2026年三季度，上海集中式租赁住房的存量规模环比净增 36,572 间、增幅 7.43%，为近十五个季度以来单季净增的最高值；同期个人房源的挂牌房间数同比减少 28.29%、成交房间数同比减少 16.37%。供给结构正在从"分散为主"切换为"集中为主"，这一变化的速度快于租金与出租率的调整速度。
价格层面，本季度首次出现"总量改善、结构分化"的组合。集中式公寓季均坪效 4.89 元/天/㎡，环比微降 0.41%，九个季度以来始终在 4.87—4.95 元的窄区间内运行；季均出租率则升至 89.76%，环比提高 1.20 个百分点，较 2025 年四季度的低点 85.58% 回升 4.18 个百分点。出租率上行、坪效横盘，说明市场仍以"以价换量"维持去化，但价格并未失速，压力主要通过免租期、政策补贴和增值服务让利释放。
01数读市场
1.1 供给端本季加速，且新增供给明显"小体量化"
存量房间数单季净增36,572 间，为十五个季度以来最高；同期存量项目数增加 281 个、增幅 21.66%，单季新增项目平均 130 间，仅为存量单项目均值 335 间的 38.8%。供给压力不再表现为大规模新建社区集中入市，而是分散到街区级、单栋级的中小项目，竞争颗粒度变细。
1.2 价格进入平台期，九个季度振幅仅1.64%
集中式公寓季均坪效自2024 年三季度的 4.95 元起，依次为 4.91、4.89、4.87、4.89、4.90、4.94、4.91、4.89 元，最高与最低相差 0.08 元。2025 年四季度的 4.87 元低点未被跌破，本季 4.89 元位于区间中位。价格已从"单边下行"转入"箱体震荡"。1.3 去化完成深V 修复，但修复红利接近尾声
季均出租率从2025 年四季度的 85.58% 升至 89.76%，累计回升 4.18 个百分点，并已超过 2025 年一季度前高 88.23% 达 1.53 个百分点。季内三个月分别为 89.55%、89.94%、89.80%，9 月环比回落 0.14 个百分点，为本季首次下行。
1.4 分散式供给快速退潮，且退出的是低效房源
个人房源挂牌房间数季均31,552 间，同比下降 28.29%；成交 16,768 间，同比下降 16.37%。成交降幅显著小于挂牌降幅，说明退出市场的主要是长期难以成交的房源，而非有效供给；同期挂牌套均租金同比上升 16.53%，而坪效仅下降 0.89%，按套均租金除以坪效折算，单套平均面积同比扩大约 17.6%，小户型退出特征明确。
1.5 两个市场的价格梯度稳定，替代关系有限
集中式公寓坪效4.89 元，为个人房源 2.96 元的 1.65 倍；但个人房源套均租金 6,412 元，高于集中式公寓以 3,000—4,000 元为主的套均水平。集中式以"小面积、高坪效、低总价"切入开间与一房段，个人房源以"大面积、家庭型"留存，二者在开间段正面竞争，在二房及以上基本分层。
02宏观监测
2.1 政策追踪
其一，制度框架进入"细则落地期"。
《住房租赁条例》施行满一年后，地方配套从原则性要求转向可执行口径，重点是网签备案、资金监管与开业信息报送三项。对运营主体的直接影响是合规成本前置：新增项目在开业前需完成信息报送与监管账户开立，存量项目需在过渡期内补正。这一变化对规范经营的中大型机构不构成实质障碍，对以二房东模式为主的中小经营者形成退出压力，也是本季分散式房源加速退出的制度背景之一。
其二，保障性租赁住房从"建设"转向"运营"。
公保简并的核心并非新增房源，而是把公共租赁住房纳入统一的保障性租赁住房管理体系，统一准入与租金规则。它对市场的两层影响：一层是统计口径，集中式存量中的保障房比重上升，剔除该因素后的市场化供给增速低于表观增速；另一层是竞争格局，保障房以低于市场价的租金形成价格锚，对同区段的市场化项目形成分流，尤其在单间与一房段。
其三，金融端从"首发"转向"扩募"。
首单保租房 REIT 扩募获受理，意味着保障房资产的退出通道由"单只产品发行"进入"存量产品扩容"阶段。对地方平台而言，这意味着已上市资产可以持续装入新项目，形成滚动回收；对未上市主体而言，独立发行公募 REIT 的体量门槛依然存在，更多将通过资产转让而非自主发行实现退出。
2.2 首单保租房 REIT 扩募受理
（......略......）
02宏观监测
（......略......）
03集中式公寓市场
