2026年5月，天津市住房城乡建设委组织编制的《天津市城市更新"十五五"规划暨天津市城市更新专项规划（2026—2030年）（征求意见稿）》正式向社会公开征求意见。规划提出全域推进六大重点任务，全市共划定219个城市更新片区，按主导功能分为产业活力提升型、综合功能提升型、历史文化资源活化型、宜居环境改善型、生态环境修复型五大类。
中心城区共划定63个更新片区，其中和平区6个、河东区12个、河西区14个、南开区12个、河北区10个、红桥区9个。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」Skills生成
数据解读：从绝对数量看，和平区6个片区是中心城区中最少的，但对照9.98平方公里的辖区面积，其"单位面积更新密度"实际上是六区中最高的。换言之，和平区的6个片区不是"少"，而是"密"——每一个片区都承载着不可替代的功能。
01
和平区在"十五五"专项规划中的核心任务
1
9.98平方公里上的存量重构命题
作为天津市的政治中心、商业中心与文化高地，和平区在全市“十五五”城市更新大局中占据着不可替代的战略地位。
和平区，9.98平方公里，约34万常住人口，这是天津最核心、也是最特殊的一块城市坐标。它是面积最小的行政区，同时也是全国人口密度最高的区域之一。
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更具张力的是它的"双重身份"：一面是历史文化街区总面积达4.19平方千米、占全区面积42%的"近代史露天博物馆"，历史风貌建筑约占全市总数的76%；另一面是云集550余家金融机构、约200家总部型企业、136座重点商务楼宇与2185栋小洋楼的天津"经济大区"。
2
六大片区的功能定位
按照《城市更新"十五五"规划》（征求意见稿）的划定，中心城区共划定城市更新片区63个，其中和平区独占6个：劝业场街片区、小白楼街片区、五大道街片区、南市街片区，以及新兴街片区、南营门街片区两个宜居环境改善型片区。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析生成
规划同时给出了中心城区的总定位："充分发挥中心城区在全市发展大局中的重要支撑作用，做强做精核心功能，增强对全球高端生产要素的配置能力"。
3
三重国家级/市级战略叠加
更值得关注的是，规划明确将中心城区定位为三大战略集成地：
"一基地三区"功能定位的高端集聚区
国家历史文化名城文化特色的对外窗口区
国际消费中心城市功能的核心承载地
这三重身份的叠加，决定了和平区在"十五五"期间的更新逻辑：不做体量竞赛，做能级竞赛；不做规模铺张，做品质铺设。
这意味着和平区的"十五五"更新核心命题不是"造新城"，而是要在历史保护、商业激活、金融功能再造、居住改善多条线上同时推进，且每条线的政策约束、利益结构、技术难度都远高于其他中心城区。可以说，和平区拿到的不是"最多"的份额，而是"最难"也"最值钱"的份额。
02
六大更新片区逐一拆解
我们将按"政策定位→更新手法→投资看点"三段式，逐一拆解和平区六大更新片区。
1
劝业场街片区
国际消费中心城市的核心功能承载区
政策定位
规划原文明确，劝业场街片区定位为"国际消费中心城市的核心功能承载区"。规划要求："保护传承片区历史文化，推动劝业场、原惠中饭店、原交通饭店、原浙江兴业银行四座百年历史建筑构成的'金十字'商业核心业态升级。"
更新手法
规划提出三大抓手：
"以金街等传统商圈复兴为抓手"
"促进存量建筑盘活利用，大力引进知名品牌首店、旗舰店，布局体验店项目"
"开展综合环境整治，完善街区环境及配套服务，以后街经济发展带动背街小巷品质提升和业态升级"
