本期「资管周度报告」涵盖了政策规划、行业动态、企业动态、项目动态、大宗交易5个部分，主要覆盖商办、租赁及产业园市场。
头条：北京印发《“十五五”时期现代物流发展规划》，到2030年快递末端网点增至3342处。
行业：成都市住建局印发住房租赁“开业报备+资金监管”双线新规，10月15日起施行；北京印发《“十五五”时期现代物流发展规划》，到2030年快递末端网点增至3342处；武汉发布城市更新第四批11条新政：闲置国有资产对外出租租期最长20年，工业用地起始价可低至基准地价70%；江门市印发《市区既有建筑功能转换正面清单》，办公转商业配套、工业厂房改保租房可豁免规划审查；华夏中海商业REIT进入已问询，东方红申能新能源REIT、嘉实首开商业REIT获反馈。
企业：华住会APP上线“旅居”频道后城家公寓在杭门店达8家，锦江另推途羚、羚居双品牌；华润置地同步挂牌转让成都、合肥两项目公司100%股权，为商业不动产Pre-REITs二期储备资产。
项目及交易：金地草莓社区杨浦滨江店开业，662套保租房入市、系该品牌上海首个中高端系作品；宜宾三江新区近3000套保租房陆续投用，涵盖三江·澎湃城2000余套；北京保利时光里开业，约12万平方米TOD公园式商业综合体、系北京首个以骑行为内核的商业；北京朝阳大悦城AFTERPARK开园，面积逾2万平方米、系非标户外城市公园；北京金泉广场盘活改造项目开工，商业整体建筑面积约40万平方米、中国信达主导业态重构；广州花城汇北区启动1.65亿元改造招标，改造建筑面积54872.2平方米；苏州SIP建筑⁺产业园开园，占地6.25万平方米、规划20栋楼宇、10家单位集中签约；虎牙全球研发总部落地佛山三龙湾，总投资20亿元、总建筑面积约18万平方米；佛山欢聚“广佛之眼”项目启用，总占地约117亩、总建筑面积约44.4万平方米；上海长宁区晶耀虹桥一幢甲级办公楼·约12亿元·整栋资产收购；上海黄浦区外滩NEO整栋项目·约6.5亿元·资产收购；家乐福35处门店物业资产包·约2.9亿欧元（约22亿元人民币）·售后回租。
北京印发《“十五五”时期现代物流发展规划》，到2030年快递末端网点增至3342处据北京市人民政府网站10月16日发布，北京市发展改革委已印发《北京市“十五五”时期现代物流发展规划》，部署七个方面22项重点任务，构建一体化多圈层物流体系。规划明确到2030年北京社会物流总费用与地区生产总值的比率将下降到12%，新能源货车（不含皮卡）比例提高到30%，发货货物绿色运输比例提高到13%，全市快递末端网点数量增加到3342处，智能快件箱数量增加到24204套，5A级物流企业增加到42家，并实现中心城区10分钟快递服务圈全覆盖。在产业载体与消费场景相关部分，规划提出创建零碳物流园区，推动物流与生产制造、商贸流通、现代农业融合发展，为仓储物流与商业设施的资产运营提供政策指引。
北京市“十五五”现代物流发展规划的出台，锚定2030年量化发展目标，为首都物流体系高质量转型划定清晰路径，兼具城市治理导向与产业运营价值。本次规划搭建一体化多圈层物流体系框架，设置七大维度22项重点任务，从成本效率、绿色低碳、末端服务、主体培育四大维度设置硬性指标，其中社会物流总费用/GDP比率降至12%，直指首都物流降本增效核心诉求；新能源货车、绿色运输比例目标，则紧扣北京“双碳”要求，推动货运运力结构迭代。在末端网络层面，规划明确快递网点、智能快件箱扩容目标，打造中心城区10分钟快递服务圈，补齐城市配送“最后一百米”短板，兼顾居民消费便利与城市空间精细化管理。产业端亮点在于提出零碳物流园区创建，推动物流与制造、商贸、现代农业跨界融合，为仓储、商业类不动产资产运营释放政策信号，引导物流载体从单纯仓储空间向综合产业载体转型。
整体来看，规划并非单纯的基建扩容方案，而是立足首都城市功能定位，平衡物流保供、绿色转型、民生服务与资产价值重塑。后续落地难点集中在多圈层物流空间统筹、绿色运力配套保障，以及存量仓储商业资产的改造运营，需要配套土地、能耗、资金等细则支撑，才能把量化指标转化为产业实效。
