6月2日，据南沙发布消息，由广州市住房和城乡建设局指导，广州市南沙区住房和城乡建设局主办，广州南沙新区房地产协会承办的2026年南沙区房地产高质量发展大会暨“南十条”发布会在广州南沙国际会展中心举办。会议以“产城共融，质领未来”为主题，并正式发布《关于进一步推动南沙区房地产市场高质量发展的实施意见》。

来源：南沙发布

据介绍，“南十条”涵盖了以旧换新、现房销售、购房入学、保障房收储、存量盘活、好房子建设、15分钟生活圈、市场化安置、一站式政务指引、风险防范等十个方面。

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该怎么样理解政策出台？对南沙乃至广州房地产市场产生什么影响？

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出台背景与南沙市场基本面

（一）南沙市场供求量价成交表现

"南十条"的出台具有清晰的市场基本面动因。2024-2025年，从克而瑞数据反映的南沙区商品住宅供求、库存、土地及全市二手房表现看，南沙正处于"成交回稳、价格筑底、库存高企、土地国资托底"的复合阶段。

克而瑞数据监测显示，2024年1月至2025年12月期间，广州南沙区商品住宅市场呈现出"量能修复、价格承压"的典型特征。汇总数据显示，统计期内南沙区新房累计成交14854套、成交面积170.91万m2、成交金额408.31亿元，成交均价23890元/㎡。

从月度走势看，2024年新房市场在四季度迎来明显放量:2024年10月成交1097套、11月1008套、12月1248套，成交金额连续三月维持高位。进入2025年后，市场延续震荡修复态势，2025年12月单月成交892套、成交金额22.31亿元，环比+56.49%，但成交均价同比下滑-7.86%，仅为20714元/m，成为统计期内的低点，呈现出明显的”以价换量”特征。

（二）库存压力

克而瑞数据监测显示，截至2025年12月，南沙区商品住宅库存套数13766套、库存面积162.07万㎡，去化周期为27.1个月，回顾整个统计期，去化周期曾在2024年6月达到28.3个月的高位，整体上南沙楼市的去化压力始终维持在较高水平。

正是在"量能恢复但价格承压、库存高企且去化周期长"的背景下，"南十条"应运而生，成为南沙系统性破解楼市供需矛盾、构建房地产发展新模式的重要抓手。

"南十条"政策核心内容逐条解读

"南十条"涵盖以旧换新、现房销售、购房入学、保障房收储、存量盘活、好房子建设、15分钟生活圈、市场化安置、一站式政务指引、风险防范十大维度，是广州首个区域级系统性楼市新政。

下图为“南十条”政策逐条解读：

值得一提的是，“南十条”中的“以旧换新”具备以下优势：

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政策影响多维度分析

（一） 对购房者的影响：置换路径全面打通

政策直击"卖旧难"核心堵点，解决了过去置换中"旧房挂牌多久卖掉不知道、会不会被砍价、要不要租房过渡、中介杂费谁出"的四大痛点。评估费全免、税费按规定承担、6个月免租过渡期、带押过户支持，使置换的时间成本与财务成本显著降低；复核机制亦给予业主一定议价空间，促进置换需求进一步释放。

（二）对房企的影响：竞争格局分化，倒逼产品力升级

入选房源库的8个开建集团楼盘获得稳定客源导流，对其他房企形成竞争压力。与此同时，政策倒逼产品力升级--产品的竞争焦点将从单纯的地段和价格，全面转向"产品力"较量，绿色建筑、智慧社区、高品质物业等服务将成为新建项目的核心竞争力。

（三） 对城市与人口战略的影响：深层抢人意图

方案"全市收购+只能买南沙房"的设计，深层目的是吸引广州其他区域居民迁入南沙。据克而瑞研究，2025年末南沙区常住人口99.32万人，较2024年末仅增加0.93万人，距"十四五"规划中调低后的120万目标仍有显著差距。政策实施叠加首批30亿资金量，可以在一定程度上吸引人才聚集南沙，推动南沙发展。

（四） 对住房供应体系的影响：双轨制构建

收旧主体为南沙开建住房租赁发展投资有限公司，名称已点明用途--旧房未来大概率转为租赁住房。南沙开建旗下公寓运营主体南沙人才乐居投资运营有限公司自持物业逾25处、房源逾6000套，核心地段住宅物业超50万平方米，具备充分的运营基础设施。这使得南沙得以加速构建"商品住房+保障性住房"双轨并行的多层次、全覆盖住房供应体系。

整体来看，"南十条"作为广州首个区域级系统性楼市新政，与"穗八条"形成市区两级政策合力，构建起覆盖需求端、供给端、存量端的完整政策闭环。从需求端的"以旧换新+购房入学+人才补贴"组合，到供给端的"现房销售+土地出让金延期+好房子建设"创新，再到存量端的"国企收储+市场化安置+商办盘活"机制，"南十条"以系统性思维回应了南沙楼市"库存高企、价格承压、置换不畅、人口缺口"的多重挑战。