2025年12月南宁土拍 “年终大考”：拿地格局重塑，城市更新引领价值重构

一、市场整体图景：年终爆发式增长，为土地财政完美收官

土地市场是房地产市场的“晴雨表”，更是城市发展资金保障的重要支撑。2025年以来，南宁土地市场受行业大环境影响，整体呈现出 “供应有节奏、成交偏理性” 的特征，月度成交数据起伏波动，并未出现大规模的集中成交潮。而进入12月，尤其是12 月27日年度土拍收官战的打响，让南宁土地市场迎来了久违的爆发式增长，成为全年最具活力的月度节点。

数据显示，2025年12月南宁土地市场涉宅用地成交总建筑面积高达55.6万㎡，这一数据远超前几个月份的成交水平，成为全年成交的峰值区间。与此同时，楼面价也保持着稳定的水平，为3002元/㎡，与全年楼面价（3045元/㎡）基本持平，并未因成交规模的扩大而出现大幅下滑，实现了 “量价双稳” 的良好局面。这一结果的出现，并非偶然，而是政府端、企业端多重因素共同作用的结果。

从政府端来看，年底集中供地是完成年度供地指标的必然选择。2025年南宁市制定了明确的土地供应计划，其中城中村改造用地占住宅用地供应总量的60%，大规模的供地计划需要在年底完成收尾工作。为此，政府在12月集中推出了一批优质地块，覆盖青秀、西乡塘、江南、兴宁、良庆等多个核心区域，为市场提供了充足的 “货源”。同时，政府也借助一系列政策暖风为土地市场造势，如多孩家庭购房补贴、购房税费减免等政策的持续落地，有效提振了市场信心，让房企对未来楼市的去化预期有所改善，进而提升了拿地积极性。

从企业端来看，经过一年的观望与蓄力，部分房企手中积累了一定的资金储备，具备了拿地补仓的需求。尤其是本土房企，对南宁本地市场的发展前景有着更为坚定的信心，加之年底部分地块的出让条件更为宽松，为企业拿地创造了良好条件。而国企作为市场稳定的重要力量，在年底的集中供地中主动扛起托底重任，成为推动成交规模攀升的关键因素。

此次12 月土地市场的爆发式增长，不仅成功完成了全年的供地与成交指标，更为南宁全年土地财政画上了圆满的句号。土地财政作为城市建设资金的重要来源，其稳定收入能够为南宁的城市更新、基础设施建设、公共服务配套完善等工作提供坚实的资金保障，助力城市高质量发展。而从市场影响来看，年底的集中成交也为 2026 年南宁房地产市场的新房供应储备了充足的房源，有利于缓解部分区域的房源短缺问题，促进楼市供需结构的优化。

不过，即便12 月的土拍成绩亮眼，也难以掩盖南宁土地市场所面临的深层压力。此次年终的爆发式增长，更多是年度指标冲刺下的集中释放，并非市场自发的持续性回暖。从全年的市场走势来看，南宁土地市场仍处于深度调整期，房企的拿地态度整体趋于谨慎，市场的复苏之路仍需时间。

二、拿地主体格局：国企托底、民企突围，荣和独闯核心区

在2025 年 12 月的南宁土拍中，不同市场主体的表现泾渭分明，形成了 “国企托底、民企突围、荣和孤勇抢滩” 的多元格局。国企以强大的资金实力和政策使命成为市场的 “稳定器”，本土民企凭借对本地市场的深耕成为最活跃的 “生力军”，而荣和集团则以逆势拿地的姿态，成为核心区高端地块的 “独行者”。不同主体的拿地策略与选择，既契合了自身的发展定位，也适应了当前南宁土地市场的发展特征。

（一）国企稳如磐石，扛起“压舱石” 重任

在房地产行业融资渠道收紧、市场信心不足的背景下，地方国企成为土地市场不可或缺的“稳定器” 与 “压舱石”，这一特征在 2025 年 12 月的南宁土拍中体现得淋漓尽致。尤其是在 12 月 27 日的年度收官战中，国企的表现成为左右成交结果的关键力量，仅当天由国企竞得的地块就贡献了近半的成交金额，成为土地市场成交的核心支撑。

国企的托底作用，主要集中在良庆区（五象新区）等重点开发区域。良庆区作为南宁城市发展的新兴核心，承载着城市扩容、产业升级的重要使命，区域内的土地供应规模较大，但受市场预期影响，部分市场化房企对该区域的大面积地块持观望态度。在此背景下，南宁农工商集团、南宁市西部时代房地产开发有限责任公司、南宁城投集团等本土地方国企悉数登场，成为良庆区拿地的主力军。这些国企均以底价或极低的溢价率成功摘牌，既避免了地块流拍，保障了土地财政收入，也确保了良庆区开发建设的连续性，为区域的长远发展奠定了基础。