1）成都市住建局印发住房租赁“开业报备+资金监管”双线新规，10月15日起施行10月15日报道，为贯彻落实国务院《住房租赁条例》《成都市住房租赁条例》，成都市住建局印发《关于加强住房租赁企业报送开业信息管理的通知》《成都市住房租赁资金监管办法》，对住房租赁企业实施“开业报备+资金监管”双线闭环管理，两项新规自2026年10月15日起施行。资金端要求利用他人住房从事转租的企业，在报送开业信息前于监管银行开设“企业名称+租赁监管专户”命名的专用账户，并通过该账户向承租人收取费用、向权利人支付费用；依据企业合规诚信经营状况划分为优秀、良好、一般、风险四个等级，对应入账资金按一定比例留存风险防控金，实行月度评级、动态升降管理。企业端要求在蓉新设及存量住房租赁企业、分支机构自领取营业执照或本通知印发之日起30日内，登录全市统一住房租赁管理服务平台报送开业信息，已公示企业须在经营场所醒目位置公示营业执照、开业信息摘要、收费项目等材料。2）北京印发《“十五五”时期现代物流发展规划》，到2030年快递末端网点增至3342处据北京市人民政府网站10月16日发布，北京市发展改革委已印发《北京市“十五五”时期现代物流发展规划》，部署七个方面22项重点任务，构建一体化多圈层物流体系。规划明确到2030年北京社会物流总费用与地区生产总值的比率将下降到12%，新能源货车（不含皮卡）比例提高到30%，发货货物绿色运输比例提高到13%，全市快递末端网点数量增加到3342处，智能快件箱数量增加到24204套，5A级物流企业增加到42家，并实现中心城区10分钟快递服务圈全覆盖。在产业载体与消费场景相关部分，规划提出创建零碳物流园区，推动物流与生产制造、商贸流通、现代农业融合发展，为仓储物流与商业设施的资产运营提供政策指引。3）武汉发布城市更新第四批11条新政：闲置国有资产对外出租租期最长20年，工业用地起始价可低至基准地价70%10月15日报道，武汉市城市更新工作推进会10月15日举行，会上正式对外发布《关于支持城市更新的若干政策措施（第四批）》，围绕国有资产盘活、金融信贷、土地利用及支持保障等领域发布11条措施，文件已于10月8日印发。针对国有低效资产盘活，政策支持各区建立楼宇动态管理机制与楼宇体检评估机制，从建筑年代、使用状况、产权、安全等维度认定国有低效楼宇；经评估认定的成熟更新项目可优先纳入城市更新年度计划，享受容积率奖励、土地混合利用、建筑功能转换等配套优惠；行政事业单位对外出租的闲置资产，经规范审批后租期最长可达20年。金融信贷层面构建投贷联动、债贷联动、信用增进一体化融资体系，引导金融机构对符合条件的项目匹配更长贷款期限、给予优惠贷款利率。土地利用方面，纳入全市“965”现代产业体系的工业更新项目土地出让起始价可按不低于基准地价的70%确定，最长5年过渡期内可暂不调整土地用途。4）江门市印发《市区既有建筑功能转换正面清单》，办公转商业配套、工业厂房改保租房可豁免规划审查据江门市人民政府门户网站10月13日发布，江门市自然资源局联合市住房和城乡建设局印发《江门市市区既有建筑功能转换正面清单》，明确三类功能转换情形与简化办理流程。该规定适用于蓬江区、江海区、新会区范围内已取得合法产权证明或已通过竣工验收的非居住既有建筑（不含文物建筑、历史建筑、历史文化街区等特殊管控对象），以幢、层为转换单位实施功能转换，台山市、开平市、鹤山市、恩平市可参照执行；前提是不变更土地使用性质、使用年限、已批规划许可，不增加容积率和高度。第一类情形享受5年过渡期政策；第二类情形区分土地性质，集体土地上建筑功能转换享受5年过渡期政策，国有土地上建筑转换为商业、旅馆等功能的按规定补缴土地价款；第三类情形豁免规划审查，包括非办公类商业服务业建筑用途相互转换、办公类建筑转商业配套、工业厂房功能调整、改建保障性租赁住房及纳入老旧小区改造的项目，由住建部门直接办理施工、消防相关手续。5）华夏中海商业REIT进入已问询，东方红申能新能源REIT、嘉实首开商业REIT获反馈10月17日报道，本周公募REITs市场震荡上行，中证REITs全收益指数周涨幅为1.29%，90只已上市公募REITs中80只录得环比上涨、占比近九成，最大涨幅达9.61%。项目进展方面，10月13日深交所官网显示华夏中海封闭式商业不动产证券投资基金进入已问询状态，该产品从9月7日申报、9月10日受理到10月13日收到问询只用一个多月，拟装入资产为佛山千灯湖环宇城。