近日，@荔湾发布公布一组数据：

作为广州市首批“依法征收、净地出让”城中村改造新模式试点项目之一，山村城中村改造项目从2024年9月30日启动至2026年5月底，项目总体累计签约1746户，签约率达97.38%，可以说已基本完成签约。这个进度，在广州新模式试点项目中，属于前列。

这"3%的攻坚"背后，是一套全新的城市更新逻辑在广州落地生根。

山村旧改范围图 来源：荔湾发布

本文将解读山村项目的五大亮点，并结合克而瑞数据与公开报道，分析这一新模式的行业意义。

（一）亮点一：补偿"诚意"满满，多元安置打破限制

山村项目打破了原有的货币或安置房补偿限制，增加产权调换、房票（全省首张）等多样补偿，实现多元自主安置。

货币补偿方面，依据荔湾全区统一标准：集体土地上的宅基地房屋，合法产权房屋建筑面积的补偿最高可达3万元/㎡；国有土地上的住宅房屋，补偿最高可达5.6万元/㎡，在全市属中上水平。

值得关注的是村民的安置选择倾向。在已签约户数中，国有住宅被征收人选择安置补偿占比约9%，而宅基地房屋被征收人选择安置补偿占比约63%--这意味着，村民更倾向于留在本村安置。这种"恋本村"的诉求，对安置房的选址、规划与交付提出了更高要求。

（二）亮点二：安置先行，按村民意见优化建设标准

山村项目共有三社、肠衣厂、桥梓大街三处安置地块，其中三社、桥梓大街地块位于石围塘地铁口附近，区位十分优越。目前，肠衣厂地块一期主体结构已施工至地上16层，计划今年10月底完成主体结构封顶；三社地块项目将于今年6月底动工。

更难得的是，三社地块安置房应村民意见，从限高120米、42层调整为限高100米、32层，调低容积率以提升建设标准；项目还新增公园、学校、长者饭堂等公共设施227处，为村民服务，让村民住的更安心。

（三）亮点三："拆整结合"，为千年茶产业保育留根

这是山村项目最独特的一笔。项目范围内集聚了21家茶叶市场（含南方茶叶市场等），茶商近4000户。在改造中，仅拆除1家（西郊村飞地内70余户），其余20家原地整治提升。它是广州众多新模式试点中唯一的"拆整结合"项目，目标直指打造广州"世界茶商都"核心区。

为什么这样做？答案藏在数据里——对标全国，芳村茶叶市场以年交易额近100亿元、茶商户超1.2万户的规模，大幅领先第二大市场北京马连道茶叶市场（60亿元、3000户），稳居全国第一。保住这条产业链，就是保住了片区的生命力。

（四）亮点四：资金与机制双创新，破解"钱从哪来"

新模式下，国家开发银行、农业发展银行城中村改造专项借款授信及国企自筹资金合计107.91亿元（其中国开行支持借款86.33亿元），破解了山村改造的资金之困。

更关键的是机制创新。山村项目突破了"一二级土地市场绑定开发"的旧模式:国企专注土地征收、安置复建，二级开发权通过市场化招拍挂方式出让，出让资金迅速回流，形成"借款-征收-出让-还款"的正向循环。同时，项目还创下两个"全国首创"--全国首创新模式全流程标准化体系（5阶段+12步+139项），全国首创"大党委+指挥部+项目公司"工作机制。

模式溯源：广州"依法征收、净地出让"新模式从何而来

（一）从"三种模式"到"净地出让"

要理解山村项目，先要读懂广州城中村改造的模式演变。

据广州市规自局相关负责人介绍，广州城中村改造由传统的三种模式（政府收储、自主改造、合作改造），逐步走向"依法征收、净地出让"的新模式。新模式强化政府主导，减少市场主体对前期工作的干扰，充分落实城市发展战略与规划意图。

这一转变的背后是立法支撑。2024年5月，全国首部专门针对城中村改造的地方性法规《广州市城中村改造条例》正式施行。正如广州市规自局副局长邓堪强所言:"条例明确了城中村改造的公共利益属性，过去很多问题解决不了，因为没有明确公共利益属性，老做成房地产项目。"

（二）巨量资金兜底，全市进展加速

资金，是新模式得以推进的底气。2024年初，广州获得全国首批城中村改造专项借款，政策性银行授信1426亿元，截至2024年底，广州市成功申报城中村改造专项借款项目52个，共获授信金额4096亿元，均属净地出让项目。

