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一、现象：从单一项目到多地跟进
1、源起：湖北大学阳逻校区购置项目
2025年2月8日，湖北省发展改革委批复《关于湖北大学阳逻校区购置存量商品房用于学生住宿项目可行性研究报告》。批复内容明确：湖北大学阳逻校区整体购置武汉城建·水岸（阳逻水乡）5号楼、6号楼存量商品住宅352套，总建筑面积37048.04平方米（均为地上建筑面积），新增学生住宿床位2800个；项目估算投资1.98亿元，其中毛坯购置费用1.72亿元、装修改造费用2586.29万元，资金来源为申请中央预算内投资及学校自筹。
这一交易有三项特征值得关注。
其一，区位紧邻。被购置楼栋与阳逻校区仅隔一条城市道路，距校门直线距离不足400米，校方另行开辟过街安全通道以降低通勤风险。
其二，价格折让显著。据CRIC数据，武汉城建·水岸（阳逻水乡）于2021年5月31日首开，推出房源共计432套，整体折后均价为高层7187元/平方米（毛坯）、小高层7958元/平方米（毛坯）。截至被收购前，该项目累计仅销售27套，成交均价6817元/平方米。按毛坯购置费用1.72亿元与建筑面积3.70万平方米测算，本次收购的单位建筑面积成本约4650元/平方米，较首开时高层毛坯折后均价折让约35%。
其三，功能转换后的使用效果与预期基本一致。2025年9月首批学生入住，2026年秋季学期起新生亦安排入住，住宿费维持校内标准。
2025年11月10日，教育部发展规划司、住房城乡建设部住房保障司相关负责人赴武汉实地调研，将该实践认定为“全国首个以购置存量房代建设学生公寓的创新实践”，评价其“既有效盘活了市场存量资产、为房地产去库存提供了新思路，又精准破解了高校宿舍资源紧张的难题”。
2、各地实践情况
湖北大学之后，多地陆续跟进。将公开渠道披露的案例汇总，可形成如下情况表：
（数据取自各校采购公示、省级发展改革部门批复文件及地方政府公开披露；金额与规模口径不一者，以采购公示口径为准。）
3、三点观察
第一，获取方式出现分化。多数城市以购置为主，深圳则采取租赁与购置并行。深圳大学先以三年期租赁方式取得房源，随后又发布整栋购置意向，短期租赁与长期购置同步推进。
第二，单项交易规模放大。湖北大学项目投资1.98亿元已属“亿元级”，深圳大学购置预算则达5.34亿元。2025年9月，教育部直属高校中合肥工业大学、中国矿业大学（徐州）、中南大学三所发布单一来源采购征求意见公示，三家预算合计超过7亿元。
第三，交易标的具有明显的房地产属性。已披露案例的被购置房源，几乎都具备三个共同特征——属于滞销或去化困难项目、可整栋取得、产权清晰可正常过户。这些房源所在城市普遍处于房价调整期；深圳是唯一的高房价样本，其选择的是“先租后买”。换言之，这一现象首先是一个房地产市场的现象：其直接前提，是市场上存在规模足够、分布集中、价格可议的存量房源。三项特征同时具备，说明此类采购并非高校的偶发选择，而是教育扩容需求与存量房源供给在特定市场条件下的自然对接。
二、原因分析
这一现象的出现，不宜简单归因于某一项政策或某一方推动，而是需求、供给、政策、资金四个层面的条件在同一时点叠加的结果。
1、需求端：高等教育扩容形成机构型住房需求
在学规模持续扩张。我国高等教育在学总规模从2012年的3325万人增至2022年的4655万人，十年增长40%。压力更多落在研究生环节：据公开数据测算，2025年全国高校研究生招生规模较五年前增长31%，而同期新建宿舍面积仅增长18%，床位缺口进一步扩大。北京大学、复旦大学、南京大学等多所高校已相继宣布不再为专业学位硕士提供宿舍，或仅解决第一年住宿。
存量校舍普遍不达标。按《普通高等学校建筑面积指标》（建标191-2018），本科生、硕士、博士的校舍建筑面积标准分别为10、15、20平方米/生，但多数高校尚未达标。
