市场回顾 | 2026年Q1深圳写字楼市场回顾与展望

本报告数据均来自CAIC（克而瑞深圳不动产资管研究团队）。

l据CAIC监测，2026年Q1甲级写字楼平均空置率24.7%，净吸纳量11.4万㎡，空置率环比下降0.2%。平均租金为140.8元/㎡/月，租金环比下降1.12%。

图：2021-2026年Q1深圳商办土地供销走势

数据来源：CAIC

• 根据CAIC监测，深圳2026年Q1商办土地供应1宗，供应总建筑面积7.46万㎡；本季度商办土地成交1宗，成交总面积10.05万㎡，成交楼板均价5294元/㎡，底价成交。

• 本月成交地块为竞得方G12202-0089地块，位于坪山，竞得方“深圳市坪山智峰产业开发有限公司”属于地方国资背景。在当前商办市场库存压力较大的背景下），核心区以外的商办用地往往依赖地方平台公司或产业资本出手托底。

  
  

图：2021-2026年Q1深圳甲级写字楼空置率走势

数据来源：CAIC

• 本季度市场呈现供应13.0万㎡，需求端升至近两年最高位，空置率持续回落。

• l市场正处于‘慢热型’修复通道。需求端虽受新经济动能推动呈回升态势，但其增长斜率尚不足以匹配高位的供应量，导致库存去化周期拉长，整体空置压力未能得到实质性缓解。大规模新增供应持续对租金及空置率形成压制，业主议价空间有限，市场整体偏向租户主导；租金跌幅虽有所收窄，但下行趋势尚未扭转。

  
  
  图：2023年-2026年Q1深圳甲级写字楼租金走势
  
  

  数据来源：CAIC

  图：2023年-2026年Q1深圳甲级写字楼空置率走势

  

  数据来源：CAIC

• 据CAIC监测，本季度甲级写字楼（全量）平均空置率24.7%，累计净吸纳量11.4万㎡；平均租金（全量）为140.8元/㎡/月，租金环比下降1.12%。

• 据CAIC监测，本季度甲级写字楼（存量）空置率为23.57%，累计净吸纳量2.3万㎡。平均租金（存量）为141.9元/㎡/月，租金环比下降1.11%。

  
  

  
  

二、2026年Q1深圳各区甲级写字楼租赁市场概况

图：2026年Q1深圳核心商务区甲级写字楼空置率及租金

数据来源：CAIC

• 据CAIC监测，本季度监测到1例新入市写字楼项目，总办公建筑面积为13万㎡，新入市甲级写字楼位于南山区。

• 据不完全统计，2025年全年新入市写字楼总办公建筑面积为177.54万㎡，南山区将为供应主力区域，全年供需矛盾依然突出。

  
  

从供应层面来看，2026年深圳甲级写字楼市场仍处供应高峰，预计供应总量超150万㎡，叠加部分存量楼宇集中入市带来的竞争加剧，全年供需矛盾依旧突出。

从租金韧性来看，市场“以价换量”的博弈仍在持续。鉴于租户对成本控制（降本增效）的需求依然刚性，短期内租金缺乏上行动能。预计未来2-3个季度，租金将延续低位盘整的走势，真正的反转信号需待宏观基本面确立及需求端出现结构性放量。