此外，东方红申能股份新能源封闭式基础设施证券投资基金、嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金于10月14日、15日分别获反馈。据另一份机构研报披露，深交所对华夏中海商业REIT出具反馈意见，重点关注租金走势、租约集中到期风险及估值假设合理性；东方红申能股份新能源REIT、嘉实首开商业REIT回复反馈意见后，底层资产估值分别较首次申报调降9.0%、14.6%。1）华住会APP上线“旅居”频道后城家公寓在杭门店达8家，锦江另推途羚、羚居双品牌10月16日报道，华住集团旗下公寓租赁交易平台城家公寓正被推至C端主航道。今年7月华住会APP首页上线“旅居”频道，点开后出现月租（30天起租）选项。城家公寓2015年即已成立，目前在华住会APP上杭州门店共8家，分别标注为城家公寓（武林广场店、恒隆店、未来科技城店）、城家高级公寓（九堡店、黄龙店）、欢阁服务公寓（萧山机场店、西溪店）与青果寓各1家。价格方面，武林广场店最低的一套约20㎡无窗房源月租金约1800元，有窗且朝向可观的房源月租金几乎都在2600元以上；恒隆店房源多为“一室一卫加简易厨房”，月租金报价基本都在2500元以上；两家门店水费均为1元/天、电费1元/度。据公开报道，城家公寓旅居订单约88%来自华住存量会员，获客成本具备优势。另据同题报道，锦江亦已发布长租公寓品牌，形成酒店系切入长租的竞争格局。2）华润置地同步挂牌转让成都、合肥两项目公司100%股权，为商业不动产Pre-REITs二期储备资产10月14日报道，华润置地同时在上海联合产权交易所挂牌转让两个商业项目，分别为成都润泽蓉汇房地产开发有限公司100%股权与合肥润裕商业管理有限公司100%股权，二者分别对应成都青羊万象商业项目与合肥蒙城路项目，两个项目均计划注入筹备中的商业不动产Pre-REITs二期基金。据联商网10月报道，这两个项目均是华润置地近几个月才获取的标的：2026年3月华润置地以24.79亿元总价竞得成都青羊区万家湾152亩商住用地，按出让要求商业计容建面不低于11万平方米；合肥蒙城路项目2018年由苏宁置业以15.36亿元拿下地块、总建面27万平方米、商业体量17.6万平方米，2021年起长期停工，2026年6月华润置地以6.57亿元竞得，按司法拍卖重整投资人招募规则，竞得方需在法院裁定后12个月内启动实质性续建、30个月内实现全面开业，并缴纳5000万元履约保证金。华润置方面回应称，此套流程的真正指向是公司正在筹备的商业不动产Pre-REITs二期基金。
1）金地草莓社区杨浦滨江店开业，662套保租房入市、系该品牌上海首个中高端系作品10月15日报道，金地（集团）股份有限公司旗下长租公寓品牌金地草莓社区迎来杨浦滨江店开业，该项目共662套保障性租赁住房，系金地草莓社区在上海落地的首个中高端系作品，亦为其重资产合作标杆项目。项目位于杨浦滨江南段科创核心区，地处上海滨江科技创新4.0板块，毗邻哔哩哔哩股份有限公司、美团、北京字节跳动科技有限公司等科创企业，坐拥约5.5公里滨水岸线。项目用地原为临青路旧工业厂房与小商品市场，2020年拿地后经保护性拆除施工与持续开发，历时约六年建成。产品层面，项目面向城市核心区人群，将成本投向隔音门窗、稳定水压、静音门、墙体收纳、采光通风等细节，户户配置独立观景阳台；近1000平方米共享空间按动静分区。服务层面提出“莓好PACE”服务节奏，涵盖拎包入住、专属运营官、上门维修与搬家协助、入户保洁、宠物照顾、共享货架及夜校课程定制等。2）宜宾三江新区近3000套保租房陆续投用，涵盖三江·澎湃城2000余套10月13日报道，10月13日记者从宜宾三江新区住房建设局获悉，随着四川时代产能规模达到300GWh、大批产业员工汇聚三江新区，位于宋家镇长江工业园的近3000套保障性租赁住房已于近日陆续投用。其中三江·澎湃城项目占地约169亩、涵盖保障性租赁住房2000余套，由宜宾市属国有企业三江集团源海置地公司打造；三江·澎湃城和长江工业园片区保障性租赁住房分别于去年9月、今年5月起分批交付。