03集中式公寓市场
3.1 集中式公寓：规模加速、价格横盘、去化高位
3.1.1 集中式公寓规模：2023年至今增长1.3倍，本季净增创区间新高
存量房间数从 2023 年一季度的 229,426 间增至 2026 年三季度的 528,598 间，十五个季度累计增长 130.40%；存量项目数从 825 个增至 1,578 个，累计增长 91.27%。房间增速高于项目增速，说明单体规模在扩大，单项目均值由 278 间升至 335 间，提高 20.5%。
3.1.2 集中式公寓租金：九季箱体震荡，2025Q4 低点未被跌破
季均坪效自 2024 年三季度的 4.95 元起，九个季度分别为 4.95、4.91、4.89、4.87、4.89、4.90、4.94、4.91、4.89 元，区间振幅 1.64%。2025 年四季度触及 4.87 元的区间低点后，连续三个季度回升至 4.94 元，本季又回落至 4.89 元。
3.1.3 集中式公寓出租率：深 V 修复完成，剩余空间收窄
季均出租率的走势与坪效形成明显反差。2025 年一季度为 88.23%，随后连续三个季度下行至 2025 年四季度的 85.58%，累计下降 2.65 个百分点；此后连续三个季度回升，2026 年三季度达到 89.76%，累计回升 4.18 个百分点，并创下九个季度新高。
从月度看，7 月 89.55%、8 月 89.94%、9 月 89.80%，8 月为本季高点。9 月环比回落 0.14 个百分点，是季内首次下行，也是本轮修复的第一个转折信号。按物理满租 93%—95% 的经验上限测算，出租率继续上行的空间约 3—5 个百分点，靠"填房"改善收入的路径已接近尾声，后续收入增长将更多依赖租金而非去化。
3.2 集中式公寓产品线：性价比白领主导，改善型供给相对不足
（......略......）
3.3 集中式公寓区域分析：中心补跌、近郊稳、远郊刚性
3.3.1 中心七区：坪效全线下行，量价双弱集中于四区
（......略......）
3.3.2 近郊六区：坪效基本持平，出租率普遍改善
（......略......）
3.3.3 远郊三区：坪效刚性、出租率小幅改善
（......略......）
3.4 运营主体：国企系接近半数，增量向头部集中
国企系两年累计提高 9.96 个百分点，其中本季单季提高 6.83 个百分点，是占比变化最陡的一个季度。资管系两年下降 10.44 个百分点，房企系下降 2.42 个百分点。三条曲线的交叉点出现在 2026 年三季度——国企系首次超过资管系，成为房间占比最高的主体类型。
3.4.1 头部品牌企业动态
（......略......）
3.5 新增项目：281 个项目、36,572 间
（......略......）
04 个人房源市场
4.1 挂牌端：量在缩、价在稳、套型在上移
挂牌房间数季均 31,552 间，环比减少 6.39%，同比减少 28.29%；挂牌小区数仅同比减少 4.89%，房间数降幅远大于小区数降幅，说明退出的是单个小区内的多套房源，而非整片区域退出。这与前文"低效房源退出"的判断一致。
坪效保持稳定，季均 2.96 元，环比上升 2.90%，同比仅下降 0.89%。套均租金则明显上移，季均 6,412 元，环比上升 4.44%，同比上升 16.53%。套均租金涨幅远高于坪效涨幅，只能由单套面积扩大解释：按套均租金除以坪效折算，单套平均面积同比扩大约 17.6%。结合全市租赁需求以二房为主的结构，可以判断分散式市场的小户型房源正在被集中式公寓替代，留存房源向家庭型、大面积倾斜。
季内三个月的变化更为陡峭：挂牌房间数由 7 月的 34,212 间降至 9 月的 29,410 间，降幅 14.04%；套均租金由 6,595 元降至 6,183 元，降幅 6.25%，坪效则持平于 2.96 元。量减价稳的组合，说明业主在成交转弱时选择撤牌而非降价。
4.2 成交端：缩量收敛，价格小幅抬升
成交房间数季均 16,768 间，环比微增 0.62%，同比减少 16.37%。成交坪效 2.66 元，环比上升 2.83%，同比上升 2.44%；成交套均租金 6,429 元，环比上升 6.17%，同比上升 3.32%。与挂牌端相比，成交端的价格表现更强，这在需求收缩期并不常见，原因是成交结构向大面积、高总价房源倾斜，而非单价上涨。
