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初见：金色圆顶下的"仪式感"
中午顶着大太阳走到售楼部门口，第一眼就被那个金色几何吊顶的圆形挑空镜厅"晃"到了——菱形金属拼花顶棚配合环形水景，中央"越秀·云萃"logo立于水台之上，颇有酒店大堂的排场（见售楼部实拍）。抬头看向项目实体，主体塔楼已封顶到高区，外立面还在施工，工地围挡上"中轴改善 终见云萃，板块十年新供 臻藏低密洋房 火爆热销"的标语十分醒目，营销中心的引导指示做得干净利落。
营销中心实拍
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项目概况
云萃是越秀地产"城市焕新"系列在京溪板块的第二子，业内也称其为"越秀云悦二期"。地块于2025年4月30日出让，历经20轮举牌由越秀以总价14.15亿元竞得，溢价率21.5%，楼面价约3.36万元/㎡，容积率仅2.5。项目规划6栋住宅：3栋21层塔楼（2梯5户）+3栋12-13层板楼（2梯2户），规划391户，占地约1.68万㎡，建面约4.2万㎡，绿化率35%，车位474个。物业为广州越秀云樾物业，费率3.9元/㎡/月。项目于2025年6月28日首开，是当年广州首个"日光盘"，首推4栋105套，首推接近售罄，开盘两个月网签约92套，去化率约87%。
来源：项目提供
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区位交通：一步天河的"轨交盘"
沙盘展示区的区位大屏一目了然：项目紧邻在建地铁18号线京溪路站，未来1站到广州东站、2站到珠江新城、3站到琶洲，距3号线梅花园站约1公里。1公里内有广垦壹号商业MALL、信达金茂广场；5公里覆盖东方宝泰、天河城、天环、太古汇等珠江新城顶级商业；3公里内三大三甲医院（南方医院、三九脑科医院、省妇幼保健院天河院区）环伺。教育方面对口白云区省一级京溪小学，但项目本身未配建学校，这一点比隔壁一期云悦（自带24班小学）逊色。
营销中心内部实拍
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沙盘与户型：板楼、塔楼各显身手
站在沙盘前，能清晰看到6#、8#为塔楼，5#、7#则是低密板楼组团，规划路、物业管理用房、车库出入口一目了然（见沙盘实拍）。展板重点力推"五开间朝南"板楼产品：建面约121㎡南向宽奢四房，约18米南向面宽，V字形板楼设计使左右两户不共墙，采光通风俱佳；对比纯板楼与塔楼的通透性、私密性差异图也做得很直观。另有约90㎡三房两厅"鼎萃"新规户型，飘窗半赠送、阳台半赠送空间标注清楚，走廊尽头的样板间实景，客厅落地玻璃直接对望庭院绿植，厨房中西双厨动线合理，儿童/自然主题的多功能房设计也颇具巧思，整体精装交付质感在同价位段中属上乘。
沙盘实拍图
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价格与竞品：一张对比板看懂性价比
案场展示的价格竞品对比板信息量很大：越秀云萃当前报价约5.8万-6.5万元/㎡，121㎡户型总价约700万起，容积率2.5、12-13层；而对比板上罗列的天河板块竞品——如某项目14万-16万/㎡、天河公园板块约16万/㎡、天河壹品约8万/㎡、天河花园约7.6万-7.9万/㎡、天河华庭约7.4万-8.6万/㎡等，普遍比云萃高出2万-10万元/㎡不等。结合网络查证，云萃首开价约5.3万-5.9万/㎡，与一期云悦（53,000元/㎡，88-105㎡户型）基本处于同一价格带，仅贵出约5%-15%；而周边天河沙河板块的英广瑧尚约5.5万/㎡，越秀天河和樾府高达6.5万/㎡。以121㎡四房总价约700-760万计算，对比天河同面积段动辄1000万+的门槛，总价差可达240万-300万，这也是云萃能吸引近四成天河客群外溢置业的核心逻辑（以上竞品价格数据来源于网络公开楼盘信息及媒体报道，实际以案场成交价为准）。
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优劣势总结
亮点：①越秀品牌+"日光盘"热度延续，板块认可度高，客群纯粹（周边政府机关、医院、高校及职住客为主）；②低容积率2.5、板楼产品稀缺，同板块十年仅供应4宗宅地；③地铁18号线上盖预期强，长期通勤价值可观；④精装交付标准与样板间实景观感在同价位中较为突出。
短板：①未自带配建学校，教育配套弱于一期云悦；②周边短期仍以产业园为主，生活氛围需依赖一期成熟配套过渡；③地铁18号线目前仍在建，兑现时间存在不确定性；④120㎡+板楼产品单价溢价明显，改善客群总价压力不小。
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投资建议
对自住的天河、白云职住客群而言，云萃在总价、低密度、产品力三方面相较天河同类改善盘具备较明显的置业性价比，尤其121㎡南向板楼产品适合追求舒适度的刚改家庭；若长期持有并看好板块地铁通车及旧改升级，逢低择位入手性价比不错。但短期投资者需关注：一是板块内后续供应（含云悦、云萃剩余货量）叠加可能对去化和价格形成压力；二是地铁18号线通车节点若延后，短期溢价支撑将减弱。建议实地对比塔楼与板楼总价差、结合自身预算及入住时间窗口理性决策。
THE END
特别提醒：
本文由克而瑞广佛行业分析师杨焜成撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞·CO-Work平台的Al 数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容，本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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