国企之所以能够成为土地市场的“托底者”，源于其独特的属性与优势。一方面，地方国企拥有强大的资金背景，其资金来源更为稳定，受行业融资环境的影响较小，能够在市场化房企持币观望时，具备持续的拿地能力；另一方面，地方国企肩负着一定的政策使命，需要配合城市的发展规划，参与重点区域的开发建设，推动城市基础设施完善与产业落地，这使得国企在拿地时，不仅考虑市场经济效益，更会兼顾城市发展的社会效益。

这种托底行为并非南宁独有，而是当前全国土地市场的普遍现象，但其对于南宁的意义尤为重要。良庆区作为南宁城市发展的新引擎，正处于开发建设的关键阶段，若大量地块流拍，不仅会影响土地财政，更会延缓区域的开发进度，影响城市发展格局的落地。国企的及时补位，有效化解了这一风险，让五象湖西、总部基地等核心板块的开发建设得以稳步推进，保障了南宁城市发展的节奏与方向。

（二）本土民企成主力军，聚焦旧改“舒适圈” 突围

如果说国企是南宁土地市场的“守夜人”，那么本土民企则是 2025 年 12 月土拍中最具活力的 “生力军”。广西凯誉汇、宏鑫达、恒力地产等一众本土房企频频出手，在西乡塘、江南、兴宁等老城区斩获多宗地块，成为旧改赛道的核心参与者，其拿地规模与活跃度均位居市场前列，打破了此前国企独大的拿地格局。

本土民企的突围，并非盲目拿地，而是有着清晰且理性的投资逻辑—— 深耕熟悉区域，押注城市更新。这些本土房企长期扎根南宁市场，对本地的城市发展规划、区域市场特征、居民购房需求有着极为深刻的理解，同时经过多年的发展，积累了深厚的政商关系与本地资源，这使得其在参与旧改项目时，具备了市场化房企难以比拟的优势。旧改项目往往涉及拆迁、安置、规划调整等诸多复杂环节，对企业的资源整合能力、沟通协调能力要求极高，而本土民企凭借本地优势，能够更精准地评估旧改项目的潜在价值与风险，有效规避开发过程中的各类问题。

在拿地方式上，本土民企也展现出了理性的一面，“抱团取暖” 成为主流选择。例如，广西凯誉汇联合鑫恒楷、恒力地产组成联合体，共同竞得江南区一宗低密商住地块。这种联合体拿地的模式，能够有效分散单家企业的拿地资金压力与开发风险，同时整合各家企业的资源优势，实现优势互补，提升项目开发的成功率。在当前市场环境下，这种合作模式成为本土民企拿地的重要方式，也体现了本土房企面对市场调整时的理性与成熟。

本土民企所竞得的地块，大多位于衡阳西路、福建园、鸡村、长堽村、四联村等正在进行大规模城中村改造的片区。这些片区均位于南宁的老城区，人口密度大、配套基础好，具备较强的居住需求支撑，而城中村改造的推进，将有效提升区域的城市面貌与配套水平，为项目的开发与销售创造良好的条件。本土民企聚焦这些旧改片区，既契合了南宁城市更新的发展规划，也找到了符合自身发展的市场赛道，实现了企业发展与城市建设的双赢。

本土民企的活跃，为南宁土地市场注入了新鲜活力，也让市场竞争格局更为多元。相较于国企，本土民企的开发节奏更快、产品更贴合本地居民的需求，其参与旧改项目的开发，能够有效加快老城区的城市更新进度，提升老城区的居住品质，推动南宁城市发展的均衡化。

（三）荣和“孤勇者” 出击，凤岭北再添高端封面

在2025 年 12 月的南宁土拍中，绝大多数地块均以底价或低溢价率成交，市场整体呈现出冷静的氛围，而荣和集团的出手，成为这场土拍中最耀眼的亮点。作为南宁本土的龙头房企，荣和集团逆势发力，以 3.11 亿元的总价成功摘得青秀区凤岭北一幅约 29 亩的优质住宅用地，楼面价高达 6450 元 /㎡，成为当月乃至全年楼面价最高的地块之一，其拿地行为在一片冷静的市场中显得格外引人注目，被业内称为 “孤勇者” 的出击。

荣和集团的这一选择，释放出强烈的市场信号：即便在房地产市场整体趋于理性的背景下，核心区域的稀缺优质地块依然是头部房企眼中的“香饽饽”，核心资产的长期价值依然被市场所认可。凤岭北作为南宁传统的高端居住板块，拥有成熟的城市配套、优越的生态环境、优质的教育资源，是南宁高端改善型需求的核心承载区，区域内的土地资源极为稀缺，一旦有优质地块出让，必然会引发头部房企的争夺。荣和集团此次拿下的凤岭北地块，地理位置优越，周边配套完善，具备打造高端住宅产品的先天条件，其 6450 元 /㎡的楼面价，虽远高于当月 3000 元 /㎡以上的平均楼面价，但与凤岭北板块的价值相匹配，也体现了荣和集团对该板块未来价值的坚定信心。

