行业研究 | 住存量房收购两周年，保租房用途占五成

两年来，收购存量房做保障房等用途的系列工作，其相关政策演进呈现出典型的“由点及面、层层深入”的特征。

首先，在启动逻辑上，政策从“消化存量与优化增量”的宏观导向入手，逐步向具体操作层面落地，体现了从顶层设计到基层执行的清晰传导路径。

其次，在推进节奏上，政策经历了从初步探索、系统搭建到资金配套、用途拓展的快速迭代过程，各部门（如住建、财政）及不同层级会议之间衔接紧密，形成了“会议部署—部门落实—资金支持—制度完善”的闭环推进模式。

再次，在权责分配上，政策呈现出向地方倾斜的特征，逐步赋予城市政府在收购主体、价格及用途等方面更大的自主权，体现了因地制宜、分类施策的治理思路。

（一）保障性租赁住房

保障性租赁住房是存量商品房收购后最常见的改造方向，主要面向新市民、青年人等群体，解决其阶段性住房困难。各地通常要求收购房源满足“小户型、低租金”条件，并多布局于交通便利或产业园区周边，以实现职住平衡。需要说明，这里将部分城市的“一张床”、“员工宿舍”等业态也纳入其中。

典型案例与数据支撑：截至今年3月，贺州市已完成6231套存量商品房收购，其中市本级首批1180套已明确全部用于保障性租赁住房建设，租金标准严格控制在同地段市场租金的80%以内，并实行“租售并行”模式。另据去年底统计，山东省通过发放住房租赁团体购房贷款，已支持济南、青岛等城市收购2500套、16.5万平方米存量房用作保障房。其中，2025年12月5日，青岛市的案例显示，国家开发银行牵头工商银行、交通银行投放银团贷款8100万元，期限30年，支持收购存量商品房373套、建筑面积2.2万平方米，项目经装修改造后可提供保障性租赁住房800多套。

（二）配售型保障房

（三）人才住房

典型案例与数据支撑：郑州截至2025年底，全市累计配租人才公寓达10.92万套（间），服务青年人才超12万人，市级项目平均出租率高达97%。其房源大量来源于政府收购的存量商品房，经标准化改造后实现“拎包入住”。贺州市富川县落地了全区首笔收购存量商品房用作人才房的贷款，授信7500万元，用于收购253套、总面积超2.8万平方米的房源。重庆则出台新政，鼓励国企收购存量商品房，其中明确提及人才房、青年公寓等用途，并对收购主体给予按总金额1%的补贴。

（四）安置房

将存量商品房用作回迁安置房或房票安置的备选房源库，是“去库存”与“旧改”相结合的高效路径。相比传统新建安置房，这一做法极大缩短了安置周期，直接消化市场库存，同时也能满足动迁居民对不同区位居住选择的多样化需求。

（五）其他新用途

在公开的披露中，关于存量商品房收购后用于各类新用途的情况，目前多从个案角度进行说明，而全国层面的系统性分析相对较少。但通过对这些个案的研究和整理，仍能帮助我们更清晰地理解各类用途的结构性比重，从而为后续用途拓展、新场景发现等提供思路和启示。

（一）局部数据揭示的用途分布特征

从已发行专项债所涉及的项目层面为例，保障性租赁住房（保租房）是绝对主力。以浙江、四川两地2025年发行的收购存量商品房专项债为例，其涉及的11个项目中，绝大多数收购项目均用于保租房。这与当前“租购并举”的政策导向以及住房租赁市场发展的重要性密切相关。尤其需要看到，租赁住房的发展，关系到如何更好降低大城市居住成本的问题，因此保租房领域的特点相对突出。相比之下，配售型保障房的体量要少很多。

在比重方面，人才公寓在多地被频繁提及。例如郑州等地，人才公寓的建设能级明显高于多数城市——不仅超过其他城市的人才公寓规模，也超过这些城市的保租房存量。这背后反映出“以房引才”战略的深入推进。尽管人才公寓与保租房在形态上有一定相似性，但人才公寓更强调与人才政策的结合，也与地方产业发展紧密挂钩，这一点值得关注。

安置房也是一个重要的增量领域。当前各地结合城中村改造力度的加快，安置房不断优化供给模式，即积极推进“以购代建”模式。在这一过程中，安置房与房票政策的结合效果明显。从广州等地的实践来看，这种结合确实有助于提升安置效率，也为后续城中村改造提供了更丰富的手段。

至于学生宿舍等其他用途，目前仍以“点状突破”为主。从绝对数量上看，与保租房动辄“数千套”“数万套”的收购规模相比，占比仍然偏低。学生宿舍是今年新增的亮点，与高校自建宿舍、增加学生住宿供给、改善学生住房条件等政策方向相一致。目前各地已围绕学生宿舍展开积极探索。需要指出的是，学生宿舍是一类特殊的住房形态，在实际运营中还涉及公共教育等公共服务属性，仍需根据具体情况进行相应调整。

（二）数据和比重分析

上述不同业态的用途分布，是基于现有公开报道所作出的概括性总结。实际推进过程中，各地数据仍需结合实际情况进一步细化，且会因各地进展不同而有所变化。总体来看，这一分布格局对各地具有参考价值，尤其是在用途比例的均衡分布方面，适度推进多元化配置和比例更优化，也是后续发展的重要方向。

