开篇综述：库存收缩中的震荡前行
进入2026年，南宁楼市的关键词从"普涨普跌"逐渐切换为"分化"二字。截至2026年4月，南宁全市商品住宅库存为50538套，同比下降10.65%，环比下降0.95%；库存面积565.58万㎡，同比下降10.56%。去化周期25.6个月。
这意味着什么？一句话—总量在压缩，但卖完仍需两年多。在"以价换量"的整体基调下，1-4月成交呈现出鲜明的"N型"震荡，区域之间的冷暖差距进一步拉开。我们也可透过克而瑞·好房点评网的相关项目测评，作一定置业参考依据。01
成交"N型"走势：1月平稳、2月深跌、3月反弹、4月回落把视线拉回到月度成交，三大重点区——青秀、良庆、兴宁，几乎同步走出了一条"N型"曲线。
青秀区：1月成交253套（成交均价14992元/㎡）→ 2月骤降至106套（14356元/㎡）→ 3月强势反弹至257套（15433元/㎡）→ 4月回落至151套（15035元/㎡）。良庆区：1月389套（10291元/㎡）→ 2月261套（9961元/㎡）→ 3月冲高至511套（9833元/㎡）→ 4月回落至364套（10813元/㎡）。兴宁区：1月218套（8974元/㎡）→ 2月153套（8694元/㎡）→ 3月跃升至382套（8806元/㎡）→ 4月277套（9053元/㎡）。
解读：上图清晰呈现了"N型"特征——1月开局平稳，2月受春节假期影响整体深跌，3月集中网签集中释放带动反弹，4月在透支后回落调整。三区量能节奏几乎同步，但价格表现明显分化。
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青秀区：高端"压舱石"
青秀区作为南宁高端代表，1-4月成交均价稳定在14356元/㎡至15433元/㎡区间。同比数据显示，1月+5.96%、3月+9.17%，价格仍保持正增长，是全市价格端最具韧性的区域。
良庆区：刚需改善盘下的同比承压
良庆区聚集了大量五象新区刚需及首改产品，1-4月成交均价9833-10813元/㎡。但同比看，1月-14.83%、2月-26.96%，价格调整较为明显。4月套均价140万元/套（同比-1.97%），改善属性产品占比有所提升。（数据来源:克而瑞）兴宁区均价区间在8694-9053元/㎡，总价段最为亲民。值得关注的是，其成交均价同比反而上涨:1月+25.24%、2月+4.89%、4月+21.44%。这并非市场单价跳涨，而是成交结构改善--更高品质、更高单价的产品占比扩大所致。03
库存与去化周期：区域分化加剧
如果说成交曲线反映短期节奏，那么库存与去化周期则揭示中期压力。南宁各区库存套数与去化周期(12个月口径)
库存套数:套 | 库存套数 | 去化周期(12月) |
兴宁区 | 4070 | 17.1 |
西乡塘区 | 5078 | 15.8 |
邕宁区 | 5611 | 73.6 |
青秀区 | 7727 | 18.2 |
江南区 | 12762 | 25.6 |
良庆区 | 15290 | 34.7 |
数据来源：克而瑞
解读：良庆区库存绝对量全市最高（15290套），江南区紧随其后（12762套）；但若叠加去化周期看，邕宁区高达73.6个月的去化压力远超其他区域。相比之下，西乡塘（15.8个月）、兴宁（17.1个月）、青秀（18.2个月）三区相对健康。全市层面，50538套的库存对应25.6个月的去化周期（12个月口径），区域分化已成为今年南宁楼市最显著的特征。青秀区——量缩价稳，高端韧性
青秀区4月供应套数223套，同比+178.75%，供求比1.46，供应端有明显放量。但库存仅7727套，去化周期18.2个月，整体处于健康区间。分化原因：核心区位、教育资源密集、改善型客群基础牢固，使青秀区的"以价换量"压力相对较小。即便1-4月成交套数同比降幅明显（4月-70.1%），但价格端仍能维持小幅正增长，体现出高端市场的韧性。（数据来源:克而瑞）良庆区4月供应666套、成交364套，供求比1.87。从1-4月累计看，供应1552套，明显高于累计成交1525套。库存15290套居全市之首，去化周期34.7个月，压力显而易见。分化原因：五象新区前期供地集中、产品同质化竞争加剧、人口导入节奏跟不上供应节奏，是良庆区面临的核心挑战。（数据来源:克而瑞）3. 兴宁区——量价齐升，结构性反弹成交套数同比大幅增长:1月+131.91%、2月+194.23%、3月+285.86%、4月+125.2%。库存仅4070套，去化周期17.1个月，处于全市最低水平之一。分化原因：一是低基数效应明显；二是东沟岭等板块改善产品入市，提振价格结构；三是套均价92-98万元区间的亲民总价段，精准匹配了首置首改客群的预算上限。（数据来源:克而瑞·好房点评网）
回望2026年1-4月，南宁楼市呈现出三大核心特征:总量收缩：全市库存5.05万套（约5.1万套），同比下降10.65%；节奏震荡：1-4月成交走出鲜明"N型"，3月反弹后4月回落。向前看，全市25.6个月（12个月口径）的去化周期意味着供给端调节仍需时间，尤其是良庆区34.7个月、邕宁区73.6个月的库存消化压力，将成为后续观察的关键变量。对购房者而言，把握区域结构差异、关注产品力与总价段匹配度，比简单的"涨跌判断"更具参考价值。南宁楼市的下半场，注定是一场"精耕细作"的耐力赛。你认为哪个区域最有看点？欢迎在评论区聊聊你的判断。
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞广西区域分析师韦凤仙，通过人机协作综合使用行业Skills功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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