在深度智联新品发布暨克而瑞地产AI分析师2026上半年度专项报告会上，克而瑞长租首发2026上半年中国住房租赁行业市场发展报告，同步落地北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市半年度市场报告及项目星级榜单。
本次所有行业研究成果，均依托深度智联CoWork企业级AI原生平台驱动生成，以AI重构行业研究标准，实现高效迭代、专业深耕、标准统一，为租赁行业发展与租住消费决策提供权威数据支撑。
本文为《2026上半年中国住房租赁行业市场发展报告》节选
1、顶层基调
把保障房从增量建设任务，嵌入到去库存、稳楼市、扩内需的整体经济政策框架中，存量收购盘活从试点升级为全国性战略；扩大覆盖群体并优化服务体系，租售同权进一步深化
2026年上半年，住房保障政策实现系统性转向：从“增量建设为主”全面嵌入“去库存、稳楼市、扩内需”的宏观经济框架。财政免征公租房土地使用税、央行下调保障性住房再贷款利率至1.25%，大幅降低资金成本；国务院明确鼓励盘活闲置厂房商办，使存量收购从试点升级为全国性抓手，既消化市场库存又快速增加保障供给。同时，覆盖范围显著扩大——青年驿站、未落户常住人口纳入公租房、随迁子女入学同城化等举措，实质性推进租售同权与公共服务均等化。总体看，政策已跳出单纯“建房子”逻辑，转为通过存量重构、金融支持和制度创新，实现稳楼市、惠民生与扩内需的多重目标协同。
图：2026年上半年全国住房租赁相关政策要点整理
2、地方政策
（1）政策风向标：上海存量转保提供示范样本，推进商改保/公转保/二手房转保
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（2）一线政策环境：上海公保并轨落地，北京、广州强调存量改造转化，深圳筹集供应目标稳定，房源供给积极转向依托存量改造为主、新建补充的新格局（......略......）
（3）二线政策环境：多城强调存量盘活，西安、成都出台市场规范细则；放宽准入标准和加大公积金支持力度。
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（二）融资环境
1、融资规模
上半年融资约94亿，融资成本持续走低，公募REITs与类REITs为主要渠道；扩募成为公募REITs规模增长的主路径，资产类型多元化
2026年上半年涉租融资呈现多元化特征，公募REITs首发与扩募并行（华夏华润有巢、中金厦门安居扩募，中航北京昌保首发），持有型ABS、CMBS等多产品密集落地，形成完整融资矩阵。融资成本持续走低，CMBS优先级票面利率降至1.94%-1.95%，政策性贷款期限长达25年。扩募成为REITs规模增长主路径，资产类型覆盖租赁社区、保租房、服务式公寓、人才公寓等多元业态。政策红利驱动下REITs和ABS已成为保障性租赁住房“投融建管退”闭环中最成熟的退出通道。
图：2020-2026年上半年住房租赁市场融资规模情况（亿元）
2、公募REITs市场
【首发与扩募REITs】保障房REITs通过“首发盘活存量、扩募优化资产”的双轮驱动，实现“资产盘活—扩容增值—持续运营”的可持续发展模式
首发层面：中航北京昌保租赁住房REIT为首例由区级平台发行的公共租赁住房公募REITs；已反馈的中国建筑租赁住房REIT，是首单纯市场化，打破保租房“政策托底”模式；已申报的中金杭州安居保障性租赁住房REIT开启了单项目资产池模式；
扩募层面：华夏华润有巢REIT和厦门安居REIT完成上市募资，上海地产、招商基金蛇口、深圳安居REIT扩募资产组合更偏向产业集聚区或者核心商务区的高价值资产；聚焦同城异区与核心地段，规避单一区域波动风险，借助核心地段租金溢价提升整体收益。
表：2026年上半年保障房REITs动态
【上市REITs收入表现】核心经营指标压力凸显，同比虽实现不同幅度增长，其中北京保障房和华润有巢因扩募资产规模提升带动收入大幅增加，但环比有5单呈现环比下降趋势
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3、大宗交易
租赁市场大宗交易仅2宗，均位于京沪一线，国寿资本6.29亿元收购上海两租赁项目，城璟租住拿下北京顺义保租房项目。
据不完全统计，2026年上半年租赁市场大宗交易共计2宗，聚焦一线，上海、北京各有一宗核心项目成交均为一季度成交，二季度暂无；上海方面，国企国寿资本以6.29亿元收购领盛投资旗下COZI可遇・东外滩与新江湾两租赁项目，体现险资对保租房资产的青睐，助力存量资产盘活；北京方面，城璟租住拿下顺义区安庆街13号院租赁项目，项目规划提供近2600间房源，涵盖白领单人间、品质家庭房与企业多人间等多种户型，涉及了城璟青舍、城璟礼寓、城璟悦居等三条产品线。
图：住房租赁年度大宗交易宗数走势及同比变化
表:2026年上半年典型住房租赁大宗交易明细