荣和凤岭北新地块区位及周边配套

（CRIC制图，仅供参考，以实际或官方公布为准）

从企业发展角度来看，荣和集团的此次拿地，是其深耕南宁核心区、巩固高端产品布局的重要举措。荣和集团作为本土龙头房企，在南宁高端住宅市场拥有深厚的积淀，其打造的“城市之门” 等产品系深受市场认可。此次拿下凤岭北优质地块，不仅是对其高端产品系的有力补充，更是希望通过打造全新的高端标杆项目，进一步树立企业的品牌形象，巩固其在南宁高端住宅市场的领先地位。而凤岭北板块成熟的配套、优越的环境和稳定的高端客群基础，也确保了项目未来的去化能力和利润空间，为企业的可持续发展提供了支撑。

荣和集团的逆势拿地，也为南宁土地市场注入了信心。在市场整体观望情绪浓厚的背景下，头部房企对核心区稀缺地块的布局，向市场传递了对南宁核心资产长期价值的认可，有助于提振市场信心，引导更多房企理性看待南宁土地市场的发展前景。同时，荣和集团在凤岭北打造高端项目，也将进一步提升该板块的居住品质与价值内涵，为南宁高端住宅市场的发展注入新的活力，让凤岭北作为南宁高端封面的地位更加稳固。

三、总价成交特征：底价成主旋律，市场进入“买方时代”

2025 年 12 月的南宁土拍，不仅在拿地主体上呈现出多元格局，在总价成交层面也展现出全新的特征。“底价成交” 成为贯穿此次土拍的主旋律，小地块 “捡漏” 频现，同时撤牌现象并存，种种迹象表明，南宁土地市场已彻底告别过去高歌猛进的 “卖方时代”，全面进入以理性为主导、买家拥有绝对议价权的 “买方时代”，房企的投资逻辑也随之发生根本性转变。

（一）“底价成交” 成主旋律，市场回归理性

翻看2025 年 12 月南宁的土拍成绩单，“底价成交” 是出现频率最高的关键词，无论是国企托底拿下的良庆区地块，还是本土民企竞得的老城区旧改项目，绝大多数地块均以起拍价成交，溢价率极低，甚至鲜有超过 5% 的溢价地块，这一特征与此前土地市场火热时高溢价、抢地的场景形成了鲜明对比。

“底价成交” 成为主旋律，本质上是房地产市场供需关系转变的直接体现。从供应端来看，2025 年南宁土地市场的供应规模保持稳定，尤其是年底的集中供地，推出了大量地块，市场房源充足；从需求端来看，房企的拿地需求有所收缩，在行业融资渠道收紧、销售端承压的双重压力下，房企的资金链普遍较为紧张，拿地时更为谨慎，不再盲目追求规模扩张，而是更加注重项目的安全性与利润率。在此背景下，土地市场的供需关系发生逆转，买方市场特征凸显，房企在拿地时拥有更多的议价权，地块难以出现高溢价成交的情况。

同时，“底价成交” 也体现了南宁土地市场的定价回归理性。此前在市场火热时，部分地块的起拍价定得过高，加之房企的抢地行为，推高了楼面价，进而推高了房价，形成了地价与房价的恶性循环。而当前，政府在制定地块起拍价时，更加注重与市场实际情况相结合，充分考虑房企的拿地成本与项目的开发利润，定价更为合理。而房企在拿地时，也会对地块进行精准的测算，严格控制拿地成本，确保项目具备盈利空间，这使得地块的成交价格能够回归合理水平，避免了地价的虚高。

“底价成交” 成为主旋律，标志着南宁土地市场已彻底告别过去的非理性繁荣，全面进入以 “稳” 字当头的理性新周期。在这一周期中，地价的稳定能够有效稳定房价预期，避免房价的大起大落，对于促进南宁房地产市场的平稳健康发展具有重要意义。同时，地价的理性回归，也能够降低房企的拿地成本，缓解房企的资金压力，让房企能够将更多的资金投入到产品打造与品质提升上，推动南宁房地产行业的产品升级。

（二）撤牌并存，供应端压力犹存

尽管2025 年 12 月 27 日的集中出让取得了不错的成绩，实现了成交规模的爆发式增长，但整个 12 月的南宁土地市场并非一片坦途，撤牌现象依然存在，成为市场发展中难以忽视的问题。在此之前，江南区、良庆区均有多宗地块因故终止出让，这说明并非所有地块都能顺利找到买家，南宁土地市场的供应端依然面临着较大的压力。

