区域市场·Q1 | 深圳集中式公寓出租率保持94%以上，坪效租金月度运行平稳

一季度深圳住房租赁市场同比整体承压，各业态公寓出租规模、租金水平均以下行趋势为主。集中式长租公寓出租率与坪效租金同比有所下滑，市场表现弱于去年同期。分散式公寓出租量同比大幅下降，尽管租金有所波动，但整体规模同比收缩明显。个人房源虽在季度内呈现修复态势，但从同比维度看，市场整体仍未恢复至去年同期水平。整体来看，一季度深圳住房租赁市场同比表现偏弱，行业整体处于阶段性调整阶段。

同时，从趋势来看，目前租赁市场淡季效应减退，市场有所回温。全市平均租金为90.12元/月/㎡，环比持平。不同业态表现分化，核心特征可概括为“集中式韧性凸显、分散式结构驱动价格下行、个人租赁以价换量仍为主基调”。

集中式公寓：一季度末深圳集中式长租公寓在租房间数34.96万间，平均出租率94.12%，同比下降1.27%，较去年年末有所缩减；3月坪效租金3.23元/天/㎡，同比下降3%，较年末高位下行8.7%。月度来看出租率保持稳定，租金微幅下滑，市场韧性较强，整体运行平稳。

分散式公寓：一季度深圳分散式公寓出租房间数1894套，同比下降60.59%，3月环比回升41.66%，呈现企稳回升态势；坪效租金4.47元/天/㎡，同比下降14.36%，环比下降春节后市场出租量逐步复苏，外围区域成交回暖明显、占比提升，带动租金出现结构性回落。

个人租赁：一季度深圳个人房源挂牌量同比下降超两成，挂牌及成交租金均同比小幅回落，成交量同比小幅上升，以价换量特征突出。季度内市场呈V形走势，3月供需两端环比大幅回暖，业主出租意愿增强，成交租金保持平稳，市场修复态势明显。

图：深圳集中式长租公寓平均出租率及坪效租金走势图数据来源：CRIC租售系统

2026年一季度，全市分散式公寓出租房间数共计1894套，同比下降60.59%，季度末坪效租金对比去年同期下降14.36%，市场量价双双回落。同时，月度表现来看，1-3月出租房间数分别为783、462、649间,3月环比上升41.66%，呈现企稳回升之势。坪效租金分别为4.40元/天/㎡、4.80元/天/㎡和4.47元/天/㎡，冲高回落。

从趋势来看，春节淡季后，全市出租量有所回升，外围区域成交复苏相对突出；在此背景下，外围区域成交占比显著提升，导致整体租金水平出现结构性回落。

图：深圳分散式租赁公寓出租量与坪效租金走势图

数据来源：CRIC租售系统

个人房源

一季度深圳市场个人房源市场挂牌量48752间，同比下降24.62%，季度末挂牌坪效租金2.93元/天/㎡，同比下降2.98%，成交方面，一季度成交套数为17865间，同比上升8.56%，季度末成交坪效租金为2.38元/天/㎡，同比下降2.46%，市场以价换量特征明显。

从趋势来看，月度呈现v形走势，其中3月个人房源挂牌量、成交量双双上涨明显，业主出租意愿回升。3月挂牌量为24268套，较上月的9034套上升168.78%，小区数3483个，环比上升36.53%。挂牌租金方面，3月坪效租金2.93元/天/㎡，环比下降2.01%。成交方面，3月个人房源成交量上升明显，成交套数为9027套，环比上升168.05%，成交坪效租金为2.38元/天/㎡，环比持平。

个人房源市场节后市场活跃度显著回升，业主出租意愿明显增强，供需回暖的特征。挂牌房源量环比大幅上涨，覆盖小区数量同步扩容，市场供应端持续释放。租金方面，挂牌坪效租金小幅下调，而成交租金保持平稳，价格表现整体稳健。成交端同步走高，成交量环比大幅增长，量价配合下市场修复态势明朗，整体由节后淡季快速转向供需两旺的活跃格局。