总体来看，当前地方政府与国企平台收购存量商品房的用途呈现出“以租为主、以售为辅、多元补充”的显著特征。保障性租赁住房仍是绝对核心，而配售型保障房刚刚起步，规模尚处于培育期。

1.主导用途：保障性租赁住房（占比约50%）

这是政策落地的“基本盘”和“主力军”。由于国家政策明确鼓励、专项债资金支持力度大，且能快速解决新市民、青年人的住房困难，各地收购公告中几乎均将保租房列为首要用途。例如重庆、苏州、青岛等城市已完成多批次大规模收购，并委托专业品牌公寓机构（如万科泊寓、龙湖冠寓等）进行运营，项目出租率普遍较高。

2.重要组成：人才房/青年公寓（占比约20%）

该类型与城市“抢人大战”高度挂钩，主要集中于长三角、珠三角及部分强二线城市（如杭州、成都、武汉）。这些城市往往将部分优质收购房源定向配租或先租后售给符合条件的人才，以提升城市竞争力。其比例波动较大：人才流入需求强的城市可能升至30%以上，而普通地市则显著偏低。

3.弹性能手：安置房（占比约15%）

该模式主要服务于城中村改造、危旧房治理等城市更新行动。通过收购存量商品房直接安置居民，既能缩短安置周期（“拿钱等房”变为“现房安置”），又能快速消化市场库存。在郑州、西安、沈阳等改造力度大的城市，这一比例甚至更高；但总体受制于地方财政及安置规模，总量仍明显低于保租房。

4.谨慎探索：配售型保障房（占比约10%）

这是当前最受关注但规模较小的类型。主要原因有四。第一，政策窗口期较短，配售型保障房作为“新房改”的重要产物，2024年以来才开始大规模制度设计和项目推进，存量收购案例少于新建项目；第二，定价与利润约束严，要求“保本微利”，如杭州规定划拨土地价、建安成本及不超过5%的利润，且需与商品房市场保持价差，国企收购后算账压力大；第三，需求与供应的适配难度高，配售型保障房要求户型面积一般不超过120平方米，部分城市严控在90平方米以内，而市场上符合区位、单价、大面积段适配的存量房源相对较少；第四，商品房市场的价格深度调整和购房性价比提高，分流了一部分原先保障房的潜在需求。目前公开报道中，仅有青岛、大连、沅江等少数城市完成实质性的配售型收购和出售案例，大部分城市仍处于房源征集、细则制定或轮候库建设阶段。

5.新兴补充其他用途占比约5%

虽然现阶段比例很小，但正成为政策创新的试验方向。例如学生宿舍或教师公寓，部分大学城周边存量房被收购后改造为高校保障房；医疗设施配套住房，用于医院职工倒班宿舍或异地进修人员周转；养老服务设施，探索将闲置商办或存量住宅改造为嵌入式养老机构。这些模式目前多为个案，尚未形成可复制的大规模推广路径，但体现出“保障房+”的跨界融合趋势。

6.核心结论

综合上述梳理，两年来，存量商品房收购已形成“保障性租赁住房为压舱石、人才住房为增长极、安置房为补充、跨界改造为创新试验”的多元格局。展望未来，围绕存量商品房用于保障房等系列工作，本报告提出以下几方面政策建议，以更好推进相关工作。

（一）用途将进一步向“以需定购”细化

当前部分收储存在“先收后找用途”的现象，导致供需错配。预计后续各地将更加注重先摸排保障房、人才房、安置房的需求缺口，再匹配收购房源的地段与户型。同时，还需要结合新的场景去挖掘需求。单靠既有需求还不够，要结合当前内需提振的大背景，围绕住房空间需求进行深度挖掘。唯有从这个角度出发，才能真正做好相关工作。需求明确了，房源的消化就会更加容易。这不仅是收购存量商品房的原则，从房地产本身的供求关系来看，也符合这一逻辑。

（二）资金组合拳效应增强

从资金来源看，当前已从金融手段偏少转向了“专项债+银行贷款+专项借款+REITs+财政补贴”的组合模式。这些模式不仅丰富了收购的资金来源，也有助于搭建“投融管退”的运作机制，这对于做大做强市场、探索新的机制都具有重要意义。

（三）要与去库存和扩内需等工作进行有力结合

这一点很关键，实际上也是我们工作的总体方向。当前全国房地产市场的工作主线是努力稳定市场，因此需要从更高的格局来推进这些工作。此外，这些工作的推进对防范化解风险也有积极作用，后续还需要发力。

（四）逐步建立用途统计体系

当前缺乏统一的用途比例统计，本质上是行业仍处发展初期的阶段性特征。随着收购规模的持续扩大和各地监管体系的完善，预计未来将逐步建立“收购-改造-投运”的全链条统计口径。这就需要基于用途，围绕定价、租金、售价等内容，建立一个比较成体系的统计机制，从而更好理解市场需求与供应的匹配关系，也让公众能够更加了解这类项目和市场动态。

（五）二手房领域也要探索新用途