地块撤牌的原因，主要集中在三个方面。其一，部分地块的区位条件较差，缺乏核心竞争力。这些地块多位于城市远郊区域，交通配套、商业配套、教育配套等基础设施不完善，人口导入能力较弱，项目未来的去化难度较大，房企对这类地块的拿地意愿较低。其二，部分地块的出让条件较为苛刻，增加了房企的开发成本与风险。例如，部分地块要求配建大量的公共配套设施，如学校、医院、社区服务中心等，且配建成本需要由房企自行承担，这使得房企的拿地成本大幅增加，项目的盈利空间被严重压缩。其三，房企的拿地策略更为谨慎，对地块的筛选更为严格。在当前的市场环境下，房企的资金链较为紧张，拿地时更加注重地块的性价比，只有那些区位、规划、价格都符合其投资标准的“好地块”，才能最终获得房企的青睐。

撤牌现象的存在，也反映出南宁土地市场的“点状高热、整体偏冷” 格局。在年底的集中供地中，核心区的稀缺地块、旧改片区的优质地块成为房企争夺的焦点，成交热度较高，而远郊地块、条件苛刻的地块则无人问津，成交惨淡。这种格局的出现，说明南宁土地市场的复苏并非全局性的，而是局部性的，只有具备核心价值的地块，才能获得市场的认可。

政府对部分地块的主动撤牌，也体现了其对土地市场的理性调控。面对地块无人问津的情况，政府并未强行出让，而是选择主动撤牌，避免了土地撤牌对市场信心的打击。同时，主动撤牌也为政府优化土地供应结构提供了时间与空间，政府可以根据市场的实际需求，对地块的出让条件、规划指标进行调整，待市场时机成熟后再重新推出，提高地块的成交概率。

总体来看，撤牌的现象说明南宁土地市场的供应端仍需进一步优化。未来，政府在土地供应时，需要更加注重与市场需求的匹配，合理控制土地供应规模与节奏，优化地块的出让条件，推出更多符合房企投资标准的优质地块，同时减少远郊地块、条件苛刻地块的供应，缓解供应端的压力，推动土地市场的良性发展。

四、区域成交格局：青秀稳坐C 位，旧改四区崛起，区域分化加剧

2025 年 12 月的南宁土拍，在区域成交层面呈现出鲜明的差异化特征，青秀区作为传统核心城区，稳坐价值 C 位，成为土地市场的 “供货一哥” 与价值高地；西乡塘、江南、兴宁、良庆四区依托城市更新的浪潮，崛起为土地市场的 “中坚力量”，成为成交的核心区域；而邕宁区则陷入 “颗粒无收” 的困境，全年无住宅用地成交，与其他区域形成鲜明对比。这种区域成交格局的形成，与南宁的城市发展规划、区域资源禀赋、城市更新进度深度绑定，也预示着南宁城市发展的区域分化正在进一步加剧。

（一）青秀区：供应大户，价值高地，稳坐市场C 位

在南宁的土地市场中，青秀区始终是当之无愧的“塔尖” 区域，2025 年这一特征更为凸显，青秀区毫无悬念地再次成为南宁土地市场的 “供货一哥”，全年共出让 7 幅商住用地，其中 12 月 27 日成交的一宗 7.6 万㎡地块，面积居各区域之首。这不仅体现了青秀区作为南宁传统核心城区的强大土地储备能力，更彰显了其无可替代的市场吸引力，在 12 月的集中土拍中，青秀区依然稳坐市场 C 位，成为房企争夺的核心区域。

青秀区的土地之所以备受追捧，源于其集政务、商务、教育、生态于一体的顶级资源禀赋。作为南宁的政务中心，青秀区汇聚了南宁市各级政府机关，政务资源的集聚带动了相关产业的发展，也吸引了大量的人口流入；作为南宁的商务核心，青秀区拥有东盟商务区等高端商务板块，汇聚了众多企业总部、金融机构、高端写字楼，是南宁高端商务活动的核心承载区；在教育与生态方面，青秀区拥有南宁众多优质的中小学、幼儿园，教育资源名列前茅，同时拥有青秀山、南湖等优质的生态资源，居住环境优越。从东盟商务区到凤岭北，再到三岸滨江板块，青秀区的每一个子板块都代表着南宁城市发展的最高水平，具备打造高端住宅、高端商业的先天条件。

优质的资源禀赋，让青秀区成为房企打造标杆项目、树立品牌形象的首选之地。无论是荣和这样的本土龙头房企，还是轨道地产这样的实力国企，都将青秀区作为拿地的重点区域，纷纷在该区域布局高端项目。而青秀区的住宅市场，也始终是南宁高端改善型需求的核心承载区，区域内的房价始终处于南宁市场的顶端，且去化速度较为稳定，为房企的项目开发提供了良好的市场基础。

