01

竞拍结果解读

本次16.05%的溢价率处于稳健偏热区间。对标广州上半年整体涉宅地平均溢价率约23.64%，本次溢价率明显更低；对比海珠琶洲中二区地块约47%的溢价率，差距更为显著。但相较白云区上半年13.34%的平均溢价率，本次成交高出近3个百分点。

价格层面，42623元/平方米的成交楼板价，明显高于白云区上半年区域全口径楼板价均值2449元/平方米（注意该均值含大量外围低价地块），处于中心城区改善型地块的合理区间。

本次成交未出现白热化厮杀，主因在于地块体量偏小、定位精品改善，参拍主体聚焦，属于"稳健热度"而非"抢地"。

上图直观显示本次成交热度介于区域均值与核心区白热化地块之间，属稳中偏热。

03

政通路西侧板块基本面支撑

区位上，地块东侧紧邻白云区政府，位于中心城区核心地段。稀缺性上，容积率仅≤1.1，是中心城区极为稀缺的超低密住宅用地。板块热度方面，白云区2025年出让居住用地728亩、出让金额约113亿元，在广州全市11个区中排名首位，全市溢价率前10地块中有7宗来自白云区。

市场支撑方面，白云区2026年上半年商品住宅成交均价36161元/平方米（同比+0.73%、环比+5.73%），成交2897套（来源：CRIC克而瑞，截至2026/07/12，统计口径为商品住宅），区域新房价格企稳回升，为高端改善入市提供基本面支撑。

地块用途为二类居住用地，容积率≤1.1。在1月白云区土地推介中，该地块被称为"广州市中心难得供应的低密度宅地，对标周边总价超千万元的豪宅项目"。

总的来说，≤1.1的超低容积率决定产品形态趋向低密叠墅、合院类改善甚至类别墅产品，对标周边千万级豪宅；文化设施用地的复合属性或对社区配套与开发节奏形成一定要求；入市定价与去化上，预计走高端改善路线，单价与总价门槛较高，去化更依赖高净值客群深度。

结合广州"控增量、优供给""提质缩量""降容提质"、低容积率地块占比提升、向"好房子"改善产品倾斜的供地趋势，白云区乃至广州中心城区的低密改善地块，预计将持续受本地国资央企青睐。国企央企在"确定性溢价"逻辑下更有底气在核心区补仓，本次成交是这一格局的延续。

传导层面，高端低密项目入市后，或抬升板块价格上限，形成对区域改善预期的正向引导。对购房者的置业窗口提示：关注该板块高端改善新房的入市节奏，此类超低密产品供应稀缺，具备一定配置价值，但需结合自身预算门槛理性判断。