5月29日上午，一则消息在南宁购房圈刷屏。【保利盛棠印】教育+优惠双重利好落地！官宣：南宁市37中、衡阳路小学双教育集团优质教育资源正式划入！

对于一个还在城市展厅阶段的项目来说，这无疑是开盘前最重磅的一记"实锤"。

要知道，37中和衡阳路小学是西乡塘区两所家长们公认的老牌名校，分别担任各自学区的"学区长学校"。学区身份的正式落定，意味着保利盛棠印将"地段+品牌+产品+学区"四大筹码集齐——这是改善购房者最在意的四件套，也是支撑一个项目长期价值的底层逻辑。

那么，这份利好的含金量到底有多高？透过克而瑞好房点评网，一起来看北大北路这个被配套升级赋能的板块，又凭什么持续升温？我们一起拆开来看。

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项目档案：保利盛棠印——印系入桂的改善标杆

保利盛棠印，是保利置业旗下"印系"产品序列在南宁的首次落地之作。印系，是保利置业重点打造的改善产品线，从上海海上印到济南明湖印，皆以"开盘即热销、入市即标杆"在多个城市留下口碑。

基本档案一览

• 开发商：保利置业

• 位置：南宁市西乡塘区新阳龙腾板块，北大北路东面

• 售楼处地址：南宁市西乡塘区衡阳西路北大北路20号小区西北侧

• 规模：占地约36.88亩，7栋25-26层板楼
• 产品：5栋三代住宅、2栋四代住宅，一梯一户纯板楼
• 户型：建面约113㎡、125㎡（三代）、139㎡（四代），得房率超100%
• 开发商：广西保利置业集团有限公司

• 建筑高度：80米

• 总户数：546户

• 容积率：2.8

• 绿化率：35%

户型与产品力

项目由7栋板楼组成，25-26层，采用T2纯板楼+公建化外立面设计。户型为建面约113㎡、125㎡、139㎡的纯改善四房（4室2厅2卫1厨1阳台）。其中2#、5#楼为第四代住宅，其余为三代产品。

据克而瑞好房点评网显示，项目为纯改善小区，全部做板楼，主打一梯一户/两梯两户，户型得房率高、超100%；公建化外立面、现代风园林，细节拉满。

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学区双优质教育配套解读：“37中+衡阳路小学”双教育集团含金量几何

1. 三十七中学区（初中）

根据南宁市各大城区学区划分方案，三十七中学区由第三十七中学（学区长学校）、第二十五中学、明天学校三十七中校区、石埠中学、金陵中学组成。

作为学区长学校，37中是西乡塘区初中教育的代表之一。师资方面，在《取得2025年度广西中小学正高级教师专业技术职务任职资格人员名单》中，南宁市第三十七中学张露老师赫然在列，正高级教师含金量是衡量学校师资水平的重要指标。

2. 衡阳路小学学区

衡阳路小学学区由衡阳路小学（学区长学校）、五里亭第二小学、华西小学、友爱小学、壮志路小学、龙腾路小学、坛洛镇中心小学组成。衡阳路小学是西乡塘区老牌名校，在本地家长心中有着扎实的口碑积淀。

3. 区域教育资源整体优势

更关键的是，北大北路片区本身就是南宁老城区教育资源最密集的区域之一。

据有关报道介绍，地块周边教育资源优越，有三十六中（衡阳校区）、三十七中（白苍岭校区）、北大路小学等多所优质学校，地块东侧还将规划新建一所优质小学。

而在衡阳西路片区城中村改造的官方介绍中，火车站片区教育资源被特别提及："片区内有南宁市第三十七中学、南宁市三十六中学、南宁市第十八中学、衡阳路小学、锦华小学、南宁市衡阳西路第二幼儿园等。"

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板块价值：北大北路为何被配套升级赋能反复加注

1. 老城核心，稀缺低密

保利盛棠印所在的北大北路板块，是南宁罕见的老城核心+低密地块组合。

根据《竞价118轮！楼面价4722元/㎡！2026年南宁首宗宅地土拍强势开局》一文分析：在老城区，盖的房子很少有容积率低于3.0的，动辄33层、34层、一梯四户六户，密密麻麻。而该片区的新地块容积率上限仅2.5，限高80米，最多26层，"老城区、低密度，稀缺得很"。

地块离地铁1号线白苍岭站和广西大学站都不远，三面都是城市主干道，出门上清厢快速路十几分钟可达朝阳、万象城。新秀公园、滨江公园、第八人民医院、广西中医药大学附属瑞康医院、农院路美食街、火炬路奶茶店、西大商圈——住在这里，是住在一个已经运转了几十年的城市核心里。

2. 衡阳西路片区城中村改造重磅落地

更重要的变量是衡阳西路片区城中村改造。

根据南宁市发改委2024年5月10日的批复，衡阳西路片区城中村改造建设规模由5625.97亩扩大到5777.28亩，扩容151.31亩，是南宁八大城中村改造中体量最大的项目。