2025 年 12 月，青秀区的新房成交也保持着稳健的态势，实现了近 4 万㎡的成交面积，虽未像江南区、良庆区那样领跑市场，但在成交单价与成交品质上占据绝对优势。这一成交数据，也印证了青秀区房地产市场的韧性，即便在市场整体调整期，核心区域的房产依然拥有稳定的需求支撑，其价值高地的地位难以撼动。

未来，随着南宁城市发展的不断推进，青秀区的土地资源将愈发稀缺，其价值也将进一步提升。而青秀区的发展，也将继续以高端化、品质化为核心，成为南宁城市发展的标杆与名片，引领南宁房地产市场的高端化发展方向。

（二）旧改四区：西乡塘、江南、兴宁、良庆崛起为中坚力量

如果说青秀区是南宁土地市场的“塔尖”，那么西乡塘、江南、兴宁、良庆四区则构成了南宁土地市场坚实的 “塔身”。2025 年 12 月的成交地块，几乎全部集中在这五个区域，其中西乡塘、江南、兴宁、良庆四区合计出让了 12 幅地块，成为名副其实的 “中坚力量”，而这四区的崛起，背后的核心驱动力正是轰轰烈烈的城市更新浪潮。

南宁市2025 年的土拍计划明确指出，城中村改造用地占住宅用地供应总量的 60%，这一政策导向让城中村改造成为南宁城市发展的核心任务，也为西乡塘、江南、兴宁、良庆四区的土地市场发展带来了重大机遇。长堽村、四联村、白沙村、鸡村等位于上述四区的成熟旧改片区，为土地市场提供了大量的优质货源，成为房企拿地的核心区域。这些旧改片区均位于南宁的老城区或新兴开发区域，人口密度大、居住需求旺盛，而城中村改造的推进，将有效提升区域的城市面貌、配套水平与居住品质，让区域的土地价值得到大幅提升。

从各区域的发展来看，四区的旧改推进各有特色，土地市场的表现也各有亮点。江南区作为南宁的老工业城区，城市更新的需求迫切，福建园、白沙半岛等片区的改造持续推进，成为区域土地市场的核心卖点，吸引了凯誉汇等本土民企重仓布局，12 月的新房成交更是以超过 5 万㎡的成交量领跑南宁市场，展现出强劲的市场活力；西乡塘区作为南宁的人口大区，依托北大华府等片区的旧改，全年成交 5 幅地块，成为除青秀外最活跃的区域，区域内的旧改项目有效弥补了房源供应的缺口，满足了区域内大量的刚性与改善型购房需求；兴宁区则借助宝湾路、降桥村等区域的更新，为这个老城区注入了新的活力，旧改项目的开发让兴宁区的城市面貌得到显著改善，土地市场的活跃度也大幅提升；良庆区虽以国企托底为主，但五象湖西、总部基地等板块的旧改与开发同步推进，确保了区域发展的连续性，12 月的新房成交也与江南区并肩领跑市场，成为南宁房地产市场的核心供应区域。

旧改四区的崛起，不仅推动了南宁土地市场的成交增长，更推动了南宁城市发展的均衡化。此前，南宁的城市发展资源更多向青秀区集聚，导致区域发展不均衡，而旧改四区的开发建设，让西乡塘、江南等老城区的城市面貌得到改善，良庆区的新兴区域开发得以稳步推进，城市发展的重心逐渐向多中心扩散，形成了“核心引领、多点支撑” 的城市发展格局。同时，旧改四区的土地市场发展，也为南宁提供了大量的刚需与改善型房源，满足了不同群体的购房需求，促进了南宁房地产市场的供需结构优化。

（三）邕宁区：颗粒无收，区域分化加剧成现实

与青秀区的火热、旧改四区的活跃形成鲜明对比的是，邕宁区在2025 年的南宁土地市场中陷入了 “颗粒无收” 的困境。2025 年全年，邕宁区没有一宗住宅用地成功出让，甚至在官方发布的年度土拍计划中，也未包含任何住宅用地，这一现象在南宁的区域发展中尤为突出，也深刻揭示了南宁房地产市场的区域分化正在进一步加剧。

邕宁区之所以在土地市场中遇冷，核心原因在于区域的发展短板较为明显，缺乏吸引房企拿地与人口流入的核心竞争力。从区位来看，邕宁区位于南宁的东南部，与青秀区、良庆区隔江相望，交通配套不完善，与主城区的互联互通性较差，出行便利性不足；从产业来看，邕宁区的产业发展较为滞后，缺乏支柱性产业，产业集聚能力较弱，难以提供充足的就业岗位，人口导入能力有限；从配套来看，邕宁区的商业、教育、医疗等公共服务配套不完善，与主城区存在较大差距，居住体验不佳，难以满足购房者的需求。

