2026年7月13日，国务院正式批复并发布《扩大消费"十五五"规划》（以下简称《规划》）。我们重点聚焦《规划》中直接涉及住房消费、居住服务及上下游产业链的相关表述。从政策取向看，"十五五"期间房地产领域的消费促进逻辑已从过往单一的住房交易拉动，明确转向存量运营、品质提升与服务扩容三位一体的新路径。
《规划》在大宗耐用商品消费部分明确提出"更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场"，同时强调"实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的'好房子'，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级"。
这一表述对行业有三层含义：其一，政策对改善性需求的支撑力度将进一步加大，各城市在满足改善性住房需求方面拥有更灵活的差异化支持空间；其二，"好房子"建设标准已上升为国家层面的品质导向。近两年各地大力推进好房子建设，后续应立足于持续激发住房消费，进一步做好相关工作；其三，存量住房的更新改造获得明确政策支持，老旧小区改造、自主更新以及适老化、智能化升级，将释放可观的工程咨询、建材家居和智能设备需求。对于新房开发增量已见顶的行业而言，这构成了中长期的业务增量来源。
《规划》提出"实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容"，并将"推进城市社区嵌入式服务设施、完整社区和一刻钟便民生活圈建设，完善社区便民商业设施"纳入消费基础设施建设范畴。这是国家级规划中较为罕见地将物业服务与消费扩容直接挂钩的表述。其政策意图在于，将社区定位为居民消费的"最后一百米"终端载体，物业服务企业则从传统的保安保洁角色，转向社区养老、托育、家政、零售等多元化生活服务的平台入口。对于物业管理行业而言，这意味着头部企业有望借助政策东风，加快社区增值服务的合规化拓展，社区商业空间的运营价值也将获得重新定价。
《规划》明确"扩大消费基础设施领域有效投资"，提出"推进老旧商业街区改造提升，支持线下消费商业设施设备更新"。资金来源方面，强调"统筹利用中央预算内投资、地方政府专项债券等资金渠道"。这对商业地产运营商构成直接利好：老旧商圈改造升级将获得政策和资金层面的倾斜支持，具备核心区位但设施老化的商业物业价值存在重估空间。
《规划》在制度机制部分明确提出："支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求。"这些表述释放了明确的政策信号：一是各地在购房领域的限制性政策调整权限进一步下放至地方，"因城施策"的灵活度有望提升。我们建议不应将该条款理解为"各地要进一步放松限购"，因为全国范围内购房限购政策已基本放松完毕，若仅从限购角度理解可能存在偏差。各地可将重心放在购房端的其他限制措施上，例如带押房产的过户、房产与户籍关系的限制，以及一些历史遗留的二手房交易问题（如老公房交易、双产证住房交易等）。二是公积金制度的覆盖面和用途将扩大，除购房外，老旧小区改造、适老化装修、租房提取等场景也将纳入使用范围。这一表述在此前公积金的修订稿中已有体现。总体来看，公积金在住房消费金融中的杠杆作用将得到更充分发挥。
此次《规划》立足于扩大内需这一战略基点，为各项消费工作提供了清晰的实施路径。其中，关于房地产领域的政策设定，标志着行业正从以增量开发为主导的发展模式，向存量运营与消费服务深度融合的方向转型，这一转变已在国家战略层面得到确认。
对房企而言，单纯依赖住宅销售规模扩张的发展空间将进一步收窄，而在"好房子"品质溢价、城市更新、物业服务内容拓展以及商业物业更新等方面的能力建设，将成为决定企业中长期竞争力的关键因素。从产业链的角度看，对于房地产产业链上的物业管理、家居建材和商业运营等板块，《规划》所释放的政策红利具有持续性和结构性特征，值得在资产配置和业务布局中予以重视。
表1：主要政策方向及影响梳理
资料来源：网络公开信息、易居研究院