1、规模变化
TOP30企业开业规模受国企持续规模扩张，同环比均上涨；但管理规模呈现环比下降趋势，受头部企业经营利润导向，关闭亏损门店影响
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2、格局变化
房企系份额小幅缩减，但仍为市场主导，国企提速，占比同比提升8.7个百分点头部租赁企业聚焦科技、服务与异业合作，国企加速市场化拓展与高端产品布局
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3、发展变化
地方国企拓展高端领域，寻找第二增长线；拓展资产类型中存量类提升明显，布局城市像二线产业高聚集、文旅类城市倾斜
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1、人口表现
15城常住人口总量稳步提升，流动人口规模分化，四个一线城市及成都/苏州/重庆/武汉流动人口规模均超400万，城市租赁活力凸显
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2、高校&人才需求
二线城市西安、郑州省会虹吸效应强，高校毕业生及人才引进规模处于城市高位水平
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（二）供应分析
1、纯租/涉租土地供应
现阶段涉租土地供给以一线及核心二线城市主导，地方国企为拿地主力军，涉租土地供给持续收窄，未来新开项目逐步转向存量改造主导
2026年上半年，核心15城中7城涉及纯租赁用地成交，其余8城供地节奏放缓；深圳成交4宗，合计建筑面积达22.2万方居首，其次为北京成交10宗，成交体量4.5万方，上海成交12宗，体量13.9万方；整体拿地企业以地方国企主导，占比超九成；
上半年涉租土地成交方面，上海成交7宗配建租赁用地，合计成交涉租土地建面约3.23万方，拿地企业均为地方国企平台公司，此外厦门翔安区成交1宗配建租赁用地，涉租建面约1.46万方。
图：2026年上半年核心15城纯租赁土地成交表现
2、集中式公寓供应
核心15城供应规模超205万套，整体保租房市占近6成，11城保租房占比超半，2026年核心一二线城市保租房筹集目标缩量，未来转向以需定购/定建
分城市规模表现来看，上海、深圳两城规模分别为48.6万套、36.6万套持续高位运行；北京新增保租房项目更多聚焦于集体用地，因而其上市规模相对有限；二线城市中，杭州发展迅速，目前供应规模已超20万套，郑州、广州、成都超10万套，其余城市规模均不足10万套量级。
从供应格局来看，郑州、西安、天津、济南、重庆、上海等11城保租房与集中式比例超50%，“保障+市场”双轨格局成型。
图：截至2026年Q2核心15城各类房源入市规模及保租房市占情况（万套）
从全国典型城市2026年保租房筹集目标来看，相较于2025年的筹集目标，多数城市目标“腰斩”，未来更多聚焦于存量挖潜和精准匹配。
表：全国典型城市2026年保租房筹集目标（万套）
3、新开供应格局
保租房市占同比收窄但仍主导供给，改建占比同比上涨7%，头部企业重点布局沪深蓉京，上海、郑州、西安属地化国企持续加速供给
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4、个人房源供应格局
01、存量住宅持续消化，叠加新房供应收窄导致可供租赁规模收缩，上半年可供租赁规模同比跌四成
从个人房源可供租赁规模年度走势看，2022年房地产市场进入调整期，多数业主选择出租房源等待合适时机进行房产出售，导致规模达620万套峰值水平；2023年后，前期存量租赁房源持续消化，新增供应得到一定程度抑制，供应呈现小幅逐年下滑趋势，2026年一季度及二季度可供租赁规模90-97万套水平，同比降幅均达40%。
图：2021-2026年Q2全国55城个人房源可供租赁房源（万套/%）
图：2025-2026年Q2全国55城个人房源月度可供租赁房源及同比变动
02、受房源结构、区域分化及资产价值变动等因素影响，超8成城市规模与挂牌租金同比齐降
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（三）量价表现
1、集中式租金表现
上半年年后租房潮+毕业季因素带动租金同比降幅收窄；进入二季度城市行情分化，北京/上海/深圳等核心一二线城市加大优惠折扣提升客户吸附力，租金回落
随着核心15城低价保租房项目持续规模化入市，影响城市整体租金持续承压，2024年以来租金负增长，2025年同比下探3.4个百分点，2026年Q1及Q2受年后租房潮、毕业季等季节性因素影响，租金同比降幅有所收窄，2026年Q2租金为73.6元/㎡/月，同比下降1.9%；从2026年上半年月度走势来看，春节后租赁市场逐步回暖，Q1租金小幅上涨，4月租赁淡季租金回调，近两月因毕业季因素影响租金回升至73.7元/㎡/月；