根据相关材料，劝业场片区的改造已提上议事日程，"作为天津的代表性区域，既是天津商业的起点，也是天津近代史的一部典藏集"。该片区的更新更加偏向"治理"——对于现存的传统文脉、文化建筑以及历史街区，将采取"渐进式开发"，体量高达约60公顷。具体手法是："疏解人口的同时，结合建筑特点，保留一批、更新一批。并在此基础上引入新的业态，发展创意商业街区，对'金街'沿线的大型商业进行补充。"
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析生成
存量盘活方面已有标杆案例。根据相关材料，"百年劝业场更新项目成为天津市首个实现重点盘活存量资产'一件事'集成办理的标杆项目"，是和平区推进存量资产盘活工作的生动缩影。
投资看点
首店经济、旗舰店、体验店：政策明确鼓励的招商方向
后街经济：以背街小巷品质提升带动的新型消费载体
存量楼宇盘活：约60公顷渐进式更新提供的大量改造机会
"金十字"百年建筑活化：四座国家级文物的运营权将成为稀缺资源
2
小白楼街片区
海河沿线地标商圈、金融历史文化区、国际航运服务业集聚区
政策定位
规划赋予小白楼街片区三重定位："海河沿线地标商圈、金融历史文化区、国际航运服务业集聚区"。这是和平区六大片区中战略层次最丰富的一个，规划明确划分了三大子板块差异化定位：
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」Skills生成
更新手法
规划原文给出了精准的操作工具箱：
津湾广场：积极推进楼宇'腾笼换鸟'，打造集首发经济、文化演艺和夜间经济为一体的地标商圈。
解放北路：以一楼一策方式盘活存量资源，促进金融与商旅文融合发展，以点带线推动金融要素集聚。
小白楼：促进楼宇配套服务设施升级，积极培育航运主题特色楼宇。
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投资看点
商务楼宇"腾笼换鸟"赛道：是和平区最具操作性的投资主线。
首发经济：与中央政策"促进首发经济"高度同频。
"站产城"融合机会：天津站作为京津同城核心枢纽，叠加津湾广场的存量更新空间。
航运服务业：契合天津"北方国际航运核心区"国家战略。
3
五大道街片区
具有国际影响力的历史文脉传承区
政策定位
规划将五大道街片区定位为"具有国际影响力的历史文脉传承区、文旅融合示范区、品质生活体验区"。这是和平区6个片区中唯一的"历史文化资源活化型"片区。
更新手法
规划原文表述："紧扣历史文化资源活化发展战略，延续片区历史功能，推动五大道文物内涵价值和空间特质融入公共文化设施建设、人居环境改善。串联整合历史文化资源、公园绿地，提升旅游基础设施，打造连续舒适的文旅路线。盘活区域存量小洋楼、历史文化资源，带动区域文旅经济发展，促进文化服务品质升级。"
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值得特别关注的是，根据相关材料，天津市和平区五大道街创业型街区正式揭牌，作为天津市首个创业型街区，"五大道借助创业型街区建设，可向天津市各区乃至全国'释放'天津因地制宜发展新质生产力、培育新动能的决心和行动，形成可复制、易推广的发展模式"。这意味着五大道不仅是文旅IP，更是**"创业型街区+科创"模式的全国样板**。
投资看点
小洋楼活化利用：根据相关材料，截至目前"樘院等152幢小洋楼成为文商旅融合发展热门打卡地"，仍有大量存量小洋楼有待运营盘活。
文旅商深度融合：连续文旅路线建设带来的配套商业机会。
创业型街区+科创结合：天津首个创业型街区的政策红利窗口。
4
南市街片区
津味文商旅融合发展示范区
政策定位
规划明确，南市街片区定位为"津味文商旅融合发展示范区"。
更新手法
规划原文："通过城市更新升级商业业态，推动建筑风貌及公共空间品质提升，创新津韵演艺、津味饮食、津味民俗新场景，助力重塑南门外大街活力商圈，打造汇聚历史文化、高端消费、青年时尚、亲子互动、沉浸体验主题的国际化一流商圈。"
根据相关材料，南门外大街城市更新是该片区的核心抓手：
覆盖南马路、南门外大街、多伦道、兴安路合围区域
