城市专题 | 《2026年西安住房租赁市场发展报告》

（文末附获取完整版报告方式）

01、政策趋势

“十五五”起城市政策体系走向规范发展，迈入精细化与扩围新阶段

“十四五”期，西安住房租赁政策完成了从集中筹集向规范发展的体系化构建，政策重心由前期的保量筹建、拓宽融资渠道，逐步过渡到后期的配租细则落地与市场秩序规范；

进入“十五五”期，城市政策全面迈入精细化管理和保障扩面的新阶段，政策导向更趋落地性与精准性，一方面，通过出台退出管理指引，打通了保租房“准入与退出”的管理闭环；另一方面，政策红利持续向新市民及外来务工人员扩围（如提供租金折扣），并同步放宽公积金提取额度，实现了从行业管理向多部门联合监管+服务并重的升级，推动城市整体政策体系更趋完善与成熟。

02、保租房筹集预期

筹集进度显著低于核心城市，按需推进节奏稳健，新建类占比高致未来集中兑现，但精准布局核心区及发展新区可有效规避供需错配

截至2024年6月，西安保租房筹集完成率约46%，若2024年预期目标6万套、2025年目标0.5万套全部完成，“十四五”城市保租房筹集量为20.2万套，完成率67%，显著低于北京/上海/广州/深圳/南京等城，避免未来短期内大批量保租房入市冲击租赁行业；

筹集方式看，聚焦新供应土地建设，占比40%，导致短期内供应节奏偏慢，未来城市规模逐步提升，但因核心区和发展新区主导布局，未来市场空间布局仍较健康。

01、供应规模

2026年起供应加速，累计供应规模达6.2万套，保租房市占超八成

截至2026年8月，西安集中式公寓累计供应规模6.2万套，其中保租房5.1万套，占比高达81%，市场化年度累计规模保持在1.2万套上下波动；

分区看，西安集中式公寓项目重点分布于高新区、国际商务区、经开区等城市产业区周边，其中高新及国际商务区市占在11%以上位列第一梯队，经开、长安、航天基地、碑林及浐灞生态区市占在5%-10%区间位列第二梯队，其余区域集中式公寓点状分布，整体规模相对有限；从规模同比变化看，2026年长安区市占提升最高，上涨7.4个百分点，其余区域整体市占变化幅度多在±1个百分点区间波动。

02、租金表现

低价保租房影响租金同比恒跌，但降幅收窄，市场化房源租金走势回正，机会显现

2021年以来，西安保租房项目持续入市，推动城市整体集中式规模逐年上涨，影响租金坪效呈持续下滑趋势，2024年同比降幅3.5%，跌幅最高，而后降幅逐年递减，2026年截至8月，租金为46.6元/㎡/月，跌幅收窄至1.7%；

2026年来，城市市场化房源规模稳定，租金实现止跌上涨，较2025年上涨1.2%，未来随着新建类保租房持续入市，保租房租金将持续承压；

从分区租金表现来看，高新、雁塔、新城、国际商务区等城市核心区及发展新区租金高位运行，均在45元/㎡/月以上水平，泾河、阎良、临潼及秦汉新城等外围区租金低位，均在20元/㎡/月以下。

03、出租率表现

城市供应可控、需求旺盛，出租率持续保持在95%以上高位水平

2021年以来，城市整体供应有限，需求旺盛，年度出租率持续高位运行，大量保租房新开入市涉及爬坡，影响年度出租率有所波动下滑，但整体仍高位运行，截止目前，城市整体出租率95.3%；

从分区出租率来看，各区域出租率均在93%以上高位水平，整体平稳波动，碑林区、国际商务区、曲江新区、灞桥区等因区位、产业、交通配套等优势，出租率同比实现上涨，长安区因新开项目爬坡因素影响，出租率结构性下滑2.5个百分点，但整体仍处较高水平。

04、竞争格局

地方国企平台主导市场，西安安居1.6万间领跑，TOP20企业市占率约75%

截至2026年8月，西安租赁行业在营规模前20强企业合计房间数达到4.7万间，地方国企平台主导城市供给，市占超50%，西安安居保租房供给14948间，市场化品牌乐漾公寓供给1012间，其次高新安居、西安国港、空港集团、城轨曦寓等平台积极参与；房企系主要由万科泊寓和龙湖冠寓支撑，规模在0.5万套上下；资管系代表企业为魔方生活服务，规模约0.2万间。

从TOP20开业规模集中度来看，TOP5规模占比约48.7%，接近一半，市场集中度较高，TOP20市占达到74.9%。

01、量价表现

业主“以租待售”推动可供租赁规模逐年攀升，市场竞争加剧，租金持续承压

自2021年以来，房地产市场持续调整，大量业主出售房源压力持续提升，此背景下，业主采取“以租待售”策略，推动城市个人房源可供租赁房源持续提升，2025年供应上涨至50.2万套达峰值，2026年截至8月可供租赁房源规模约36.1万套，同比上涨4.8%，城市租赁市场竞争环境仍较激烈；

租金方面，城市个人房源租金坪效呈持续波动下滑趋势，主因居民收入持续收窄，租房成本预算亦在下调，叠加个人房源“以租待售”可供租赁规模持续提升加剧市场竞争，2026年截至8月，西安整体个人房源租金坪效为29.4元/㎡/月，同比下降3.8%。

02、分区量价表现

高新、碑林、经开、灞桥等城市核心区及发展新区规模高位、租金抗跌性更强

从西安各区域个人房源量价表现来看，2026年1-8月西安可供租赁的个人房源主要集中核心区及发展新区，其中高新、碑林、经开、未央、浐灞生态区及灞桥区，规模均在3万套以上水平，合计占比达67%；租金方面，核心区及发展新区多在25元/㎡/月以上水平，高新区、曲江新区可达36元/㎡/月以上，泾河新城、阎良区、蓝田县等距离核心区较远，租金均低于15元/㎡/月处末位；

从各区规模及租金变化看，西安各区规模变动幅度可控，多在±1%区间，租金普遍下滑，降幅多在8%以内，蓝田县、鄠邑区、阎良区、周至县等规模有限，受供应房源区位、户型结构等影响，租金变动幅度较大。

01、需求预测

宏观支撑强劲，需求稳定有增量，预计2028年西安租赁规模达383亿

西安人口基底及产业带动均强，截至2025年底，累计落户的世界500强企业及其分支机构达255家；2024年高校毕业生达23.5万人，留存率基本在60%以上，城市人户分离人口约589.5万人，为租赁市场发展奠定良好的基础；

租房市场流动人口及高校毕业生是租赁的最主要来源，通过租赁市场规模计算模型，测算出2025年城市租赁市场规模约为311亿元，2028年预计可达383亿元。

02、租金预测

供应量稳步上升，但预期分布结构合理，对竞争冲击有限，未来租金持稳或微降

根据保租房对城市租金影响的研究模型发现，保租房入市会冲击租赁行业，造成价格降低后果，且外围结构占比越高对城市租赁市场冲击越大。

“十四五”期西安保租房筹集完成率预计约67%，相对低于其他典型城市；西安保租房整体遵循市场原则有序推进，整体筹集入市规模缓慢，且未来入市多以城市核心区及发展新区为主，叠加市场大环境下行因素影响，后续城市租金或稳中稍降。

点击下方名片关注“住房租赁产品力测评”

并发送“西安”即可免费领取

—THE END—