图：深圳个人房源挂牌量价走势图

数据来源：CRIC租售系统

图：深圳个人房源成交量价走势图

数据来源：CRIC租售系统

图：深圳各区租赁住房租金均价分布图

       从业态表现看，深圳租赁市场三大业态表现差异显著，呈现“韧性不均、冷暖分化”的格局，各业态在调整中展现出不同的发展特征。集中式公寓表现出最强的抗周期韧性，成为市场稳定运行的核心支撑。一季度末在租房间数达34.96万间，平均出租率维持94.12%的高位，月度出租率保持稳定，即便坪效租金较去年年末高位有所下行、同比小幅回落，但整体价值保持平稳。凭借标准化运营、优质产品力及规模化优势，集中式公寓有效对冲了市场波动，展现出强劲的运营稳定性，成为平抑租赁市场波动的重要稳定器。分散式公寓经历了“触底回升”的阶段性调整，整体规模同比收缩明显但环比复苏态势明朗。一季度出租房间数同比大幅下降60.59%，但3月出租量环比回升41.66%，企稳回升迹象突出；坪效租金呈现冲高回落态势，主要受春节后外围区域成交回暖、占比提升带动，出现结构性回落，整体呈现“量升价稳”的运行特征，市场复苏节奏逐步加快。个人租赁市场呈现“V形修复、以价换量”的特征，整体承压但复苏势头良好。一季度挂牌量同比下降超两成，挂牌及成交租金均同比小幅回落，成交量同比小幅上升，凸显以价换量的市场现状；月度走势上，从月初淡季低迷逐步回升，3月供需两端环比大幅回暖，业主出租意愿增强，成交租金保持平稳，市场从节后淡季快速转向供需两旺的活跃格局，但同比仍未恢复至去年同期水平，整体复苏仍需时间。

      全国住房租赁行业在2026年一季度进入高质量发展转型期，格局清晰、趋势明确。企业格局：梯队分化加剧。万科泊寓稳居规模龙头，龙湖冠寓、瓴寓国际等紧随其后；国企系势能爆发，市占率同比大幅提升5.1个百分点，成为行业增长核心引擎，房企系主导、国企跟进、资管系调整的格局稳固。供给模式：从“增量建设”转向“存量盘活”。一线及强二线城市“保障+市场”双轨供应格局成型，2026年多地保租房筹集目标大幅缩减，“以需定购、精准匹配”成为新导向。资本路径：保障房REITs实现关键突破。从“南方集中”迈向“南北均衡”，扩募机制常态化，成功打通“投融管退”资本闭环，为行业资产增值与退出提供稳定通道。发展主线：行业全面从规模扩张转向提质增效，科技赋能、服务升级、国企深化、模式多元成为核心特征，专业化、机构化、证券化成为长期方向。

      展望后市，短期内随着春季就业旺季持续、深港通关便利化深化，深圳租赁需求将保持旺盛，成交量有望维持高位。全市租金整体将延续“稳中有升”态势，集中式公寓因出租率饱和，租金存在小幅上调空间；分散式公寓随结构优化跌幅收窄并逐步企稳；个人租赁市场供需矛盾仍存，租金上涨动力不足，或将维持弱势平稳。

      中长期来看，行业将深度进入存量时代。深圳、上海等一线城市以城中村改造、存量商办改租赁为主，新建为辅。保租房筹集从“重规模”转向“重质量”，精准对接新市民、青年人才需求，“市场+保障”双轨体系将更趋成熟，有效平抑市场波动。保障房REITs发行与扩募将全面常态化，核心城市优质租赁资产成为资本追逐热点。Pre-REITs、资产证券化等工具广泛应用，打通“开发—运营—退出—再开发”的完整循环，吸引长期资金入场，推动行业从“重资产投入”转向“轻资产高效运营”。品质升级驱动，“住有优居”成主流，企业将加大在产品设计、绿色低碳、智慧社区、服务配套的投入，从“住有所居”全面迈向“住有优居”，核心区优质房源的稀缺性与价值韧性将长期凸显。