根据南宁市发展和改革委员会官方公告：项目建设范围约6283.48亩，拆除房屋面积约506.44万平方米，建设安置住房建筑面积约195.81万平方米。

改造划分为火车站片区、动物园沿江片区、三秀片区。其中火车站片区定位为"城西城市门户和老城活力核心"，通过高铁+地铁双轨TOD开发模式，构建商贸商务+品质消费双轮驱动的城市综合体。

3. 土拍火热，真金白银投票

板块价值最直接的印证，来自土拍现场。

• 2025年12月：保利在隔壁拿下北大北路地块，楼面价4313元/㎡（现案名保利盛棠印）。

• 2026年4月底：建发（泉州兆臻置业有限公司）以总价约3.12亿元拿下GC2026-007地块（39.694亩），楼面价4722元/㎡，溢价率42.3%，118轮竞价。

• 参拍房企：保利、建发、邦泰、中海、宏鑫达、凯誉汇+恒力+鑫凯恒联合体等7家房企。

• 5个月时间，板块楼面价上涨约409元/㎡。

地块规划指标：容积率＞1.5且≤2.5，建筑限高≤80米，绿地率≥35%，商业比例≤3%——几乎是一块纯居住地块。

解读：5个月时间，板块楼面价从4313元/㎡上涨至4722元/㎡，央企、国企、实力民企同台竞拍，118轮厮杀印证了实力房企对该片区价值的认可。面粉价格上涨，往往预示着面包价格的同步攀升。

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市场数据：新阳龙腾板块供求与库存表现

根据克而瑞数据（仅统计商品住宅口径），新阳龙腾板块2025年5月至2026年4月住宅累计成交表现为：

• 成交套数418套，成交金额42733.32万元

• 成交面积4.4691万㎡

• 成交均价9562元/㎡

分月看，2025年5月住宅成交152套（同比+83.13%、环比+40.74%），成交面积1.6219万㎡，成交均价8992元/㎡，为期间峰值。此后整体进入低位震荡，2025年12月住宅成交均价12465元/㎡为期间最高。2026年4月住宅成交20套（同比-81.48%、环比+25.0%），成交面积0.2426万㎡，成交均价9175元/㎡。

解读：克而瑞数据（仅商品住宅）显示，新阳龙腾板块2025年5月住宅成交152套为期间峰值，此后整体进入低位震荡，2026年4月成交20套，成交均价9175元/㎡。期间住宅成交均价最高出现在2025年12月，达12465元/㎡。

2. 库存改善，去化周期缩短

库存方面，根据克而瑞数据（仅统计商品住宅口径），截至2026年4月末，新阳龙腾板块住宅库存1890套、21.1867万㎡，库存套数同比-17.4%、环比-1.1%，库存面积同比-16.78%、环比-1.2%。

解读：克而瑞数据（仅商品住宅）显示，新阳龙腾板块住宅库存套数从2025年5月的2142套持续下降至2026年4月的1890套，库存呈去化趋势；但12个月口径去化周期从25.4个月拉长至56.9个月，反映成交端走弱速度快于库存消化速度。

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竞争格局：保利VS建发，板块品质化升级

接下来，北大北路板块将上演一场"双强对决"。

保利盛棠印已经定调高端改善路线——T2纯板楼+公建化立面，建面约113-139㎡纯改善户型，2#、5#为第四代住宅，主打一梯一户/两梯两户。

建发则刚刚以4722元/㎡楼面价拿下隔壁地块。这家在南宁操盘过建发央玺、建发五象印月、建发养云、建发鼎华·北大珑廷的房企，对该片区熟悉度极高。其新中式产品线在南宁口碑一直在线。

关键背景是：该片区自北大珑廷、洋浦星之后，约6-7年无新商品住宅供应，积压了大量地缘性改善、学区房需求、老城置换需求。两大品牌房企同台竞技，板块产品力和人居价值有望被进一步拉升。

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综合研判：利好之外，也要冷静看待

1. 多重价值叠加

学区利好的官宣，让保利盛棠印从一个"待开盘改善项目"，升级为"双名校学区+央企品牌+印系产品+老城核心"的复合型标的。对于关心子女教育的家庭、希望地缘改善的老城客户而言，这是一份难得的"四合一"选项。

2. 客观看待不足

当然，老城区也有自身的局限。根据相关报道分析中坦言：项目所在的老城区，"老城区路段拥堵，人流嘈杂，城市面貌一般"。这是老城区不可回避的现状——成熟意味着饱和，便利伴随着拥挤。购房者需要结合自身需求权衡。

3. 给购房者的几点建议

• 横向对比产品：保利盛棠印之后，建发新盘大概率也将入市。两强相争，建议改善客户多去看、多比较产品细节。

• 明确自身定位：地缘性改善客户、学区房需求客户、看重老城便利的置换客户，是该项目最匹配的人群。

  
  

结语

从2025年底保利在北大北路落子，到2026年4月底建发118轮厮杀拿地，再到5月29日学区双名校官宣——北大北路板块用半年时间，完成了从"沉寂6年的老城片区"到"品牌房企必争之地"的价值跃迁。

学区落定，只是这场板块价值重估的一个注脚。当实力房企用真金白银投票，当央企、国企用产品力背书，当城中村改造按下加速键，这片承载着南宁几代人记忆的老城核心，正在迎来属于它的新一轮黄金时代。