扩供给面临三重硬约束。一是土地——多数高校位于中心城区，校区内已无新增建设空间；二是周期——宿舍项目从立项到交付可使用，最快也需两至三年；三是资金——校园基建投入大、回报周期长，且受高校债务风险管控要求制约。
政策形成刚性推力。《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》第（八）条提出，将宿舍达标情况作为招生计划安排的重要参考因素，“对学生宿舍面积总量缺口大、学生反映强烈的高校，原则上不得新增安排招生指标，问题突出的要压缩招生指标。”对高校而言，床位不达标将直接约束招生，扩大供给因此成为刚性事项。
从房地产的角度看，该需求的特殊性首先在于其形态：并非家庭户的分散购买，而是机构一次性、集中、长期的使用需求。这类需求对区位敏感（须邻近校区）、对价格敏感（受财政与学费标准约束）、对交易方式敏感（须整栋、须产权清晰），但同时具有稳定性强、不进入二级市场流通的特点。
更值得注意的是这一需求的经济学属性。个人购房兼具消费与投资双重属性，其决策受价格预期与金融杠杆支配；高校等机构购房则由使用价值主导，不含资本利得预期，不以未来出售或升值为目标。这一差别决定了它不与商品房市场争夺购买力，也不进入“价格预期—金融杠杆”的循环——这正是此类需求能够在市场下行期逆周期入场的原因。由此亦可看出，机构使用需求并非高校独有：保障性住房收储、人才公寓、医院宿舍与产业园区配套公寓同属这一范畴，本文所述的高校购置是其中一个具体入口。
2、供给端：住房市场调整形成整栋可交易房源
库存与价格条件同时具备。当前住房市场处于深度调整期，部分城市商品住宅价格较峰值明显回落，现房积压、去化周期拉长。价格下行与去化停滞同时出现，是这类标的得以形成的前提。
标的形态恰好匹配。高校需要的是“整栋、集中、紧邻校区、产权清晰”的房源，而滞销楼盘恰好提供了这一类标的。这种“整栋可议价”的供给形态，在房价上行期基本不存在。换言之，机构型住房需求一直存在，供给条件是新出现的。
3、政策端：国家、省、市三级传导
国家层面解决“能不能做”。2024年1月8日，国家发展改革委、教育部、财政部、自然资源部、住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局七部门联合印发《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》（发改社会〔2024〕25号），有三处关键安排：
明确出口。第（五）条“改造提升存量宿舍资源”写明：“鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源，并按照校内同等标准，加强配套服务管理。”这是后续所有案例的直接政策依据。
给出推力。第（八）条推动招生计划与宿舍面积挂钩（见前述）。
设定底线。第（十五）条要求，对拟改造利用作为学生宿舍的存量用房，“要首先进行抗震等安全性鉴定，严格按照相关标准规范进行设计改造和施工，确保结构安全”。这一条为存量用房的改造设定了明确的安全底线，也是各地项目得以规范推进的共同前提。
资金端同时打开通道：中央预算内投资引导撬动、允许安排地方政府专项债券支持、商业银行按“一校一策”提供贷款。
省级层面解决“划不划算”。江苏的做法最系统：2026年9月，江苏省财政厅联合省发展改革委、省教育厅印发《省属高校学生宿舍提质扩容三年攻坚行动省级资金补助方案》，覆盖全省75所省属高校，构建“改、租、买、建、调”五种方式的差异化补助体系——改扩建及修缮项目按实际招标价的30%补助，租用项目实行2000元/床位/年的定额补助，购买项目省财政补助30%，新建项目区分高校层次按招标价的30%或40%补助。
这里需要区分政策的适用对象。该方案的补助范围限于省属高校，部属高校不在其列。中国矿业大学（徐州）、合肥工业大学、中南大学等均为教育部直属高校，其宿舍建设资金来源主要为中央预算内投资、地方政府专项债券与学校自筹，不在上述省级专项补助的覆盖范围之内。这一区分直接决定了两类高校资金结构的差异：省属高校的购置行为有省级财政分担成本，部属高校则须在自身预算内平衡——同期出现的多起采购，背后的资金来源并不相同。