在房地产市场整体理性的背景下，房企的拿地更为注重区域的发展潜力与项目的去化能力，而邕宁区的发展短板，让房企对该区域的土地市场持观望态度。即便政府有意推动邕宁区的发展，但若缺乏完善的配套与产业支撑，房企也不敢轻易拿地，这使得邕宁区的住宅用地出让陷入停滞状态。而住宅用地的零成交，又进一步影响了区域的房地产开发与新房供应，导致区域的房地产市场发展滞后，与其他区域的差距不断拉大。

邕宁区的遇冷，并非个例，而是当前南宁城市发展区域分化的集中体现。在市场信心不足、房企投资愈发谨慎的背景下，房地产市场的资源正加速向更具确定性的核心区域和热点板块聚集，青秀区、旧改四区凭借优质的资源禀赋、良好的发展前景成为房企的投资重点，而邕宁区等发展滞后的区域，则成为市场的“边缘地带”，面临着资源流失、发展缓慢的困境。

区域分化的加剧，不利于南宁城市的高质量发展，也不利于房地产市场的平稳健康运行。对于邕宁区而言，如何扭转当前的发展困境，成为未来区域发展的核心任务。一方面，邕宁区需要加快基础设施建设，完善交通配套，提升与主城区的互联互通性，打破区位的限制；另一方面，需要加快产业培育，引入支柱性产业，提升产业集聚能力，创造更多的就业岗位，增强人口导入能力；同时，还需要加大公共服务配套的投入，完善教育、医疗、商业等配套设施，提升区域的居住品质，增强对购房者与房企的吸引力。只有从根本上补齐发展短板，邕宁区才能在南宁的城市发展中占据一席之地，扭转土地市场颗粒无收的局面。

五、市场背后的深层逻辑：投资逻辑转变，城市更新引领价值重构

2025 年 12 月南宁土拍所呈现的种种特征，并非孤立存在的现象，而是房地产行业深度调整与南宁城市发展转型共同作用的结果。从房企的投资逻辑来看，已从过去的规模扩张转向对项目安全性与利润率的极致考量；从城市发展的角度来看，城市更新成为引领南宁土地市场价值重构的核心动力，二者相互交织，共同塑造了当前南宁土地市场的全新格局。

（一）房企投资逻辑根本性转变：从规模扩张到精耕细作

在房地产行业高速发展的黄金时代，房企的核心投资逻辑是“规模为王”，通过大规模拿地、快速开发、快速销售的高周转模式，实现企业规模的快速扩张。在这一逻辑下，房企往往不计成本地抢地，高溢价成交成为土地市场的常态，即便部分地块的拿地成本较高，房企也能通过房价的快速上涨实现盈利。而随着房地产行业进入深度调整期，市场环境发生了根本性变化，房企的投资逻辑也随之发生了颠覆性的转变，从追求规模扩张转向对项目安全性和利润率的极致考量，精耕细作成为房企发展的主流方向。

当前，房企面临着销售端承压与融资渠道收紧的双重压力。从销售端来看，南宁房地产市场的新房库存处于较高水平，购房者的观望情绪浓厚，新房去化速度放缓，房企的销售回款难度加大；从融资端来看，房地产行业的融资政策持续收紧，银行贷款、债券发行、股权融资等渠道均受到严格限制，房企的资金链普遍较为紧张。在这样的市场环境下，房企若继续坚持大规模拿地的扩张模式，将面临巨大的资金压力与市场风险，一旦项目去化不畅，将直接导致企业资金链断裂，面临生存危机。

因此，在2025 年 12 月的南宁土拍中，房企的拿地行为展现出高度的理性与谨慎。一方面，房企严格控制拿地成本，优先选择底价成交的地块，确保项目具备充足的盈利空间，避免因拿地成本过高导致项目亏损；另一方面，房企精准筛选地块，聚焦核心区、旧改片区等具有稳定需求支撑的区域，避开远郊等去化难度大的区域，确保项目的去化能力。同时，房企的拿地规模也更为理性，不再追求大规模的地块，而是根据自身的资金实力与开发能力，选择合适规模的地块，实现资金的高效利用。

此外，房企的开发模式也从过去的高周转转向精耕细作。在规模扩张的时代，房企注重开发速度，产品打造较为同质化；而当前，房企更加注重产品品质与产品创新，通过打造贴合市场需求的高品质产品，提升项目的核心竞争力，加快项目去化。例如，荣和集团在凤岭北拿地打造高端项目，正是希望通过高品质的产品打造，实现项目的快速去化与高利润回报。

房企投资逻辑的转变，是房地产行业从高速发展向高质量发展转型的必然结果，也将推动南宁房地产行业的品质升级与良性发展。未来，只有那些具备精准的市场判断能力、强大的产品打造能力、稳健的资金链的房企，才能在南宁的土地市场与房地产市场中立足。