占地约36万平方米
计划总投资约53亿元
位于和平的"尖儿"，北侧紧贴天津原点（老城厢），西侧紧邻天津城市中轴（南门外大街-卫津路）
拥有地铁2、4、7号线三条"黄金大动脉"
更新内容包括：
具有百年历史的老九章绸缎庄，将进行修缮与活化，计划引入文化展示、轻餐饮等业态。
新建约17万平米商业广场，定位为高端奢品与青年潮奢文化中心。
重要标杆事件：和平区落地了天津首个现房销售试点项目——泰达格调玖章。根据相关材料，"项目已经全部封顶，正在进行外檐施工，预计2026年年中交付"。这是天津"稳步推进新建商品房现房销售"政策的首个落地样本，意义深远。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析生成
投资看点
南门外大街城市更新的标杆性：53亿元投资、36万平米的体量。
现房销售试点的政策红利：作为天津唯一现房销售试点，对应"即买即落户即上学"的稀缺通道。
老城历史IP活化：老九章绸缎庄等百年商号的运营权。
17万平米商业广场：填补和平区高端奢品商业的版图空白。
5
新兴街片区
天开园核心区的科创人才宜居宜业融合示范区
政策定位
规划将新兴街片区与南营门街片区共同定位为"科创人才宜居宜业融合示范区"，均为"宜居环境改善型"片区。
更新手法
规划原文："片区内涉及老旧居住空间，以改善提升人居环境为主，结合片区产业发展需要，完善人才居住配套设施，推进15分钟生活圈建设。新兴街部分区域位于天开高教科创园核心区，依托天津医科大学及周边资源，强化'校产城'融合发展，助力打造科技创新策源地。"
根据相关材料，天开园在"十五五"期间将进行重要的空间扩容：和平区和畅园1号楼纳入天开园"多点"布局，"按照天开园总体空间发展布局和功能定位，该楼宇将聚焦人工智能垂类大模型等新赛道，充分利用和平区在教育、医疗、文旅方面的基础大数据，辅以业内领先的研发团队和计算能力，打造'以场景驱动、以人为中心'的大模型创新社区"。
和畅园1号楼"位置就在天津大学八里台校区体育场正东，与天津大学、南开大学隔路相望，与天津医科大学气象台路校区毗邻而居"。
投资看点
科创人才公寓需求：医科大及周边研发人员的住房需求迭加。
天津医科大周边校产城融合：医学创新产业的载体需求。
AI产业载体：人工智能垂类大模型新赛道的优先承接地。
15分钟生活圈完善：基础配套设施投资机会。
6
南营门街片区
科创人才宜居宜业融合示范区
政策定位
南营门街片区与新兴街片区共享"科创人才宜居宜业融合示范区"定位。
更新手法
规划原文："南营门街部分区域位于天开高教科创园核心区，推动为天开园提供更多人工智能领域应用场景。"
这是和平区六大片区中，与"人工智能+"行动结合最为紧密的片区。中央层面，2025年中央城市工作会议明确以"推进城市更新为重要抓手"，叠加人工智能等新型基础设施部署，南营门街正是这一政策方向的具体落点。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析生成
投资看点
AI应用场景落地：教育、医疗、文旅等领域的AI垂直应用承接空间。
低效楼宇盘活：为AI企业提供差异化办公载体。
人才居住配套：科创人才公寓的稳定需求。
03
重点更新项目清单与时间表
1
已落地的标杆项目
和平区"十五五"已明确落地的标杆项目清单如下：
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」Skills生成
特别需要说明的是，西康路、成都道站TOD片区城市更新项目是2026年重点启动项目之一。住宅地块控规已获批，将"建设全洋房社区，全部为架空层设计"。整体打造逻辑包括："改造老旧小区（厂区）、房屋，共计41.75万方；对片区路网进行重塑，补充文化商业街区"。
5个老旧小区改造的工期信息：根据相关材料，"改造计划从2025年5月开始，工期为4个月，预计2025年9月完成验收，10月完成移交"。