其中有一处设计值得留意：江苏把“购买”的支持范围限定在徐州、淮安、连云港等房价相对较低地区。这一限定实际上承认了“在房价高企城市，购置路径难以在预算内成立”的前提。政策对购置范围所作的限定，本身反映了该模式适用的经济边界。
湖南走的是专项债通道。2026年1月，湖南省人民政府办公厅印发《关于推动2026年一季度经济实现平稳起步的若干举措》，提出“推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才住房、安置房和大学生宿舍等工作”；同年1月全省住房城乡建设工作会议明确，2026年计划收购存量商品房200万平方米以上。将“大学生宿舍”与保障房、人才房、安置房并列，意味着高校宿舍需求已在制度层面纳入存量房收储的统筹盘子——这是从“高校自筹为主”向“地方统筹”的实质性跨越，也是教育政策与房地产政策的合流点。
广东的框架更早。2024年10月，《广东省加强高校学生宿舍建设实施方案（2024—2028年）》（粤教财〔2024〕5号）已提出鼓励高校通过购买、租赁学校周边社会用房补充宿舍资源，与2024年国家七部门文件基本同步。
市一级解决“落得下去”。国家与省级政策能否见效，最终取决于市一级的操作协同。湖南衡阳的南华大学项目，是市一级操作较为完整的样本。据湖南省住房城乡建设厅公开披露，其做法包含三个环节：一是审批协同，住建、教育、规划、消防、财政等部门“一窗受理、并联审批”，将审批周期由6个月压缩至2个月以内；二是精准匹配，先建立“一校一策”需求档案，明确床位缺口与房源户型、预算、距离等硬性要求，再对市区存量房源逐一建账立册，并由政府主导将优质房源打包为统一谈判单元，以批量采购换取价格让利；三是闭环管控，住建、消防部门在设计阶段即介入审核，逐项对标《宿舍建筑设计规范》，委托专业机构开展结构复核，装修完成后由第三方检测并公示结果。该项目据此新增5000个床位。这一套做法的实质，是把高校的个体采购行为转化为政府统筹下的批量交易，从而在价格与效率上同时获得空间。
4、资金端：多主体的收益结构与推进动力
一项模式能否形成规模，取决于相关主体是否均具备经济可行性。就现有案例看，收益结构可拆为教育、房企、财政、学生四本账。
（1）教育账：缺口得到补充，居住标准同步提升。
案例中被购置房源均直接用于补齐床位缺口，其中湖北大学项目投用后，校区缺口基本补齐。更值得关注的是居住标准的跃升——这是校内存量改造难以实现的。
居住条件提升并未以涨价为代价——学生以校内住宿费标准获得了商品住宅的居住条件，这是存量盘活较为直接、也较易被感知的社会效益。
（2）房企账：以确定性换取现金流。
对房企而言，散售一批滞销房源需承担漫长的时间成本与营销成本，且价格仍可能继续下行；整栋售予高校，则一次性、确定性地回笼资金，同时省去渠道费用与销售周期。案例中被购置项目均为去化困难楼盘，部分标的入市近两年去化率不足50%。高校购入消化的是纯增量，而非从其他买方手中争夺份额——这是“去库存”在此处的准确含义。
（3）财政账：短期支出与去库存收益出自同一本账。
对地方财政而言，购置补助表面上是净支出，但若与土地出让金补缴、新增税收以及减少的滞销楼盘托底支出合并观察，补贴支出与去库存收入出自同一本地方账。这意味着该模式在财政上并非单纯的支出增加，而是一项兼有民生改善与存量去化双重收益的统筹安排。
（4）学生账：居住条件改善，通勤条件存在差异。
被购置房源的区位条件差异较大：湖北大学项目紧邻校区，步行可达教学区，校方另辟过街安全通道；中国矿业大学观山府公寓距南湖校区约6.5公里，学校配套接驳车辆并推动公交延伸；深圳大学拟采购房源则要求距校区直线不超过8公里。区位条件的差异直接影响学生的通勤便利程度，是购置与租赁决策中需要权衡的一项现实条件。
