一、成交量创新高，"低容宅地"唱主角
2026年7月17日，福州第五次土拍正式收官。本轮共成交10幅地块，成交数量、成交面积均创下今年新高，用途覆盖商品房、安置房、酒店、办公、体育等多种业态，成交总价约30.79亿元，总计成交建筑面积达52.67万㎡。
本次仓山奥体飞凤山片区一口气推出的三宗"超低容"宅地（2026-20、2026-21、2026-25），叠加台江福人安置房地块（2026-19）以及仓山福峡路地铁口宅地，构成了本轮土拍的核心看点。
本轮土拍主要成交地块一览：
二、核心看点：奥体飞凤山三宗"超低容"宅地
仓山奥体飞凤山片区本次集中供应三幅超低容宅地，总面积约162亩，容积率仅1.1—1.2，坐拥生态景观优势，具备打造别墅、洋房等高端低密产品的先天条件。
从成交结果看：
2026-20由建总地产以6.49亿元竞得，容积率1.2，楼面价11068元/㎡；
2026-21由福厝地产以4.68亿元收入囊中，容积率1.11，楼面价10350元/㎡；
2026-25同样花落福厝地产，成交总价2.39亿元，容积率1.2，楼面价10990元/㎡。
三宗地块均以底价成交，由建总、福厝两家国企"平分秋色"，其中福厝在奥体板块一举连落两子。
值得注意的是，相邻同样定位低密的建总雍玺湾，楼面价约1.4万/㎡，本次三宗地块的楼面价明显更具成本优势。据雍玺湾月度供求数据显示，其别墅和洋房均从今年1月开始网签，洋房产品网签42套（月均流速为7套），均价约为22912元/㎡；别墅产品网签11套，均价约为53443元/㎡。
三、奥体板块成交与库存现状
奥体板块近年来的表现如何？
先看成交端。据克而瑞奥体板块月度供求数据，2025年以来板块成交均价大致在2.2万—2.7万元/㎡区间波动，2026年整体较2025年有所回落，如2026年6月成交均价22861元/㎡，低于2025年同期水平。
再看库存端。据克而瑞奥体板块月度库存数据，库存套数从2025年1月的837套持续攀升至2026年5月的2105套，2026年6月为2022套；去化周期同步拉长，2026年6月近12月口径约36.2个月、去化压力较大。
下图展示奥体板块库存套数与成交均价的双轴走势
综合来看，库存套数节节走高与成交均价震荡回落形成对照，反映奥体常规住宅供大于求、去化承压的现状。
四、走势研判：奥体低密地块的机会在哪里？
在奥体板块普通住宅库存高企、去化周期拉长的背景下，超低容产品凭借别墅、洋房的稀缺定位，成功走出差异化路线。本次三宗地块楼面价约1万—1.1万元/㎡，低于雍玺湾的约1.4万元/㎡，成本优势有望转化为更强的价格与产品竞争力。
近期，福州主城低密新盘已成市场"香饽饽"，奥体后续还有两幅低密宅地待入市，表现值得持续关注。不过也应看到风险：板块整体去化周期偏长，高端低密产品的最终表现，仍需依赖改善型购买力的稳步释放。据克而瑞数据，奥体普通住宅成交均价约23862元/㎡，套均总价约292万元，属于刚改、首改产品段。未来若要维持高去化，仍需在价格、产品等策略上持续优化。
五、其他重点地块简述
台江鳌峰福人安置房地块（2026-19号）是本次土拍竞夺最激烈的一宗。守正（同晖置业）与中建国际投资2家竞买人举牌，经72轮竞价，最终以8.37亿元、溢价率9.3%（楼面价6933元/㎡，容积率4.72）竞得。该地块建设高容积率安置型商品房，将有效满足片区回迁需求。
此外，榕发地产摘下仓山福峡路沿线地铁口宅地。目前该片区商品房用地"库存"较多，多由国企托底"买单"。综观本轮土拍，建总、福厝、榕发、地铁置业等国企及地方平台底价拿地特征明显，"国企托底"色彩浓厚。
总结：
本次福州四城区第五次土拍，成交量创下年内新高，但溢价率整体偏低，多宗地块底价成交，市场热度集中于低密改善赛道与安置房刚需，国企成为拿地绝对主力。
就奥体板块而言，常规住宅库存承压、去化周期拉长是当前现实；而超低容低密地块凭借稀缺生态资源与成本优势，成为板块结构性亮点。后续两宗待入市的低密地块能否延续这一热度，值得市场持续关注与期待。
土拍详情如下：
