以克而瑞标注为准，"三环旁"为项目产品定位表述。限高、建筑密度、退线、地块编号等字段数据未获取/待核实，后续产品落位需结合最新控规条件与设计院论证。

三、目标客群画像与改善型需求特征

结论：昆仑赋核心客群为群力西及道里、群力东外溢的改善/换购家庭，改善需求为项目去化的核心支撑。

综合克而瑞相关研究与市场观察，哈尔滨楼市需求结构正由"刚需主导"转向"改善当家"，改善客群在部分改善盘的占比可达80%量级（此为市场观察定性表述，不作为精确统计）。改善客群更看重稀缺性价值，包括生态资源、低密规划、创新户型及纯粹圈层，对居住品质与产品创新的敏感度显著高于刚需客群。

客群画像表

数据来源：综合克而瑞相关研究与市场观察。

改善客群对四房及大户型的需求韧性（研判推测）： 综合克而瑞相关研究观点，全国及哈尔滨市场呈现"四房占比持续提升、120㎡以上成交占比上升"的趋势，反映改善客群对空间舒适度与多功能需求的韧性。但需注意，昆仑赋自身四房成交仅9套，与市场整体趋势存在阶段性错配，需在产品配比上审慎平衡。

四、三环旁区位价值与改善适配性

结论：群力西板块可承接道里、群力东外溢改善需求，共享群力东成熟配套，主城改善适配性突出。

综合克而瑞相关研究与市场观察，群力西板块人口流动性强，可承接道里、群力东外溢的改善需求，并共享群力东已形成的教育、医疗及地铁3号线等成熟配套，居住便利性与保值性具备基础。主城改善型产品当前呈供不应求态势，成熟配套带来的居住便利与资产保值属性，对改善及换购客群具有明确吸引力。

区位口径提示： 项目产品定位为"三环旁/主城核心区"，克而瑞环线标签为"三环外"，二者口径存在差异，报告并列说明，不单方面断言项目环线归属。改善型产品对区位成熟度、配套完整度依赖度高，群力西承接主城改善外溢的逻辑成立，但具体区位价值兑现仍需结合最新配套落地情况判断（研判推测）。

五、同板块改善型市场供需、价格与客群支付力测算

结论：群力板块中大户型成交呈"总量有限、单价分层"特征，150-200㎡高端段成交主导金额，110-150㎡刚改改善段成交量偏少，细分库存去化偏慢。

【市场事实】群力板块中大户型成交结构表（2025/01/01-2026/07/26）

数据来源：克而瑞，截至2026年7月（口径：商品住宅，面积段110-130、130-150、150-200㎡）。

下图对比群力板块中大户型三档面积段的成交均价，可见150-200㎡高端段均价22488元/㎡明显高于110-150㎡刚改段（约1.43万元/㎡），价格分层显著。

【市场事实】群力板块库存去化表（截至2026年6月，110-150-200㎡口径）

数据来源：克而瑞，截至2026年6月（口径：普通住宅、别墅、酒店式公寓，面积段110-130、130-150、150-200㎡）。该去化周期为克而瑞对应统计口径数值，仅作参考，反映中大户型细分口径去化偏慢。

【测算结论】客群支付力区间： 结合套均价数据，110-130㎡段套均价约161万元、130-150㎡段套均价约202万元，据此判断目标改善客群总价承受区间集中于约150万-210万元（此为测算结论，非市场事实，未做加权计算）。综合克而瑞相关研究与市场观察，哈尔滨主流购买力集中在刚改区间、改善段位单价1.3万元/㎡以上（定性参照）。

表述分类说明： 上述成交套数、均价、库存为【市场事实】；总价承受区间为【测算结论】；需求趋势判断为【研判推测】。

六、竞品格局与产品力对标

结论：群力板块在售改善竞品呈"高端与刚改双轨"格局，昆仑赋以约1.16万元/㎡的成交均价处于群力西改善主流价格带，相对翠湖天地等高端项目为中端改善定位。

【市场事实】群力板块在售项目成交对标表（2025/08/01-2026/07/31）

数据来源：克而瑞，截至2026年7月（口径：普通住宅、别墅、酒店式公寓）。

从对标表可见，翠湖天地以均价22490元/㎡、套均价405.36万元定位高端改善；郁金台均价14350元/㎡、套均价159.98万元处于刚改改善段，与昆仑赋价格带更为接近。

板块竞争格局（综合克而瑞相关研究与市场观察）： 群力东为成熟高端改善板块，群力西为2026年最受瞩目改善板块；汇龙·壹號首府、外滩壹号院等为同板块改善代表项目。以上仅作板块竞争格局定性描述。

昆仑赋相对位置分析（研判推测）： 结合项目自身成交均价约1.16万元/㎡（详见第七章），昆仑赋处于群力西改善主流价格带，相对翠湖天地（均价22490元/㎡）明显为中端改善定位，与郁金台价格带接近，产品竞争核心在于刚改及首改改善客群的争夺。

