北京是全国首个开展集体建设用地建设租赁住房试点的超大城市，在全国住房租赁供给体系中占据独特地位。不同于上海以R4纯租赁用地为主导的路径，北京走出了一条以“集体经营性建设用地建租赁房”为核心的差异化路径。十余年来，北京通过持续的政策创新与项目实践，为超大城市解决新市民、青年人住房问题提供了重要样本。
在制度保障层面，2014年10月28日，北京市国土局等7部门联合印发《北京市利用农村集体土地建设租赁住房试点实施意见》，为试点工作提供了坚实的政策依据。此后，2017年8月，国土资源部、住建部将试点范围扩大至13个城市（后增至18个），北京始终作为先行先试的标杆城市，走在政策探索与项目落地的最前沿。
北京集体土地租赁住房试点经历了从局部示范到规模化供给的演进。用数据串联试点历程，可以清晰看到其规模跃升的轨迹：
截至2016年底，北京已先后启动4批5个试点项目（包括唐家岭、温泉镇351地块、平房乡平房村、皇后店村、海鶄落村），涉及集体建设用地38公顷，可建租赁住房近1.5万套，总建筑面积约110万平方米。
2017年11月，北京印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确2017-2021年五年内供应1000公顷集体土地、建设50万套租赁住房的目标（年均约200公顷），为后续大规模供给定下基调。
截至2020年9月底，已有39个集体土地租赁住房项目开工，可提供房源5.3万余套。
截至2025年底，北京全市已认定的9批保租房项目中，有54个项目来源于集体经营性建设用地，新建规模约9.3万套（间），占比超63%，主要集中在丰台、朝阳、通州三区（房源量占比均在16%以上），其次为海淀、大兴、房山区（占比7%-11%）。
据测算，从2020年9月的5.3万套到2025年底的9.3万套，五年间集体土地租赁住房规划规模增长约75.5%，印证试点已从“示范探索”迈入“规模化供给”阶段。
数据解读：从2020年至2025年，北京集体土地租赁住房规模增长约75.5%，反映该供地模式已从初步探索步入常态化、规模化供给阶段，成为全市租赁住房供给体系的绝对主力。
北京集体土地租赁住房项目普遍采用“国有企业持有+专业市场化机构运营”模式，开发建设主体几乎清一色为市属/区属国企平台（如首创集团、北京建工、各区保障房公司），运营端引入专业品牌公司输出产品与服务体系。以下为三个代表性项目：
1. 首创和园·繁星社区
位于朝阳区豆各庄板块/十八里店乡。2019年首创集团与十八里店乡政府通过股权合作方式开发建设，项目总占地11.8万平方米，总建筑面积约40万平方米，提供6500+套长租公寓，配套近5万平方米商业，是北京目前最大规模的单体保租房社区。截至2026年7月，项目出租率95.9%，坪效租金2.78元/天/㎡，租金区间2719-6651元/月（数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统）。
2. 有巢国际公寓系列
其中包括总部基地店（位于丰台区，出租率94.7%，房源2314间，坪效4.04元/天/㎡，租金3291-3673元/月）和润棠瀛海店（位于大兴区，出租率96.9%，房源3246间，坪效2.53元/天/㎡）。有巢国际公寓资产已成为华夏基金华润有巢REIT的底层资产。
3. 万科泊寓·成寿寺项目
作为北京首个落地的集体用地长租公寓项目，采用村集体以土地经营权入股、北京万科负责建设投入、获得45年经营权的合作模式。村集体享受租金收益及经营分红，是“集体主导+企业运营”模式的开创性案例。
集体土地租赁住房建设周期长、资金沉淀大，其资金来源问题是行业关注的核心。依据北京市政策文件（京建发〔2020〕365号《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》）及公开报道，项目资金主要来源于以下四个方面：
农村集体经济组织利用自有资金建设； 市/区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁企业支付的租金（预付/趸租模式）； 以符合程序的资产抵押方式向金融机构申请贷款融资； 农村集体经济组织以土地使用权入股，与国有企业联合实施。在股权合作模式下，“出地”集体经济组织股比不低于51%，“出钱”国有企业占比不超过49%，如万科泊寓成寿寺项目、首创和园·繁星社区均采用此类合作架构。