据三江新区住房建设局相关负责人介绍，未来将从三方面持续发力：建立精准的供需匹配机制，动态掌握产业工人入住需求，确保2925套保租房“建得好、分得准”；完善“从一张床到一间房”的保障体系，探索逐步向夫妻房、家庭房等多元化户型延伸；强化保租房政策的规范与指导，确保租金定价合理、分配公开透明。3）北京保利时光里开业，约12万平方米TOD公园式商业综合体、系北京首个以骑行为内核的商业10月13日报道，北京保利时光里正式开业，项目系保利“时光里”产品线首进北京的标杆之作，是TOD公园式商业综合体，也是北京首个以骑行系统为内核的商业。项目依托地铁17号上盖，约12万平方米公园式商业综合体，填补未来科学城片区综合体验商业短板，面向科创白领、高校青年、家庭客群。开业现场盒马鲜生、中影南方国际影院、上环莲香居、肆月河豚等餐饮零售商户门前均排起长队。开业盛典以科技融合东方美学的创新表演拉开序幕，机器人携手现代舞者带来科技开场秀《舞动时光》，机器人舞狮与传统金狮跨次元共舞。未来科学城管委会副主任、昌平区副区长赵仕伟表示，项目依托地铁17号线未来科学城站，12万平方米商业空间依绿而建，融合公园、运动、消费与产业，补齐能源谷商业短板。4）北京朝阳大悦城AFTERPARK开园，面积逾2万平方米、系非标户外城市公园10月18日报道，10月16日北京朝阳大悦城打造的非标户外城市公园AFTERPARK正式开园。公园总面积逾2万平方米，位于商场东北侧，集城市绿地、商业场景、文化展演于一体，定位“城市趣野绿洲+文化共创策源地”；内漫坡草坪、天空之境、戏水广场错落分布，配套网球场、篮球场。开园期间举办《唐吉坷德》巡游北京首演、星光音乐会及森林影院等活动；猫眼IP衍生品MmmGoods全国首店、LUNABERR华北首店等同步入驻。5）北京金泉广场盘活改造项目开工，商业整体建筑面积约40万平方米、中国信达主导业态重构10月18日报道，10月14日北京金泉广场盘活改造项目开工仪式在朝阳区项目现场举行。项目坐落于朝阳区北部核心商圈、紧邻奥林匹克中心区，商业整体建筑面积约40万平方米。中国信达以业态重构、功能迭代为核心方向，拟将其打造为融合商务办公、休闲娱乐、生活社交多元场景的城市级商业综合体，项目建成后将补齐区域商业配套短板、激活区域发展动能。6）广州花城汇北区启动1.65亿元改造招标，改造建筑面积54872.2平方米10月18日报道，2026年10月8日广州公共资源交易平台发布花城汇北区提升改造项目设计招标公告，总投资约1.65亿元，改造建筑面积54872.2平方米，预计2027年底完工。项目位于珠江新城核心区地下空间，2010年前后建成，此次改造涵盖结构加固、室内装修、机电、智能化、标识等系统，北区东西两翼将封闭大改。改造由广州城投主导，旨在终结二房东模式、转向自持自营，将花城汇打造为珠江新城公共客厅。7）苏州SIP建筑⁺产业园开园，占地6.25万平方米、规划20栋楼宇、10家单位集中签约据苏州市人民政府国资委10月13日发布，由苏州恒泰集团下属恒泰建科公司开发运营的SIP建筑⁺产业园在苏州工业园区阳澄创新总部园正式开园，将着力打造长三角创新型建筑产业集聚高地。项目位于园区重点打造的城市副中心——阳澄南岸创新城核心区域阳澄银座，占地6.25万平方米，总建筑面积约22.43万平方米，规划建设20栋多、高层办公楼宇，围合中央花园打造集工业研发、商务办公、商业配套等多元业态于一体的总部经济生态产业社区。现场，苏州工业园区管委会与中建一局集团、中建八局、中铁建工集团、中铁十四局集团、中亿丰控股集团等企业战略合作签约；SIP建筑⁺产业园与苏大艺术学院、苏科大建筑学院、中化学长三角公司、苏交投新基建、金螳螂、启迪设计等10家入驻单位集中签约。苏州恒泰建筑科技发展有限公司同期揭牌。产业园将以“1+4+N”融合生态为发展架构，深耕“建筑+工业化”“建筑+数字化”“建筑+绿色化”“建筑+智能化”四大主赛道。8）虎牙全球研发总部落地佛山三龙湾，总投资20亿元、总建筑面积约18万平方米据南方日报10月16日报道，10月13日虎牙全球研发总部落地佛山三龙湾南海片区。项目总投资20亿元，总建筑面积约18万平方米，定位为虎牙集团全球核心研发载体，重点布局技术研发、创新业务孵化、电竞产业生态打造等板块。