成交与挂牌的价差是观察议价空间的直接指标。本季成交坪效为挂牌坪效的 90.08%，对应议价空间 9.92%，较 2025 年三季度的 12.85% 收窄 2.93 个百分点，较二季度的 9.86% 微扩 0.06 个百分点。同比大幅收窄说明业主让价意愿下降、租客接受度提高；环比微扩则提示三季度的议价环境略有转松。
4.3 去化：季均改善来自供给收缩，季末已现回落
（......略......）
4.4 与集中式的对照
（......略......）
05 市场总结与预判
5.1 三季度市场总结
判断一：供给仍在加速，尚未见顶，但供给形态已经改变
单季净增 36,572 间为十五个季度最高，存量同比 +24.02%；同时单项目均 130 间、仅为存量均值的 38.8%。含义是供给压力不再以"大盘集中入市"的方式出现，而是分散为街区级、单栋级的点位竞争，对同区段存量项目的分流更精准、更难通过区域总量数据察觉。
判断二：租金进入平台期，价格战从"降价"转为"让利"
九个季度坪效振幅仅 1.64%，2025 年四季度 4.87 元的低点未被跌破。含义是账面租金的下行压力被免租期、补贴、增值服务等工具吸收，行业实际收益率的下滑幅度大于坪效数据反映的幅度。
判断三：出租率的修复红利接近尾声
季均出租率 89.76%，较 2025 年四季度低点回升 4.18 个百分点，9 月环比回落 0.14 个百分点为本季首次下行。含义是靠"填房"改善收入的路径剩余空间约 3—5 个百分点，四季度若出租率转跌，将直接冲击全年收入目标。
判断四：分散式供给加速退出，全市供给结构向集中式切换
个人房源挂牌同比 −28.29%、成交同比 −16.37%，集中式存量同比 +24.02%；同期挂牌套均租金同比 +16.53%、单套面积扩大约 17.6%。含义是分散式让出的是小户型、低总价段，集中式承接的正是这一需求，两个市场从"并行"转为"接力"。
判断五：价格结构出现"中心补跌"，高价区对下行更敏感
中心七区坪效环比全线下行，跌幅最大 2.74%，近郊、远郊基本持平。含义是此前"外围承压、中心坚挺"的格局被打破，若四季度延续，全市坪效中枢将被拉低。
判断六：主体结构向国企集中，国资平台成为供给与退出的双枢纽
国企系房间占比 46.11%，两年提高 9.96 个百分点，本季首次超过资管系；同期保租房 REIT 首单扩募受理。含义是行业的资本循环模式已经分化，具备"开发—运营—退出"完整能力的主体获得结构性优势，纯运营型与纯财务投资型主体的空间被压缩。
5.2 后市预判
（......略......）
本报告依托深度智联CoWork企业级AI原生平台驱动生成，以AI重构行业研究标准，实现高效迭代、专业深耕、标准统一，为租赁行业发展与租住消费决策提供权威数据支撑。
口径说明
第一，公保简并的影响。2026 年起公共租赁住房纳入保障性租赁住房体系，集中式存量统计口径相应扩大。本报告列示的存量同比 +24.02% 为全口径，包含并轨带来的口径增量；剔除以该因素后的同口径增速应显著低于此值，具体数值因数据表存在冲突，本期不作结论。
第二，产品线口径的唯一性。四条产品线的房间数合计等于全市存量 528,598 间，占比合计 100%，不存在重复计算。但产品线的出租率与坪效为分级汇总值，与按房间数加权重算的结果可能存在差异，报告统一采用汇总值。
第三，运营主体口径的双轨制。表 3-4 的房间占比为含公保简并口径，表 3-5 的品牌数据为不含公保简并口径。两表不可直接相减或相加，仅可分别观察趋势。
第四，品牌市占率的分母差异。表 3-5 中各品牌的市占率以其所在细分口径的总量为分母，不同品牌的细分口径不同，因此市占率数值不可横向比较，仅用于观察各品牌在自身赛道内的地位。
第五，区域数据的权重。表 3-3 的区级坪效与出租率为各区汇总值，未按房间数加权，各区项目数量差异较大，区际比较应侧重变动方向，不宜直接以数值高低排序推断市场强弱。
*本文为报告简略摘录。如需《2026年三季度上海租赁市场研判报告》，请扫码添加克而瑞长租小助手领取。
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
↑扫码进微店↑
白皮书、月报购买
业务咨询
定制报告、系统试用等：
177-4972-3080（微信同）
185-2317-5062（微信同）
媒体/转载/进行业群
后台私信