（二）城市更新成核心驱动力，引领土地市场价值重构

如果说房企投资逻辑的转变是影响2025 年 12 月南宁土拍的内部因素，那么城市更新的全面推进则是引领土地市场价值重构的外部核心驱动力。南宁市将城中村改造用地占住宅用地供应总量的 60%，这一政策导向让城市更新成为南宁城市发展的核心任务，也深刻改变了南宁土地市场的区域格局与价值体系。

在城市发展的初期，南宁的城市发展主要依靠新区开发，通过建设良庆区等新兴区域，实现城市规模的快速扩张。而随着城市规模的不断扩大，新区开发的边际效益逐渐降低，老城区的城市面貌落后、配套设施不完善等问题日益凸显，城市更新成为南宁城市发展的必然选择。城中村改造作为城市更新的核心内容，能够有效提升老城区的城市面貌、完善配套设施、优化居住环境，让老城区的土地价值得到重新发掘与提升。

西乡塘、江南、兴宁等老城区，通过城中村改造，盘活了大量的存量土地资源，这些土地原本处于低效利用状态，而改造后，成为具备开发价值的优质地块，吸引了大量房企的参与。同时，城中村改造的推进，也让老城区的配套设施得到完善，交通、教育、医疗等公共服务水平大幅提升，区域的居住品质与发展潜力得到增强，进而推动了区域土地价值的上涨。例如，江南区的福建园片区经过旧改后，区域的城市面貌焕然一新，配套设施更加完善，成为南宁土地市场的热点板块，土地成交价格与新房价格均实现了稳步上涨。

对于良庆区这样的新兴区域，城市更新与新区开发同步推进，成为区域发展的重要支撑。良庆区在开发建设的过程中，也存在部分城中村与老旧小区，通过城市更新，能够进一步优化区域的空间布局，完善配套设施，提升区域的发展品质，让区域的土地价值得到进一步提升。而国企在良庆区的托底拿地，也为区域的城市更新提供了资金与开发保障，推动了区域的可持续发展。

城市更新不仅重塑了南宁土地市场的区域价值，也改变了土地市场的供应结构。此前，南宁土地市场的供应主要以新区的增量土地为主，而当前，城市更新带来的存量土地成为土地供应的核心来源，供应结构从增量为主转向增量与存量并举。这种供应结构的转变，能够有效盘活城市的存量土地资源，提高土地利用效率，推动南宁城市发展的内涵式增长。

未来，随着南宁城市更新的持续推进，其对土地市场的影响将更加深远。城中村改造将继续为土地市场提供大量的优质货源，西乡塘、江南、兴宁、良庆四区的土地市场将继续保持活跃，区域价值将进一步提升。而城市更新也将推动南宁土地市场的价值体系更加完善，形成“核心区稀缺价值、旧改片区提升价值、新兴区域潜力价值” 的多元价值体系，引领南宁土地市场实现更高质量的发展。

六、市场未来展望：点状高热成常态，城市更新持续引领发展

2025 年 12 月的南宁土拍，为全年的土地市场画上了圆满的句号，也为未来一段时间南宁土地市场与房地产市场的发展指明了方向。结合此次土拍所呈现的特征与市场背后的深层逻辑，未来南宁土地市场将呈现出 “点状高热、整体偏冷” 的格局常态化，城市更新将持续引领土地市场与城市发展，区域分化的局面也将在一段时间内持续，而房企的理性拿地与产品升级，将成为市场发展的主流趋势。

（一）“点状高热、整体偏冷” 格局将长期持续

此次土拍所呈现的“点状高热、整体偏冷” 格局，并非短期的市场现象，而是未来南宁土地市场发展的长期趋势。在房地产行业深度调整期，市场信心的恢复需要时间，房企的拿地态度将长期保持谨慎，不会出现全局性的回暖。而土地市场的热度，将主要集中在核心区的稀缺地块、旧改片区的优质地块等具备核心价值的 “点” 上，这些地块将成为房企争夺的焦点，保持较高的成交热度；而远郊地块、发展滞后区域的地块，则将继续面临撤牌或底价成交的局面，市场整体保持偏冷的状态。

政府在未来的土地供应中，也将继续采取“集中供地、精准供地” 的策略，根据市场的实际需求，推出更多核心区与旧改片区的优质地块，减少远郊地块的供应，这将进一步强化土地市场的 “点状高热” 特征。同时，政府也将继续通过政策暖风提振市场信心，如优化购房政策、完善公积金制度、支持房企融资等，但其效果将更多体现在核心区域与热点板块，难以推动市场的全局性回暖。

对于房企而言，需要适应这种“点状高热、整体偏冷” 的市场格局，进一步优化拿地策略，聚焦核心区域与热点板块，精准筛选地块，严格控制拿地成本与开发风险，实现企业的稳健发展。