七、昆仑赋自身产品结构与去化表现

结论：三房为绝对主力（成交294套），110-130㎡为主力面积段（成交194套），项目整体成交均价约1.16万元/㎡；尾盘阶段近月成交套数明显回落。

【市场事实】昆仑赋面积段成交结构表（2025/08/01-2026/08/01）

数据来源：克而瑞，截至2026年7月（口径：含普通住宅、别墅、酒店式公寓等）。

下图直观呈现昆仑赋各面积段成交套数分布，110-130㎡以194套居首，其次为90-110㎡（107套）与70-90㎡（80套），主力面积段集中特征明显。

【市场事实】昆仑赋房型成交结构表（2025/08/01-2026/08/01）

数据来源：克而瑞，截至2026年7月。

下图展示昆仑赋房型成交套数占比，三房294套占据绝对主导，二房80套次之，四房仅9套、五房20套，改善主力集中于三房。 

尾盘去化收窄（市场事实）： 项目销售状态为尾盘，月度成交数据显示2026年5月成交16套、6月成交15套、7月成交5套，成交套数同比大幅下降（5月同比-77.46%、6月同比-84.04%、7月同比-91.53%），反映尾盘阶段去化明显收窄（数据来源：克而瑞，截至2026年7月）。

八、产品组合与主力户型建议

结论：建议以110-130㎡三房为走量主力，适度补充120-145㎡改善四房作为升级产品，严控四房配比以平衡去化。以下均为【研判推测/产品建议】，区别于克而瑞市场事实。

主力户型结构建议（产品建议）： 项目自身成交结构显示110-130㎡三房为主力面积段（194套），三房整体成交294套，走量属性明确。四房当前成交仅9套、占比偏低，建议控制四房配比，避免因升级产品占比过高导致去化承压。200㎡以上已有20套成交，可作为高配大平层溢价补充。

主力户型设计方向描述（产品建议）：

· 约110-130㎡三房两卫（走量主力）： 建议南向三开间布局，客厅面宽建议值≥3.6m，主卧建议做套房或预留衣帽空间，动线清晰、公私分区合理；结合改善型"多阳台"设计诉求，可设南向大阳台提升采光体验。

· 约120-145㎡改善四房（升级补充）： 建议采用阴阳阳（南向三开间，客厅+主卧+次卧朝阳）设计，主卧尺度加大，附赠"大院子/大阳台"等改善型特征，满足多孩及三代同堂家庭需求。

· 可选高配大平层（溢价补充）： 对应200㎡以上已有成交段，作为高端溢价产品补充，强调朝阳面、大尺度客厅及景观资源，服务终极改善客群。

主力户型指标控制建议表（产品建议，非市场统计）

说明：上表配比建议为产品建议，非市场统计数据；全部户型建议均为设计方向建议，不代表本项目实际户型或效果图。

九、价值主张与营销建议

结论：昆仑赋核心价值主张为"三环旁纯改善——主城成熟配套+改善品质+兑现速度快"，尾盘阶段应聚焦剩余三房主力户源去化。

核心价值主张（研判推测）： 项目依托群力西承接主城改善外溢的区位逻辑，结合成熟配套便利性与改善型产品品质，形成"主城成熟配套+改善品质+兑现速度快"的价值组合。其中"兑现速度快/实景示范区"作为市场观察表述（综合克而瑞相关研究与市场观察），项目已进入尾盘阶段、最晚交房时间2026/05/01，具备实景现房优势。

尾盘营销建议（产品/营销建议）：

· 聚焦剩余三房主力户源去化。 项目三房成交294套为绝对主力，尾盘阶段应集中资源推售剩余三房及110-130㎡主力户型，匹配成交验证的核心需求。

· 针对改善/换购客群做圈层营销。 依托群力西及道里、群力东外溢换购客群，通过老带新、圈层活动精准触达改善家庭。

· 利用实景现房优势降低期房抗性。 尾盘阶段可强化实景交付、即买即住的确定性卖点，缓解改善客群对交付的顾虑。

区域红利期与竞争风险提示（研判推测）： 综合克而瑞相关研究与市场观察，群力西改善红利期有限，随着板块新供应增加，去化节奏可能放缓，项目尾盘去化窗口需把握时效性。

十、风险提示与合规声明

核心风险（研判推测）：

· 尾盘可售货源有限。 项目销售状态为尾盘，可售存量有限，产品结构调整空间小，营销策略以存量去化为核心。

· 大户型去化承压。 四房成交仅9套、五房20套，占比偏低，反映大户型去化能力相对偏弱，需谨慎控量（数据来源：克而瑞，截至2026年7月）。

· 群力西新供应放量带来竞争加剧。 综合克而瑞相关研究与市场观察，群力西为2026年最受瞩目改善板块，新供应增加可能分流客群，放缓去化。

· "三环旁/三环外"区位口径差异。 项目产品定位为"三环旁"，克而瑞环线标签为"三环外"，区位价值传播需注意口径一致性，避免客群预期偏差。

合规声明： 本报告基于克而瑞公开数据与市场观察形成，仅供企业内部产品决策、设计任务书编制及营销参考，不构成最终设计依据或投资建议。房地产市场受政策调控、宏观经济、客群偏好及竞品动态等多重因素影响，产品定位判断具有一定时效性，实际执行需结合最新市场反馈调整。报告中限高、建筑密度、退线、地块编号、四至等字段数据未获取/待核实，涉及规划落位的判断需以最新控规条件及设计院专业论证为准。所有关键数据均标注"数据来源：克而瑞，截至2026年7月"或"综合克而瑞相关研究与市场观察"，口径一致、可追溯。