2026年上半年，中国住房租赁市场在“十五五”规划的开局之年迎来了新的转折点。行业从过去的规模扩张转向质量提升，政策端强调“控增量、去库存、优供给”，国资系企业加速入场，市场格局悄然生变。在这样的背景下，作为房企租赁业务的双子星--万科泊寓与龙湖冠寓，交出了怎样的答卷？它们如何在激烈的竞争中保持头部地位，又如何在盈利模式上寻求突破？让我们透过2026年上半年的业绩数据，一探究竟。
在住房租赁领域，规模依然是衡量企业影响力的重要标尺。根据克而瑞发布的数据，2026年一季度及上半年，万科泊寓与龙湖冠寓依然稳居行业前列。
在开业规模与管理规模双榜单中，万科泊寓与龙湖冠寓均位列前三。具体来看，2026年一季度，万科泊寓以26.32万间的管理规模领跑行业，龙湖冠寓则以15万间左右的规模紧随其后，两者共同构成了房企系租赁品牌的“第一梯队”。到了2026年上半年，尽管整体市场供应节奏有所调整，TOP30企业合计开业规模环比微降，但头部企业的门槛依然在提升，入榜门槛约为1.8万间。
值得注意的是，虽然国企系品牌如美寓、有巢等市场份额持续扩大，但万科与龙湖凭借成熟的运营体系和品牌积淀，在市场化租赁住房领域依然保持着强大的竞争力。特别是在深圳等核心城市，泊寓的管理规模达到约7.33万间，与深圳安居并列成为当地最大的集中式租赁住房供给主体之一。这种在核心高能级城市的深度布局，为两家企业提供了稳定的现金流基础。
在城市布局策略上，万科与龙湖不约而同地选择了“聚焦核心”。
龙湖集团明确表示，其商业及资产管理业务聚焦于一二线高能级城市。截至2026年6月30日，龙湖商业累计开业运营商场96座，覆盖全国25座城市，运营总建面达1039万平方米。在长租公寓方面，冠寓同样遵循这一逻辑，主要布局在北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京等高能级城市。这种布局策略使得龙湖能够充分受益于核心城市相对稳健的租金水平和较高的出租率。2026年上半年，龙湖冠寓期末出租率保持在95%，其中开业六个月以上的项目出租率更是提升至96%以上。
万科泊寓则重点布局昆明、济南、苏州等城市，并在杭州、武汉等核心城市同步推出新项目。虽然具体的城市能级占比数据未完全披露，但从其新开工项目多位于核心地段以及轻资产模式的快速复制来看，万科同样在通过优化城市组合来提升资产效率。2026年上半年，泊寓出租率达到94.3%，同比提升1.0个百分点，显示出其在存量运营上的精细化能力。
如果说规模是面子，那么盈利能力就是里子。2026年上半年，两家企业在盈利模式上展现出不同的侧重点。
龙湖集团的运营及服务业务收入达到137.0亿元，同比增长3.2%。其中，由商业投资和资产管理组成的运营业务收入为73.0亿元，同比增长4.2%。在资产管理航道中，长租公寓“冠寓”上半年实现租金收入10.6亿元。龙湖的盈利模式已不再单纯依赖租金差，而是通过“商业+长租+服务”的多业态协同，构建起多元化的收入结构。其商业投资航道的租金收入同比增长8.7%至59.8亿元，为集团提供了强劲的现金流支持。此外，龙湖还通过资产管理输出、轻资产运营等方式，拓展管理费收入，提升整体毛利率。
图：龙湖集团企业产品构成
上述图表展示了龙湖集团2026年上半年的营收结构，其中运营业务占比18.35%，虽不及开发业务，但其增长稳定性和现金流贡献日益凸显，成为集团转型的重要支柱。
万科的营收结构中，房地产开发及相关资产经营业务占比69.4%，物业服务占比26.31%。虽然租赁住宅业务被归类在相关资产经营或其他业务中，但其作为资产运营的重要组成部分，正通过轻资产化逐步提升其对整体利润的贡献度。
展望下半年及未来，万科与龙湖的租赁业务将呈现以下趋势：
首先，运营效率将成为核心竞争力。在租金增长承压的背景下，提升出租率、降低空置期、优化成本结构是企业盈利的关键。龙湖通过存量项目改造焕新，提升商业和长租项目的吸引力；万科则通过数字化手段和标准化运营，提升管理效率。
其次，轻资产模式将加速推广。无论是万科的高比例轻资产新开项目，还是龙湖在商业和长租领域的轻资产输出，都表明头部企业正在从重资产的持有者向轻资产的运营商转变。这不仅降低了资金压力，也提升了ROE水平。
最后，多元化业态协同将成为常态。龙湖的“商业+长租+服务”模式已经显示出强大的协同效应。未来，万科也可能进一步整合其物业、商业和长租资源，打造更完善的居住生活生态圈。
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本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师于亚静撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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