佛山市委常委、统战部部长丁锡丰表示，虎牙全球研发总部落地是政企协同发展的样本，有望成为佛山数字经济新地标、制造业数字化转型新引擎。虎牙董事长林松涛表示，园区历时4年多从蓝图变为现实，企业将围绕游戏用户全链路需求深入探索，做强内容营销双引擎，持续加码AI，联手腾讯游戏深耕游戏发行，并积极拓展海外市场。9）佛山欢聚“广佛之眼”项目启用，总占地约117亩、总建筑面积约44.4万平方米据南方日报10月16日报道，10月14日随着欢聚集团产业互联总部入驻，位于三龙湾南海片区的欢聚“广佛之眼”项目同步启用。项目坐落于番海大桥旁、直线距离广州南站约3公里，总占地约117亩，总建筑面积约44.4万平方米，分为两大功能片区。A区由欢聚集团自持运营，集合智慧办公、江景人才公寓、滨水开放式商业空间；B区布局独栋企业总部、多层办公与街区商业，可满足企业从初创孵化、成长壮大到总部扎根的全生命周期发展需求。项目紧扣文翰湖片区“科创驱动、产城一体、青年集聚”定位，配套约3万平方米开放式商业公园，打破传统封闭商场的局限。
10月15日报道，多位业内人士证实，头部电商企业从铁狮门手中收购了位于上海长宁区的晶耀虹桥一幢甲级办公楼，交易金额约12亿元，未通过中介、由买卖双方直接磋商完成。据华夏时报10月18日补充报道，该笔交易实际于2026年三季度完成网签，本周为媒体披露。晶耀虹桥由铁狮门联合长宁区属企业新长宁集团、三菱地所合作开发，项目总投资超80亿元、总建筑面积近25万平方米，是长宁区“十五五”首个建成投用的标杆项目。另据财联社报道，该企业今年6月已以约33亿元收购上海陆家嘴星展银行大厦（建筑面积近4.6万平方米，折合单价超7万元/平方米），以此计加上本次在长宁出手，今年以来其在上海收购物业的金额高达45亿元；今年上半年该企业还通过整体购置方式收购了位于雄安·电建智汇城的数字新消费电商产业园，具体金额未披露。交易金额：约12亿元｜交易状态：已完成网签10月18日报道，9月底市场消息显示，全球另类资管机构KKR出让上海黄浦区外滩NEO整栋项目，交易对价约6.5亿元，由大窑饮品创始人王庆东接手，交割于2026年三季度落地。外滩NEO坐落于外滩金融带核心位置，地址为黄浦区人民路399号，前身为2009年建成的福都商厦，早年作为小商品市场运营，2019年启动改造、2020年重新入市，总建筑面积约1.68万平方米，改造后转型为酒店、办公与商业融合的综合体。另据财联社10月15日报道，有机构人士透露大窑饮品创始人从KKR手中收购了该项目，与拼多多收楼为同期上海商办大宗市场的两笔标志性交易。交易金额：约6.5亿元｜交易状态：已完成交割。3）家乐福35处门店物业资产包·约2.9亿欧元（约22亿元人民币）10月13日报道，家乐福宣布新加坡主权财富基金GIC联手英国资管机构Atrato组建联合体，收购家乐福35处门店物业资产包，交易净价值约2.9亿欧元（约合22亿元人民币）。交易完成后，该资产包的物业产权归属GIC与Atrato联合体，门店后续经营仍由家乐福掌控。根据家乐福公告，35处门店物业资产组合包含法国32处，涵盖26家CarrefourMarket超市和6家大卖场；另外3处位于西班牙，均为大卖场。本次交易采用“售后回租”模式，物业产权交接后家乐福将获得22亿元人民币净回款，并以租户身份继续经营全部35家门店；新租约初始期限12年，其中前10年为固定且不可撤销的承诺期。公告未披露35家门店的总建筑面积、租金水平、收购收益率等数据，GIC与Atrato在合资公司中的持股比例亦未披露。据公开报道，GIC管理资产规模约9360亿美元。换算口径：按报道所载“约合22亿元人民币”直接采用，未另行换算。交易金额：约2.9亿欧元（约合22亿元人民币）。更多「长租公寓」系列文章：
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特别提醒
本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师何禹轩撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