2
全区性盘活成果
根据相关材料，截至目前，和平区累计盘活存量资源超过75万平方米，"使一批闲置楼宇、老旧厂房和历史建筑重新焕发生机，为城区高质量发展注入新动能"。这一规模化盘活成绩，为"十五五"期间的存量焕新奠定了坚实基础。
04
投资逻辑：和平区"十五五"五大确定性赛道
基于前述政策梳理与数据透视，我们提炼出和平区"十五五"五条最具确定性的投资主线。
1
赛道一
现房销售试点带来的"政策红利窗口"
《住房发展"十五五"规划》原文明确："稳步推进新建商品房现房销售，建立完善配套管理制度，落实国家金融、规划、土地、财税等支持政策，实现'所见即所得'，从源头上防范交付风险。"
根据相关材料，泰达格调玖章作为天津首个现房销售试点项目，"项目已经全部封顶，正在进行外檐施工，预计2026年年中交付"。其带来的核心红利在于：
确定性强："所见即所得"
时间成本低：节省房租与房贷的双重压力
学位红利："即买即落户即上学"，是和平区2026年可以接受上学转学的不二之选
2
赛道二
存量小洋楼/历史建筑活化运营
《城市更新"十五五"规划》明确要求"鼓励将区位优越的非成套住房改造为符合新市民、青年人等群体居住的住房"。
根据相关材料，截至目前，"先农大院等历史街区、樘院等152幢小洋楼成为文商旅融合发展热门打卡地"。和平区作为天津小洋楼最集中的区域，"十五五"期间将持续释放小洋楼运营机会。
3
赛道三
天开园"多点"模式下的楼宇科创化改造
围绕新兴街、南营门街两大科创片区，叠加和畅园1号楼纳入天开园"多点"的标杆案例，"十五五"期间的科创楼宇改造将形成系列化机会。
重点抓手：
人工智能垂类大模型（和畅园1号楼）
医学创新（天津医科大周边）
教育、医疗、文旅大数据应用
4
赛道四
"金十字"商业核心+后街经济
劝业场+小白楼+五大道形成的国际消费中心承载体，是和平区作为"国际消费中心城市核心承载地"的核心抓手。重点机会包括：
首店经济、旗舰店、体验店（劝业场片区）
首发经济、夜间经济（津湾广场区域）
后街经济（背街小巷品质提升）
金融历史文化IP（解放北路一楼一策）
5
赛道五
TOD站城一体化更新
西康路、成都道站TOD项目作为2026年开局案例，提供了和平区TOD更新的样板：全洋房+架空层4.0产品+优质教育资源（外大附校12年制学校）+老旧小区同步焕新+地铁6号线及在建7号线换乘——这是和平区罕见的"全洋房+架空层+地铁+名校"四重稀缺供给组合。
结语
天津之心的精雕细琢之道
第一，和平区"十五五"不会有大体量新增供应。克而瑞土地数据印证，2024年1月至2026年5月，和平区仅成交2宗经营性用地（其中纯住宅仅1宗），且全部为内环内、低容积率地块。这意味着，未来五年和平区每一个落子都将是"标杆级"的项目，泰达格调玖章这样的现房销售试点不会成为日常。
第二，"存量盘活+精雕细琢"将是和平区五年主旋律。从赤峰道-中心花园、南门外大街，到劝业场60公顷渐进式更新，再到6大更新片区、5个老旧小区改造，和平区已累计盘活存量资源超过75万平方米——这就是"告别大拆大建，进入精雕细琢"最生动的注脚。
第三，和平区将成为天津"宇宙中心"角色的进一步强化。国际消费中心城市核心承载地、国家历史文化名城对外窗口区、"一基地三区"高端集聚区、天开园"多点"创新承载区——四重战略叠加之下，和平区的不可复制性将持续加深。
对于开发商、投资人、城市研究者、置业者而言，理解和平区的发展逻辑，就是理解天津"十五五"城市更新的"最高规格切片"。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞天津分析师王天星，通过人机协作综合使用文章、报告、数据分析、Skills等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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