（二）城市更新将成为长期发展主线，持续引领价值重构

城市更新作为南宁城市发展的核心任务，将成为未来一段时间南宁土地市场与城市发展的长期主线。南宁市提出的城中村改造用地占住宅用地供应总量的60% 的目标，并非短期的政策导向，而是与南宁的城市发展阶段相契合的长期规划。随着南宁城市发展从规模扩张向内涵式增长转型，城市更新将成为盘活存量土地资源、提升城市品质、推动城市高质量发展的核心手段。

未来，南宁的城市更新将向更深层次、更广范围推进，除了现有的长堽村、四联村、鸡村等片区，更多的城中村与老旧小区将纳入改造范围，为土地市场提供持续的优质货源。而城市更新的推进，也将继续推动西乡塘、江南、兴宁、良庆四区的区域价值提升，让这些区域成为南宁土地市场与房地产市场的核心支撑。同时，城市更新也将与产业升级、基础设施建设、公共服务配套完善相结合，实现“产城融合、居业和谐” 的发展目标，推动南宁城市发展的均衡化与高质量化。

城市更新的持续推进，也将为房企带来持续的投资机会。对于本土民企而言，旧改赛道依然是其突围的核心方向，凭借本地优势，本土民企将继续在旧改项目中占据主导地位；对于国企而言，将继续发挥托底作用，参与重点区域的旧改项目开发，推动城市更新的稳步推进；对于头部房企而言，核心区旧改片区的稀缺优质地块，将成为其布局的重点，通过打造高端项目，实现企业的品牌升级与利润增长。

（三）区域分化加剧，多中心发展格局逐步形成

尽管区域分化加剧成为当前南宁房地产市场的显著特征，但这一局面也将推动南宁城市多中心发展格局的逐步形成。青秀区作为传统核心城区，将继续保持高端化、品质化的发展方向，成为南宁城市发展的标杆；良庆区作为新兴核心，将依托五象新区的开发建设，加快产业集聚与配套完善，成为南宁城市发展的新引擎；西乡塘、江南、兴宁等老城区，将借助城市更新的浪潮，实现城市面貌的改善与区域价值的提升，成为南宁城市发展的重要支撑；而邕宁区等发展滞后的区域，将在补齐发展短板的过程中，逐步找到自身的发展定位，成为南宁城市发展的补充板块。

未来，南宁将逐步形成“青秀核心引领、良庆新兴驱动、西乡塘 / 江南 / 兴宁多点支撑、其他区域补充发展” 的多中心城市发展格局，这种格局的形成，将有效缓解城市发展资源过度集聚的问题，推动城市发展的均衡化。而房地产市场的区域分化，也将在多中心发展格局的形成过程中，逐步得到缓解，各区域将根据自身的发展定位，形成各具特色的房地产市场，满足不同群体的购房需求。

（四）房企竞争加剧，产品升级与精细化运营成核心竞争力

在市场理性回归、拿地门槛提高的背景下，未来南宁房地产市场的房企竞争将进一步加剧，单纯依靠规模扩张的房企将逐渐被市场淘汰，而具备产品打造能力、精细化运营能力、稳健资金链的房企，将成为市场的主流。

房企之间的竞争，将从过去的土地争夺、规模比拼转向产品品质、服务质量的比拼。未来，房企将更加注重市场需求的研究，根据不同区域、不同客群的需求，打造差异化、个性化的产品，如核心区的高端改善产品、老城区的刚需刚改产品、新兴区域的品质刚需产品等。同时，房企也将更加注重产品的创新，在户型设计、园林景观、智能配套、绿色建筑等方面不断突破，提升产品的核心竞争力。

除了产品打造，精细化运营也将成为房企的核心竞争力。房企将从过去的“重开发、轻运营” 转向 “开发与运营并重”，加强对项目的全周期运营管理，从拿地、规划、开发到销售、物业服务，实现全流程的精细化管理，提升项目的开发效率与产品品质。同时，房企也将加强客户服务，提升业主的居住体验，通过良好的口碑实现品牌的传播与项目的快速去化。

七、结语

2025 年 12 月的南宁土拍，是一次意义非凡的年度收官，更是南宁土地市场与城市发展转型的重要缩影。这场 “年终大考”，让我们看到了南宁土地市场的韧性与潜力，也让我们清晰地看到了市场格局的深刻变化：国企托底、民企突围、头部房企抢滩核心区的拿地格局，底价成交、捡漏频现的成交特征，青秀稳坐 C 位、旧改四区崛起、邕宁区遇冷的区域格局，共同勾勒出南宁土地市场的全新生态。

房企投资逻辑的根本性转变，预示着南宁房地产行业将从高速发展向高质量发展转型；城市更新的全面推进，将成为引领南宁土地市场价值重构与城市发展的核心动力；“点状高热、整体偏冷” 的市场格局，将成为未来一段时间南宁土地市场的常态；而区域分化的加剧，也将推动南宁城市多中心发展格局的逐步形成。