文/深圳进深 严明会
磨磨蹭蹭快一年，深业上塘项目，终于快要迎来入市关口。
其首地块（北地块）上宸瑞府，最近消息颇多。
不仅户型图流出，吹风价也曝光了。
首推的上宸瑞府，产品面积为约87㎡的3房2卫；
以及99、103、107、120、130㎡的4房2卫。
消息面上，项目将在不久后开展厅，最快预计7月初就能入市。
上宸华府地块，是深业在去年7月30日拿下的，至今也差不多快一年了。
据传出的吹风价，首推单价预计“5”字头起。
如果按这个价格，不算高，但要说惊喜也谈不上。
附近在售盘，卓越珺奕府、塘城NEXT TOWN贝壳参考均价4.5万/㎡、4.8万/㎡。
另外，联发新澍雅居5.8万/㎡，深业颐樾府6.3万/㎡。
所以说，要看和谁比，跟附近同样是新国标产品比，上宸瑞府吹风机似乎有优势。
而跟非新国标盘比，项目的价差又有点大了。
就看上宸瑞府最后开盘，折扣大不大。
从爆光的产品户型看，项目作为新国标盘，还是很受市场期待的。
87㎡做了三房两卫，99㎡上四房，对刚需家庭友好。
不过，这基本也是眼下许多新国标盘的配置了。
具体看户型，87、99㎡均为竖厅格局，阳台不算大，3.2-3.3米左右。
99㎡户型，虽然做了四房，但也可以看到，其中一个房间较为局促，宽度仅2.1米左右。
103㎡及以上户型，有客厅连接次卧的大阳台。
其中，103㎡也是竖厅格局，主卧开间不算大，仅2.8米左右。
120、130㎡户型则均是横厅格局。
据了解，上宸瑞府的实际得房率能到92%-99%，飘窗可以优化。
所以空间使用起来，应该还是不错的。
上宸瑞府是深业集团上塘项目的其中一个地块。
去年7月底、8月初，深业先后在这里拿下上宸瑞府、上宸华府地块。
两个地块相连，统一规划和开发，共规划1047户。
其中，上宸瑞府的开发主体，为深圳市深业龙兴地产有限公司。
龙兴地产的法定代表人、董事为王森。
上宸瑞府建设用地面积2.19万㎡，总建筑面积10.07万㎡。
计容积率建筑面积7.08万㎡。总户数是569户。
上宸瑞府，共规划打造五栋住宅，层高仅有24-25层，容积率3.1。
所以，就像前面所说的，较大的社区，较低的容积率、楼高，新规得房率，都是上宸瑞府的优势所在。
缺点方面，谈论比较多的，项目就在福龙路的边上。
福龙路往西还有铁路和深圳动车所，噪音是外界比较关注的点。
另外，进深君此前看到，小区的楼栋楼间距上不上大。
最大的33米左右，在1栋和2栋之间；最小的，3栋和5栋一单元楼间距，约18米。
此外，1栋和5栋二单元，5栋二单元和5栋一单元，楼间距约19米。
不过，整个小区都在25层、24层，没有超高层，应该也还算好。
上宸瑞府所在的龙华，是近两年密集推盘的区域。
曾有相关统计，2026年龙华预计有22个新盘住宅入市。
推盘量上看，是全市最多的。
未来一段时间，该区域无论在产品还是价格上，还会继续“内卷”。
这也是上宸瑞府及上宸华府后续入市，不得不面对的问题。
所以说，上宸瑞府作为首推项目，市场还是很关注它的市场表现的。