（5）运营端：交易之后的承接主体。
上述四本账均算至交易完成，而这类资产的使用周期长达数十年，交易之后的物业管理、生活服务、设施维护与资产处置需要持续投入。高校并非房地产运营主体，这部分职能通常需要向社会专业机构外溢——这正是房地产服务业的机会所在，也是“由提供有形产品转向提供服务”在存量盘活中的具体落点。需要注意的是，运营成本若缺乏明确的承接安排，交易环节取得的价格优势会在持有期内被逐步消解。
综合需求、供给、政策、资金四个层面，这一现象的发生条件可归纳为：需求端提供了稳定的使用需求，供给端提供了可整栋交易的存量房源，政策端打通了制度通道并分担了成本，资金端使各参与主体具备经济可行性。四项条件的叠加，使这一模式在具备相应条件的城市得以较快推进；城市之间条件的差异，则决定了各地推进的节奏与方式有所不同。
从更长周期看，需求侧的支撑具有阶段性。据相关预测，我国高等教育学龄人口将于2032年前后达峰，此后进入下降通道。这意味着当前是一个明确的窗口期：在存量房源条件具备、价格处于低位的阶段推进补充，其成本与效果均优于在需求高峰期的被动应对。
三、市场影响
从现有案例看，这一现象已产生三方面的影响。
其一，对个案项目构成价格托底，但对城市整体供需格局影响有限。整栋收购使滞销项目一次性完成去化，缓解了开发企业的资金压力与个案的价格下行压力。但就城市总体而言，此类交易规模相对有限，且消化的是既有库存而非新增供给——它改善的是存量资产的流动性，而非改变供求总量。
其二，批量议价形成了新的定价参照。由政府统筹、以整栋打包方式成交的价格，明显低于项目零售价格。这一价格既反映市场下行期的资产折价，也包含政府信用与规模采购的议价因素。其可复制的程度，取决于后续同类交易能否沿用相同的组织方式。
其三，机构采购有条件成长为一条独立于零售市场的大宗通道。案例显示，机构买方在标的偏好（整栋、产权清晰）、交易方式（批量议价）与改造要求（结构安全、集体居住标准）上，均与家庭购房者明显不同。若此类需求持续释放，大宗机构交易有条件从“偶发个案”走向一条相对独立的细分通道，并在交易定价、改造标准与配套服务上逐步形成自身规则。这既是对房企产品与渠道能力的检验，也是房地产服务业新的业务界面。
四、相关启示
基于上述案例、成因与影响分析，可从地方政府、高校、房地产企业三个层面得出以下启示。
1、对其他地方政府的启示
第一，建议将高校等公共服务机构的住宿需求纳入存量房收储的统筹安排。案例显示，这类需求使用主体明确、入住时间确定，房源购置后可直接投入使用，无需二次分配；对存量去化压力较大的城市而言，其消化的是增量房源，而非与其他买方争夺既有份额。值得推进的是把分散的机构需求集中管理，由地方统一对接房源与价格，把单个机构的采购行为转化为有统筹的供给安排。
第二，建议补齐两项制度供给。一是技术标准。国家文件已要求对拟改造利用的存量用房先行开展抗震等安全性鉴定、严格按照相关标准规范设计改造，但面向“商品住宅改造为集体居住用途”的适用性技术标准仍不健全，个案多需以专家论证方式解决。宜以现行《宿舍建筑设计规范》为基础，出台面向存量住宅改造的适用性技术导则——技术标准不统一，个别项目的经验便难以转化为可复制的方案。二是校地协同的常态化机制。审批协同与需求对接目前主要依赖个案协调，宜将其稳定为可预期的流程安排，使项目推进不因人事与协商周期而波动。
第三，路径选择应服从本地住房价格结构。购置路径能否成立，取决于本地存量房源的价格水平：房价较低的城市，购置可在预算内形成规模；房价较高的城市，购置难以成立，租赁是更现实的选择。这一分化并非地方偏好差异，而是成本结构的结果。以上海为例，其高校宿舍资源补充长期以租赁为主，包括整体租赁与公寓合作等多种形式——在高房价城市，存量盘活的主要形式是使用权的转换，而非产权的转移；同一思路在不同价格结构下，会表现为不同路径。
第四，购置规模宜以实际床位缺口为限。财政综合测算是这类项目得以推进的重要动力，但需求侧的支撑具有阶段性。以缺口峰值为购置上限，而非按更长周期的需求上限配置资产，是这一类项目最需要坚持的决策纪律。