（三）房票安置：广州的"先行先试"

房票，是新模式补偿工具箱里的关键一环。2024年1月4日《广州市房票安置实施方案》通过，广州成为首个在城中村改造中推行房票的一线城市，次日荔湾区石围塘城中村项目即试点房票安置。

作为广州旧改主阵地，官方在一季度公布了一组数据：黄埔旧改提速进行时：从政策动能到楼市影响的深度解读，让村民安居真正驶入“快车道。

官方表示，相较于实物安置，房票安置具有三大优势:满足被征收人差异化安置需求、缩短安置时间；减少安置房建设量、优化空间布局；推动房地产市场去库存、定向促进需求侧增长。

（一）白鹅潭：广州重点打造的世界级地标商圈

山村项目所处的白鹅潭商务区，分量十足。据荔湾区政府门户网站介绍，该区域面积约29平方公里，位于粤港澳大湾区广佛极点核心区，坐拥11公里优质滨江岸线，是广州市重点打造的世界级地标商圈。

深度智联AI生成

2025年12月，广州荔湾山姆会员店与聚龙湾太古里项目首开区连续两天落地，标志白鹅潭迈入商业能级全面爆发的新阶段。此外，广州首座万象城（白鹅潭悦府配套）等重磅商业也陆续推进。多线地铁交汇，更让"轨道上的白鹅潭"加速起飞。

来源：荔湾发布

（二）山村片区规划：打造"岭南茶商都"核心区

2025年7月，《荔湾区山村片区控制性详细规划》获批，明确以"岭南茶商都·滨水活力区"为愿景定位。据公开报道显示，山村片区是广佛高质量发展融合试验区核心组成部分，将依托芳村茶叶商圈千年茶文化底蕴和当代茶贸领军地位，构建引领新时代的广州岭南茶都发展新格局。

（三）区域市场表现：从克而瑞数据看片区温度

克而瑞数据监测显示，白鹅潭中部板块新房成交套数自2025年10月起显著放量，2026年5月达到167套；成交均价则在7万元/㎡上下波动。该走势反映出片区新房市场在供应集中入市后成交活跃度提升。（6月截至5日数据）

再看荔湾区土地市场的板块差异。

克而瑞数据监测显示，截至2026年5月，荔湾各板块土地楼板价差异明显，老西关板块达27144元/㎡，白鹅潭中部板块为19555元/㎡，成交幅数最多达4幅，显示出市场对核心片区的持续关注。

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影响分析：一个项目背后的多重意义

（一）对城中村改造模式的示范意义

山村项目最大的价值，在于跑通了一套可复制的逻辑：政府主导+国企实施+专项借款兜底。

而"借款-征收-出让-还款"的正向循环，则从根本上破解了资金困局。据荔湾区有关方面介绍，这一模式在加快土地出让金回流的同时，缩短了商品房去化周期。配合全国首创的标准化体系与党建机制，这套"荔湾模式"已具备在全市铺开、推广的条件。

（二）对城市更新与产业的影响：从"房地产化"到"产业+民生"统筹

山村项目"拆整结合"保育茶产业，体现的是城中村改造逻辑的深层转变--从单纯的"房地产化"，转向"产业+民生+城市功能"的统筹。

这恰好呼应了《广州市城中村改造条例》明确的公共利益属性。21家茶叶市场仅拆1家、保留20家，既守住了年交易额近100亿元的产业集聚区，又为白鹅潭世界级地标商圈与广佛融合注入了独特的文化与产业内核。城市更新，不再只是"推倒重建"，而是"留改拆"的有机平衡。

山村城中村改造项目一期片区设计愿景图  来源：荔湾发布

 

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结语

从2024年9月30日的"从零起步"，到2026年5月底的97.38%，山村项目用一年半的时间，为广州城中村改造交出了一份扎实的"新答卷"。

它的价值，不止于一个项目的签约率。"依法征收、净地出让"的新模式，以政府主导守住公益底线，以"借款-征收-出让-还款"的循环破解资金难题，以"拆整结合"留住产业根脉，以房票安置回应村民期盼。这套组合拳，既是对城市更新可持续发展路径的探索，也是对房地产市场平稳健康发展的有力支撑。

3%的攻坚仍在继续，但山村的蝶变，已然为超大城市的更新之路，点亮了一盏可供借鉴的灯。