在金融创新工具方面，政策明确探索推进保险资金、住房公积金等长期资金参与集体土地租赁住房建设；项目稳定运营一定期限后，鼓励通过资产证券化、REITs等方式退出融资。2022年5月，证监会发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，已将保租房纳入REITs发行范围。且政策新增了对集体土地发行REITs的具体要求，需说明集体土地产权人与项目公司关系、外部租赁用地租期不超过20年等，这意味着北京集体土地租赁住房项目已具备发行公募REITs的制度条件。实际案例中，华夏基金华润有巢REIT（底层资产含有巢国际公寓系列）、华夏北京保障房REIT均已上市，成为集体土地类资产证券化退出的实践范例。
集体土地租赁住房凭借土地成本极低的天然优势，其项目层面回报率通常优于同类市场化拿地新建项目，是保租房品类中盈利韧性较强的细分资产。具体回报率数据如下：
政策性 vs 市场化对比：保租房项目在税收优惠、土地成本降低等政策支持下，投资回报率约4%左右；而市场化租赁项目测算收益率通常仅2%左右，凸显集体土地低成本模式的比较优势。
资本化率低位运行：长租公寓/服务式公寓资本化率处于不动产各类资产中的低位水平：一线城市为4.6%-5.8%，二线城市5.6%-6.8%，显著低于购物中心、写字楼、产业园区等资产类型，体现高稳定性。
已上市REITs分派率：已上市的8只保租房REITs（含北京相关项目）2025年二季度整体年化现金分派率集中在1.82%-4.32%区间。其中，华夏北京保障房REIT2025年实现收入1.05亿元，净利润4537.62万元，可供分配金额7482.39万元，同比增长38.95%，当期现金流分派率2.53%；华夏基金华润有巢REIT（底层含北京有巢国际公寓项目）2025年收入约7905万元，净利润约1148万元，可供分配金额约5056万元，完成招募说明书预测数的102.15%。
数据解读：保租房依托税收优惠与低土地成本，投资回报率达4%左右，显著优于市场化项目2%的水平，凸显出集体土地模式在盈利韧性上的绝对优势。
尽管规模已达9万余套，北京集体土地租赁住房仍有大量项目等待入市。截至2025年底，北京已认定保租房中来自集体土地渠道的房源规模约9.3万套，占比超63%，其中已有19个项目开业运营，供应房源超3.24万套（间），尚有约6万套（间）已规划项目待入市（测算约5.7-6万套区间，与官方口径基本吻合）。
未来2-3年北京新增租赁住房供给仍将以集体土地新建租赁社区为绝对主力渠道，区别于部分城市转向存量改造为主的路径。具体在建/待入市项目案例包括：
北京顺义区仁和镇河南村集体土地建设租赁住房项目：总建筑面积7.55万平方米，规划8栋楼，预计2026年底具备竣工验收条件；
顺义高丽营镇张喜庄村集体土地租赁住房二期：规划2235套精装拎包入住房源，配建商业、幼儿园，预计2028年投用；
怀柔科学城长城青年社区一期：提供1300套青年公寓，预估租金约30-40元/㎡·月。
未来入市项目开发建设主体仍将以市属/区属国有企业平台（首创、北京建工、各区保障房公司等）为主，运营端延续“国企持有+专业市场化机构运营”合作模式。大量待入市项目将对市场产生三方面深远影响：一是大幅增加中端规范化租赁供应；二是加剧重点入市区域（丰台/朝阳/通州等）市场竞争；三是倒逼行业产品与服务标准提升。
回顾北京集体土地租赁住房试点的十四年历程，其本质是一场“政府引导、集体主导、企业运营、农民受益”多方共赢模式的成功探索。从2011年唐家岭破冰试水，到如今9万套规模的规模化供给格局，北京凭借集体经营性建设用地入市政策，蹚出了一条符合超大城市实际的租购并举新路径。未来，随着公募REITs退出通道的常态化与规模化项目的持续入市，北京将在规模化供给与资本市场对接方面持续深化，为全国其他试点城市提供可复制、可推广的经验样本。
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本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师于亚静撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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