图：截至2026年Q2核心15城集中式公寓年度平均租金
图：2026年H1核心15城集中式公寓分月度平均租金（元/㎡/月）
2、集中式出租率表现
节后租房潮叠加毕业季带动下，上半年15城平均出租率持续上涨至91%，10城出租率在90%以上，环比涨跌幅多在1%以内可控区间
2023年后，核心15城集中式规模快速扩张，市场对该产品的接受度持续提升，整体平均出租率上涨至91%后进入稳定波动阶段，2026年Q2平均出租率90.8%，整体租赁需求坚实; 月度走势看，2-3月年后租房潮、5-6月毕业季开启，市场需求持续释放，推动15城整体集中式公寓出租表现持续上涨，2026年6月出租率提升至91%高位水平；
图：截至2026年Q2核心15城集中式公寓年度平均出租率
图：截至2026年Q2核心15城集中式公寓年度平均出租率
3、集中式/个人房源租金对比
11城集中式公寓租金为个人房源1.7倍以上，产品溢价突出；毕业季因素下，集中式公寓租金回调抢占市场份额，个人房源租金预期普涨，多城租金比值有所下调
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政策支持力度加大，行业规范发展；多元融资通道形成，低成本长期资金支撑保租房闭环发展；国企势能持续释放，市占逼近25%，并积极开启市场化拓展与高端产品布局。
1、政策端：存量盘活从试点升级为全国性战略，扩大覆盖群体并优化服务体系，租售同权进一步深化
探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房；深化住房公积金制度改革；加强初婚初育家庭住房保障。
上海公保并轨落地，北京、广州强调存量改造转化，深圳筹集供应目标稳定；房源供给积极转向依托存量改造为主、新建补充的新格局。二线城市多城强调存量盘活，西安、成都出台市场规范细则；放宽准入标准和加大公积金支持力度。
2、金融端：融资成本持续走低，扩募成为公募REITs规模增长的主路径，租赁产品类型更加多样化
2026年H1住房租赁市场融资多元发力，合计融资约94亿元，以保租房为核心，信贷、REITs、ABS协同赋能。
REITs方面，年内1支首发获批、3支启动扩募，资产-资本循环打通，保障房 REITs 通过“首发盘活存量、扩募优化资产” 的双轮驱动，实现 “资产盘活 — 扩容增值 — 持续运营” 的可持续发展模式。
3、企业端：国企提速，成为行业增长核心动力；国企加速市场化拓展与高端产品布局；房企系轻资产模式加速布局二线城市
房企系份额小幅缩减，但仍为市场主导，国企提速，占比同比提升8.7个百分点；头部租赁企业聚焦科技、服务与异业合作。
地方国企拓展高端领域，寻找第二增长线；存量改造类占比超53%，提升约19个百分点，将主导未来供给；房企系以轻资产模式加速布局二线城市，城市特征倾向产业聚集度高、文旅热点等典型城市。
（二）市场环境总结
核心城市组合拳提升人才吸附力及留存率，稳定城市住房租赁市场需求基本盘；城市保租房筹集目标及土地供给收窄，未来供应聚集存量改造；上半年年后租房潮+毕业季推动下，租金降幅有所收窄，出租率延续高位运行走势，市场维稳发展。
1、需求情况：常住人口增量扩容，人才引进与留存成效可观，加速人才留驻向住房租赁转化
2025年核心15城新增常住人口规模约98万人，呈现整体扩容、局部调整的格局。四个一线城市及成都/苏州/重庆/武汉流动人口规模超400万人，人口虹吸效应显现，正成为区域性的租赁需求新增长极。
15城高校毕业生超360万，二线城市西安、郑州省会虹吸效应强，高校毕业生及人才引进规模处于城市高位水平。
2、供应情况：保租房筹集放缓，新建收缩，未来存量改造主导供给；个人房源可供租赁缩水4成
涉租土地供给持续收窄，上半年仅7城涉及成交，未来多城新开项目逐步转向存量改造主导。11城保租房市占超半数，核心一二线城市保租房筹集目标缩量，未来转向以需定购/定建。
新开项目市占同比收窄但仍主导供给，改建占比同比上涨7%；头部房企品牌重点聚焦沪深蓉京四城。存量住宅持续消化，叠加新房供应收窄导致可供租赁规模收缩，上半年可供租赁规模同比跌四成。
3、量价表现：年后租房潮及毕业季租赁需求释放，上半年季度租金降幅再收窄，出租率持续高位运行
15城整体租金持续承压，上半年年后租房潮+毕业季因素带动租金同比降幅收窄，2026年Q2租金73.6元/㎡/月，同比降幅1.9%；其中北京/上海/深圳等核心一二线城市加大优惠折扣提升客户吸附力，租金结构性回落。多城出租率91%以上水平，环比涨跌幅多在1%以内可控区间，市场对产品认可度持续高位。
11城集中式公寓租金为个人房源1.7倍以上，产品溢价突出,二季度毕业季因素下，集中式公寓租金回调抢占市场份额，多城租金比值有所下调。
本文为《2026上半年中国住房租赁行业市场发展报告》节选