2、对高校的启示
需同步建设资产管理能力与配置纪律。购置形成的是长期持有的固定资产，涉及维护、更新与处置的全周期管理，而高校并非专业的房地产运营主体，这部分能力需专门建设，或通过委托专业机构解决。更关键的是配置纪律：案例中的购置价格较项目首开时已有明显折让，为高校提供了优于新建的成本条件；但各案例的购置价格与市场价格之间的关系不尽一致，价格优势并不完全相同。购置并非一次性的成本事件，而是需要纳入长期资产管理的决策。合理的做法是将购置规模控制在缺口峰值之内的可逆区间；在租赁与购置之间，宜按缺口持续时间是否超过资产折旧周期来判断。
3、对房地产企业的启示
第一，机构客户应作为大宗去化的常规渠道予以建设。案例显示，高校等机构构成了一类具有明确使用需求、集中批量采购、且以整栋成交为特征的买方。对房企而言，与其在零售端长期等待，不如主动建立机构客户线，将滞销或去化困难项目整合为可整栋交易的标的，纳入大宗交易渠道管理。被购置房源普遍具备滞销、可整栋取得、产权清晰三项特征——这三项同时构成机构市场的准入条件，具备提前识别与对接的空间。
第二，合规改造能力构成新的专业门槛。交易达成之后的改造环节并非通常意义上的装修，而需要在结构安全、疏散消防、设计规范等方面逐项对标并取得主管部门认可。房企若希望进入这一渠道，需具备或整合三类能力：改造方案的合规设计能力、与主管部门就论证与审批的沟通能力、对改造周期与成本的准确测算能力。这一能力对既有滞销库存的价值，可能高于一次性的价格折让。
第三，在买方市场中，价格折让所换取的确定性，通常优于继续持有等待原价成交。案例中的购置价格普遍较项目首开时明显折让，换取的是资金一次性回笼与销售费用、时间成本的节约。账面折让幅度并不等同于实际损失；需要评估的，是持有期间的资金成本与价格继续下行的风险同折让幅度之间的比较。
结语
将这一现象置于更长周期观察，其意义超出高校住宿资源补充这一层面。它触及了存量住房阶段的一个重要课题：当住房市场由增量开发转向存量运营，城市住房供给体系如何为“机构使用者”留出通道，以及这一通道应由何种规则加以保障。
以高校为代表的机构买方入场，为回答这一课题提供了一次实际的检验。从运行情况看，该模式的价值已在案例中得到验证：高校以短于新建的周期补齐了床位缺口，并同步改善了学生的居住条件；房企为滞销项目找到了确定性的去化渠道；地方财政使民生支出与存量去化出自同一本账；学生则以校内住宿费标准获得了商品住宅的居住条件。四个主体的收益在同一笔交易中同时实现，这是该模式能够在较短时间内于多地推开的现实基础。
更值得注意的是它提供的一条方法：存量商品房可以通过功能转换，从“面向家庭户的商品”转变为“面向机构的服务载体”。当房地产行业的价值来源由土地增值转向资产运营与功能重塑，能否完成此类转换、由谁承担转换成本与规则供给，将直接影响存量资产价值的实现程度。租赁住房、人才公寓等用途能否循此路径转换，仍取决于适用性标准的建立。
因此，这一批项目的意义并不止于去化了多少库存，而在于为存量住房的功能转换打开了一个口子，并验证了机构型使用需求的真实性。当前存量房源条件与价格条件同时具备，是推进此类转换的窗口期；而由个案经验走向稳定规则——技术标准与审批口径的进一步明确——是这一模式走向成熟的关键环节。
同时也应说明，该模式成立的重要前提是资产价格处于调整期、购置较新建具有明显的成本优势，市场条件变化之后，这一前提的强度也会随之变化。因此它是一条具有阶段特征的通道，其长期价值不在于被复制为一项常态制度，而在于为存量住房的功能再定位提供了一次完整的实践验证。观察这一批项目，其价值在于厘清：在存量住房功能再定位过程中，市场、政府与产权人的位置应如何界定。
执笔人：上海易居房地产研究院 姚腊
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